L’observatoire Crédit Logement/CSA écarte tout risque de remontée brutale des taux à moyen terme dans son étude trimestrielle publiée hier. Il a dévoilé en parallèle le taux moyen des prêts immobiliers en avril, qui repasse sous la barre des 3% pour la première fois depuis l’été dernier et se rapproche de son plus bas historique.

« C’est la première fois depuis la fin des années 40 que les taux des crédits restent aussi bas, pendant aussi longtemps, sans risque de remontée rapide », avance l’observatoire Crédit Logement/CSA dans un communiqué diffusé hier. Les taux ont enregistré un nouveau recul en avril, à 2,94% en moyenne (1), passant pour la première fois depuis août 2013 sous la barre des 3%. De retour à son niveau de juillet, la moyenne établie par cet observatoire s’approche donc de son plus bas historique enregistré en juin dernier : 2,89%. La nouvelle livrée de statistiques de Crédit Logement/CSA confirme la tendance annoncée par les courtiers en prêts immobiliers.

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Cet observatoire, qui base ses analyses sur plus de 16.000 opérations par mois (2), s’avance toutefois à plus long terme que les courtiers au niveau des perspectives d’évolution du marché. Dans son tableau de bord portant sur le 1er trimestre 2014, Crédit Logement/CSA relève un élément négatif, le fait que « la plupart des scénarios tablent sur [la] remontée [des taux de l’OAT à 10 ans] (3) de 50 points de base d’ici fin 2014 ». Cependant, « ces scénarios prévoient aussi un recul à 0,15% du principal taux de refinancement de la BCE (Banque centrale européenne, NDLR) d’ici l’été et son maintien à ce bas niveau jusqu’en fin 2015 ».

Conclusion de Crédit Logement : « Les conditions de crédit devraient donc rester bonnes, au moins jusqu’à l’automne. » En clair, l’observatoire balaie l’hypothèse d’une remontée brutale des taux de crédit. L’étude souligne par ailleurs que le printemps, période des salons de l’immobilier, voit « habituellement » les banques proposer des « gestes commerciaux » aux particuliers.

L’équation taux bas = prix hauts à oublier

L’observatoire note en revanche que l’équation taux bas = prix hauts et vice-versa n’est plus valable depuis l’été 2011, soulignant qu’il s’avère désormais « difficile » d’établir un pronostic sur les prix sur la base des évolutions des taux de crédit immobilier.

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Au niveau de la durée des prêts, la moyenne s’établit à 205 mois en avril, soit 17 ans et un mois, de retour au niveau du début 2013 après une légère remontée dans le courant de l’année. L’accession à la propriété dans le neuf nécessite la plus longue durée d’emprunt : 228 mois, soit 19 ans. Les crédits longs s’avèrent « moins fréquents » que par le passé, selon Crédit Logement/CSA, mais ils n’ont « pas disparu pour autant ». Une évolution due à la moindre proportion de ménages jeunes ou modestes sur le marché.

Un apport personnel de 26,1% dans l’ancien

Ainsi, les données livrées hier ne font que confirmer des évolutions enregistrées depuis 2009 au niveau du profil des emprunteurs : des acheteurs plus âgés et plus aisés. L’apport personnel et les capacités de remboursement permettent d’abaisser fortement le taux de crédit : 2,85% en moyenne pour les prêts les plus avantageux sur 20 ans, en mars, quand la moyenne de l’ensemble des crédits, pour cette durée, était de 3,21%. Au 1er trimestre 2014, selon cette étude, l’apport représente 26,1% du coût d’une opération immobilière dans l’ancien - 23,3% dans le neuf - pour un coût global équivalent à 4,4 années de revenus.

(1) Il s’agit d’une moyenne, hors assurances et coût des sûretés, sans durée de crédit. Dans le détail, pour le mois de mars 2014, Crédit Logement estime que les taux fixes se situent à 2,91% sur 15 ans, 3,21% sur 20 ans et 3,59% sur 25 ans.

(2) Crédit Logement garantit actuellement environ 30% des prêts immobiliers distribués en France

(3) Les évolutions de l’OAT (obligation assimilable au Trésor) 10 ans donnent traditionnellement le « la » des taux de crédit immobilier. Il est descendu à 1,91% au 7 mai 2014.