Entre 1990 et 2014, le taux de crédit habitat effectif (1) est passé de 11% à 3,6%, selon une étude du Crédit Agricole. Ce qui fait de l'immobilier, selon Olivier Eluere, économiste de la banque verte, un « marché très dépendant du bas niveau des taux ».

En effet, l’étude souligne que « le principal effet de la baisse récente des taux de crédit est un soutien à la demande de logements », demande dans le même temps affaiblie par plusieurs facteurs, comme le taux de chômage, les mesures fiscales et les prix trop élevés. Le Crédit Agricole donne un exemple : « pour un emprunteur […] une baisse de 100 points de base du taux de crédit habitat est équivalente à un recul des prix de 8% ». Ainsi, le recul des taux améliore le pouvoir d'achat de l’emprunteur, lui permettant d'acheter une surface plus grande par exemple.

18% de rachats de crédits externes

Par ailleurs, cette baisse importante des taux a aussi engendré une vague de rachats de crédits externes. Selon le Crédit Agricole, la part de rachat dans la production de prêts immobiliers était de 3% à la mi-2012. Fin 2013, elle atteignait près de 18% selon une enquête de l’ACPR. « En 2013, les rachats de crédits externes ont atteint 27 milliards », précise l’étude. « Sachant que le montant d’un prêt habitat moyen est de l’ordre de 175.000 euros et qu’une partie du prêt a déjà été remboursée au moment du rachat, ceci correspond à environ 200.000 rachats sur l’année. » Le Crédit Agricole prend pour exemple un prêt souscrit à 4% hors assurance en septembre 2011 et renégocié à 2,9% trois ans plus tard qui permet ainsi de réduire le montant du remboursement annuel de 1.900 euros. Ce qui, selon la banque, correspond à « une hausse de 4% » du revenu annuel du ménage.

La remontée des taux engendrera une baisse des prix

Même si la baisse des taux « améliore la solvabilité des acheteurs » et « soutient la demande », elle n’en est pas moins risquée, alerte le Crédit Agricole. Car comme le précise l’étude, la tendance baissière tire sur sa fin. Scénario le plus probable, celui d’une « remontée très lente et graduelle des taux obligataires, qui conduirait à une évolution comparable des taux de crédit ». Au moment où ces taux remonteront, « la solvabilité se détériorera, les facteurs négatifs seront toujours présents (chômage, fiscalité…) et les ventes risquent de baisser significativement, entraînant une baisse des prix assez prononcée ».

Dans le cas d’une remontée plus brutale des taux, nettement moins probable, les conséquences seraient plus graves, avec notamment un « risque d’effets en cascade » : effondrement de la construction, faillites de promoteurs et constructeurs, remontée du chômage, etc.

(1) Incluant les frais d’assurances.