Présents de longue date au catalogue des banques, les prêts immobiliers à taux mixtes (taux fixe puis taux variable) semblent trouver une nouvelle actualité depuis quelques mois, dans un contexte de taux bas. Mais, au final, sont-ils vraiment si intéressants que cela ?

Ces prêts à taux mixtes fonctionnent en deux temps. Au cours d’une première période, qui peut varier de 3 à 10 ans selon la durée totale du prêt, l’emprunteur bénéficie d’un taux fixe, en général inférieur aux standards du marché. Puis le prêt passe à taux variable : celui-ci est alors calculé en fonction de l’évolution de l’indice Euribor 3 mois et de la marge fixe de la banque.

Généralement (mais attention, pas systématiquement), ce taux variable est assorti d’un « cap » - c’est-à-dire d’un niveau de variation maximum à la hausse et à la baisse - compris entre 1 à 2 points. Au cours de cette seconde période, l’emprunteur peut aussi choisir de basculer sur un taux fixe. Mais évidemment, à des conditions moins favorables que celles appliquées en début de prêt.

Des taux compétitifs ?

Dans le contexte actuel, où les taux fixes du marché flirtent, dans certaines régions, avec les 3,75% sur 20 ans, la formule a de quoi séduire. D’ailleurs, les prêteurs ne s’y trompent pas. « C’est effectivement un produit qu’on retrouve de plus en plus souvent dans les grilles des banques » constate Estelle Laurent, porte-parole du courtier Credixia. « Ils conviennent particulièrement aux primo-accédants ou aux investisseurs locatifs, qui sont certains de revendre leur bien au cours de la période de fixité. »

Pourtant, au-delà de l’effet de mode, les avantages de cette formule sont-ils réels ? Oui, poursuit Estelle Laurent : « Le taux de départ est en général inférieur de 0,30 point aux taux fixes proposés par la même banque, ce qui permet de disposer d’une capacité d’emprunt supérieure, voire de faire passer des dossiers un peu limites. »

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Un argument contesté par un courtier indépendant, sous couvert d’anonymat : « Les taux mixtes ne permettent pas de disposer d’une meilleure capacité d’emprunt. Ils sont en général proposés par des banques dont les taux fixes ne sont pas compétitifs et qui veulent éviter que leurs clients aillent voir ailleurs. » Mais, notre interlocuteur en est persuadé, « en faisant le tour de la concurrence, il sera presque toujours possible de trouver un prêt à taux fixe plus intéressant. »

Un double pari

La formule du taux mixte repose par ailleurs sur un double pari pour l’emprunteur : celui du maintien des indices et de la revente à moyen-terme. Un pari plus qu’incertain, estime le courtier indépendant : « Prendre un taux révisable dans la période actuelle est un contresens. L’euribor est si bas (0,22% au 28 septembre 2012, NDLR) qu’un client qui souscrit aujourd’hui a 90% de chances de voir son taux augmenter à la fin de la période de fixité. » La porte-parole de Credixia, de son côté, est moins catégorique : « Nous n’avons pas aujourd’hui, parmi nos clients, d’exemple de cap atteint pour un crédit à taux mixte. Et même si le taux augmente au cours de la deuxième période, les économies réalisées avant permettent de conserver une bonne rentabilité pendant encore plusieurs années. »

Quant à la question de la revente à moyen-terme, les banques pécheraient également par optimisme. « Dans leur argumentaire, elles expliquent que la durée moyenne d’un prêt en France est de l’ordre d’environ 7 ans », rappelle le courtier indépendant. « Mais leurs statistiques datent d’une époque où les biens se revendaient facilement et permettaient de faire d’importantes plus-values. Rien n’indique que ce sera le cas dans les prochaines années. Au contraire : on constate que le marché s’est déjà retourné dans certaines régions. »