Le prêt viager hypothécaire a été créé par ordonnance en 2006 à destination des personnes physiques, propriétaires d’un bien immobilier, qui ne peuvent pas obtenir un financement classique par prêt bancaire, en raison notamment de leur âge, de leur état de santé ou de ressources insuffisantes. Il permet de percevoir un capital, ou des versements réguliers, qui sont garantis par une hypothèque sur le bien immobilier. Du vivant de l’emprunteur, aucune mensualité ni assurance emprunteur ne sont demandées. En contrepartie, à son décès (ou si une mutation du bien intervient auparavant), l’établissement prêteur se remboursera du capital et des intérêts qui se sont accumulés au fil des années. Cette forme de crédit entre dans la catégorie des prêts à la consommation et l’emprunteur n’a pas à justifier de l’utilisation des sommes obtenues.

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Huit ans après la mise en place du dispositif, le bilan reste très mitigé : selon les chiffres évoqués dans les rapports et les débats parlementaires du projet de loi transition énergétique, seuls 7.000 crédits ont été accordés par l'unique établissement à le proposer (le Crédit foncier de France). En moyenne, le montant emprunté est de 80.000 euros garanti par un bien d’une valeur de 330.000 euros. Le taux du crédit est légèrement inférieur à 8% pour des emprunteurs âgés de 76 ans.

Remboursement des intérêts

Depuis la publication de la loi de transition énergétique, le contrat de prêt viager hypothécaire peut désormais prévoir un remboursement régulier des seuls intérêts, l’hypothèque ne portant alors que sur le montant du capital emprunté. L’objectif avancé par les députés à l’origine de cette disposition est d’« éviter que la capitalisation des intérêts n’aboutisse, au terme du contrat, à des sommes considérables ». Dans ce cas, l’offre préalable de prêt devra toutefois contenir certaines informations obligatoires : échéancier pour un crédit à taux fixe ; une simulation de l’impact d’une variation du taux sur les remboursements pour un crédit à taux variable.

Instauration d’un « prêt avance mutation »

Autre nouveauté apportée par la loi, cette fois-ci plus en phase avec sa finalité : l’instauration d’un « prêt avance mutation ». Il s’agit en réalité d’une simple déclinaison du prêt viager hypothécaire qui peut être proposée, en plus des établissements de crédit et des établissements financiers, par des sociétés de tiers-financement, mais uniquement dans le cadre d’un financement de travaux de rénovation (travaux d’économie d’énergie, travaux d’accessibilité ou de confort). Le prêt avance mutation devra être remboursé lors de la mutation du bien hypothéqué (vente, succession, donation, démembrement).

Ajouté au projet de loi par amendement, les parlementaires ont ainsi souhaité une dénomination plus jeune que le « prêt viager », une idée défendue par le député PS François Brottes pour s’adresser à « toutes les générations ». Ce dernier prédit même qu’un foyer modeste pourrait bénéficier d’un prêt avance mutation pour obtenir un meilleur confort de son logement, faire des économies d’énergies, et qu’une telle rénovation fera prendre de la valeur au bien hypothéqué !