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Crédit immobilier : les emprunteurs de plus en plus âgés et aisés en 2013

Esplanade des Abymes à Créteil (94)
Esplanade des Abymes à Créteil - CC Djampa / Wikimedia Commons

Les taux des prêts immobiliers continuent d’augmenter, mais à faible allure, selon la publication trimestrielle de l’Observatoire Crédit Logement/CSA dévoilée aujourd’hui. Le taux moyen s’établit à 3,04% en septembre, soit une hausse de 14 points de base en 3 mois. Les ménages les plus aisés et disposant d’un important apport personnel peuvent cependant espérer des tarifs très compétitifs.

La période ne semble pas propice à l’achat immobilier pour les jeunes et les ménages les plus modestes. Le rapport de l’Observatoire Crédit Logement/CSA sur le troisième trimestre 2013 relève que les évolutions récentes du marché, et en particulier l’abandon du PTZ+ dans l’ancien, n’ont pas servi la cause des primo-accédants. Crédit Logement, qui couvre plus de 20% des prêts relatifs au marché résidentiel, établit dans son étude la répartition des emprunteurs par âge et niveau de revenu.

En 2013, les ménages gagnant moins de 3 Smic (1) représentent 37,8% de l’ensemble des accédants à la propriété. Ils étaient 38,5% l’an passé et plus de 40% en 2011. A l'inverse, la part des ménages percevant 5 Smic et plus a grimpé de 19,3% en 2008 à 23,9% en 2013.

Les évolutions du PTZ+ en cause

Principale responsable : la reconfiguration du PTZ+ intervenue en 2012. Cette évolution a « particulièrement affecté les ménages modestes qui nourrissaient un projet d’accession à la propriété », juge l’Observatoire, qui avait enregistré une « chute sévère » de son indice de solvabilité des moins de 3 Smic début 2012. Crédit Logement indique par ailleurs que si les conditions de crédit favorables ont permis d’améliorer la solvabilité des ménages possédant « un apport personnel suffisant pour réaliser leur projet (...) les autres, en revanche, ont été évincés du marché à l’accession par les remises en cause successives du PTZ+ », lit-on dans le tableau de bord trimestriel de l’Observatoire.

Conséquence indirecte de cette difficulté des plus modestes à acheter, l’âge des emprunteurs évolue. Cette année, 47% des accédants à la propriété ont moins de 35 ans. Or ils étaient plus de 52% en 2009 et encore plus de 48% en 2012. « Ce sont surtout les plus de 45 ans qui bénéficient de cette transformation du marché » selon l’Observatoire. Pourquoi ? L’étude met en avant l’« effet de l’apport personnel et du niveau des revenus ».

L’apport personnel en chute libre

Cette étude fait ainsi apparaître une chute extrêmement nette, en 2013, de l’apport personnel moyen des emprunteurs : -7,5%. Les revenus moyens (+1%) des accédants à la propriété et le coût moyen des opérations (+1,1%) apparaissent pourtant assez stables.

Cette évolution peut sembler paradoxale. Les ménages les plus modestes étant de moins en moins nombreux dans le panel, l'apport devrait augmenter. Mais Crédit Logement explique cette baisse par d’autres éléments liés à la crise : « l’attentisme qui affecte encore le marché de la revente » et le niveau des taux d’intérêt qui « incite à l’économie d’apport personnel ».

Un élément positif ? Les emprunteurs peuvent toujours compter sur des taux très attractifs. Si l'Observatoire confirme la hausse lente des taux depuis juillet 2013, le taux moyen à l’accession, neuf et ancien confondus, ne dépasse pas 3% (2,98%) au troisième trimestre. Il franchit seulement cette barre symbolique en septembre (3,04%). L’évolution la plus rapide concerne le marché des travaux : 3,11% en moyenne en septembre contre 2,90% en juin.

Enfin, les emprunteurs disposant des meilleurs dossiers peuvent toujours négocier des crédit très avantageux. « Selon le niveau de l’apport personnel de l’emprunteur (le taux d’apport personnel) et la qualité de la signature (les capacités de remboursement du ménage), les taux pratiqués peuvent descendre plus bas », avance Crédit Logement dans le communiqué de presse accompagnant l’étude. « Le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2.90% pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 2.29% en taux variable. »

(1) 1.120,45 euros nets selon l’Insee pour 35 heures travaillées par semaine.

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© cbanque.com / BL / Octobre 2013

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Commentaires
Publié le 25 octobre 2013 à 07h03 - #1scaggio

On ne parle pas des organismes de crédit immobilier qui refusent 1 dossier sur 2. Ils ne veulent plus des emprunteurs solvables, ils ne sélectionnent que des emprunteurs aisés.

Les solvables s'arrangent avec leurs banques respectives.

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