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Crédit immobilier : il faut des revenus de plus en plus élevés pour emprunter

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Une loupe et des billets formant une maison
© Pixinoo - Fotolia.com

Ces dix dernières années, les banques ont « réorienté leur offre au profit d’emprunteurs disposant de revenus plus importants ». Ce constat, c’est le régulateur bancaire qui l’établit dans son étude sur le financement de l’habitat en 2014.

Le revenu moyen des ménages souscrivant un prêt immobilier en France, en 2014, est de 34.105 euros par an selon l’ACPR (1), soit 2.842 euros par mois. En dehors d’un décrochage ponctuel en 2009, ce revenu annuel moyen n’a cessé de progresser depuis 2003 : il était alors de 27.991 euros selon le régulateur.

Une augmentation sans lien avec la hausse des revenus disponibles puisque, sur la même période, la médiane du revenu disponible par ménage (2) ne s’est jamais éloignée des 29.000 euros. Autrement dit, les banques ont clairement réhaussé leurs critères d’octroi de crédit à l’habitat au cours des dix dernières années.

Primo-accédants : 31.000 euros par an en moyenne

Cette tendance touche en particulier les emprunteurs qui ne sont pas encore propriétaires de leur résidence principale, les primo-accédants. Leurs revenus moyens, au moment de l’octroi du crédit, sont passés d’environ 23.000 euros fin 2010 à plus de 31.000 euros fin 2014 : la hausse est de 34% sur cette période selon l’ACPR, contre 28% pour l’ensemble des emprunteurs. Plus jeunes, les primo-accédants affichent logiquement des revenus inférieurs à ceux des autres ménages souscrivant un crédit immobilier mais l’écart s’est donc resserré ces dernières années, la faute à des politiques d’octroi plus sévères des banques à en croire le rapport de l’ACPR. Ils restent toutefois loin des acheteurs de biens en Ile-de-France, dont les revenus annuels moyens dépassent les 45.000 euros. Un cas particulier.

Le régulateur souligne par ailleurs que les banques se fondent « en premier lieu sur l’analyse de la solvabilité des emprunteurs plutôt que sur la valeur des biens financés » pour l’octroi de crédit.

Prêt moyen de 145.232 euros en 2014

Le montant moyen de l’emprunt varie aussi fortement selon le profil des emprunteurs. Le prêt moyen atteint 145.232 euros en 2014, toutes catégories de crédits confondues. La moyenne est logiquement moins élevée lorsqu’il s’agit de rachat de crédit externe (132.000 euros environ), mais aussi pour un investissement locatif (122.000 euros).

Les crédits les plus élevés sont accordés aux acquéreurs de résidence principale déjà propriétaires (154.000 euros), les primo-accédants empruntant en moyenne 146.000 euros en 2014. Ces derniers sont en outre ceux qui s’endettent sur la plus longue période (près de 21 ans), contre 18,6 ans pour l’ensemble des prêts.

(1) Pour obtenir cette estimation, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) calcule dans un premier temps le montant des annuités de remboursement pour un prêt de montant, de durée et de taux moyens. Ensuite, l’Autorité « rapporte le montant de cette annuité au taux d’effort moyen pour obtenir une estimation du revenu moyen des emprunteurs à l’octroi ».

(2) La moitié des ménages français gagne plus, l’autre moitié gagne moins.

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© cbanque.com / BL / Juillet 2015

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