Crédit Logement est aujourd’hui le principal acteur français dans le secteur de la garantie de prêts immobiliers. Jean-Marc Vilon, son directeur général, nous en rappelle l’histoire et le mode de fonctionnement. En partant des statistiques produites par l’entreprise, il caractérise également les fondamentaux du marché immobilier en ce début 2012. Interview.

Jean-Marc Vilon, quelle est, dans ses grandes lignes, l’histoire de Crédit Logement ?

« Crédit Logement a été créé en 1975 et exerce depuis le début dans le domaine de la garantie de prêts immobiliers. Au départ, nous étions une filiale du Crédit Foncier, et nos interventions étaient plus ponctuelles, limitées à des prêts type 1% logement ou destinés aux promoteurs. Puis, dans le courant des années 1990, notre actionnariat a évolué. Toutes les grandes banques de détail françaises participent désormais à notre tour de table, à des niveaux comparables. »

Quel est aujourd’hui le volume des prêts immobiliers cautionnés par Crédit Logement ?

« Fin décembre, l’encours total garanti atteignait 224 milliards d’euros. Sur la seule année 2011, Crédit Logement a délivré 68 milliards de garanties nouvelles, ce qui représente environ un tiers de l’ensemble des crédits immobiliers délivrés en France pour les particuliers. Nous intervenons donc de manière universelle, sur tous les types de dossiers : pour des achats dans le neuf comme dans l’ancien, pour des travaux, pour de la primo-accession ou de l’investissement locatif… Tous les dossiers sont examinés, à l’exception des prêts dont la durée dépasse 30 ans. »

Comment se déroule concrètement votre intervention dans le montage des prêts ?

« Quand les banques consentent un prêt immobilier à un particulier, elles demandent dans l’immense majorité des cas une garantie. Il en existe deux grands types : l’hypothèque sur le bien acheté, et la caution. Aujourd’hui, selon les chiffres fournis par l’Autorité de contrôle prudentiel (ACP), la solution du cautionnement est retenue pour 60% des dossiers. 30% sont garantis par une hypothèque. Enfin, les 10% restant utilisent d’autres moyens, comme le nantissement d’assurance-vie, ou ne nécessitent pas de garantie. Cela peut être le cas, par exemple, pour les petits prêts travaux contractés par des clients aisés. »

Votre part de marché globale est très spectaculaire. Le marché de la garantie immobilière est-il vraiment concurrentiel ?

« Oui, le coût de garantie est important pour les clients et les banques sont très attentives à la qualité de la prestation que nous offrons. Nous devons affronter l’offre interne de certains groupes bancaires, qui possèdent leurs propres sociétés de caution, et celle d’autres acteurs universels. Enfin, nous sommes en concurrence avec les autres modes de cautionnement, notamment l’hypothèque. »

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Qu’est-ce qui explique cette prépondérance du cautionnement ?

« La part de marché du cautionnement a en effet beaucoup crû au cours des 10 dernières années, avant de se stabiliser autour de 60%. Dans les années 2000, la caution a démontré ses qualités et s’est imposée comme un standard du marché, pour plusieurs raisons. Il y a d’abord la rapidité d’intervention : sur la moitié des dossiers, nous pouvons donner notre accord en temps réel ; sur l’autre moitié, il nous faut moins de moins de 48 heures. Pour obtenir ce résultat, nous avons beaucoup travaillé sur l’automatisation de nos processus. Autre avantage, le prêt cautionné peut être transféré, alors que l’hypothèque, par définition, est affectée à un bien donné. La caution financière est aussi souvent moins coûteuse et n’a pas le côté formaliste de l’hypothèque, qui nécessite un acte notarié. Enfin, le cautionnement présente une double sécurité pour l’emprunteur, puisqu’après la banque, nous procédons à une analyse autonome des caractéristiques de l’opération et notamment de sa compatibilité avec la capacité de remboursement des emprunteurs. »

Quelle est la nature de votre intervention en cas de difficultés de paiement pour un de vos clients ?

« Les banques, avec qui nous entretenons des relations permanentes, nous sollicitent à partir du moment où il y a trois échéances impayées. Nous intervenons alors pour tenter de rétablir le prêt en gestion normale et éviter la vente du bien. Nous entrons en relation directe avec l’emprunteur, nous étudions avec lui les raisons qui expliquent ses impayés : sont-elles temporaires ou plus structurelles ? Puis nous essayons de trouver des solutions en réaménageant, en étalant, en allongeant éventuellement la durée du prêt. »

Crédit Logement, grâce à un observatoire réalisé avec l’institut CSA, joue également un rôle de veille du marché immobilier français. Quelles sont les tendances que vous observez actuellement ?

« Comme tout le monde, nous constatons une baisse significative des financements immobiliers résidentiels en ce début 2012. Dans le contexte économique global que nous connaissons, les conditions de l’offre de crédits immobiliers se sont ajustées, mais elles demeurent toujours favorables aux emprunteurs. L’essentiel de la baisse est la conséquence du repli, en 2012, des mesures incitatives, notamment la fin de l’éligibilité du PTZ+ à l’ancien et la diminution significative des avantages Scellier qui ont poussé les emprunteurs à anticiper leurs projets immobiliers au cours du dernier trimestre 2011. Aujourd’hui, dans une conjoncture morose, ce repli rend la situation plus difficile, surtout pour les primo-accédants. Toutefois, les fondamentaux du marché immobilier sont sains. Les taux d’intérêts restent bas, et sont même revenus en mars à leur niveau d’octobre 2011. Plus généralement, le marché français, malgré d’importantes hausses de prix, est resté peu spéculatif. Les prêteurs ont également évité les modes de financement exubérants qu’on a connus, par exemple, aux Etats-Unis. La demande va donc continuer à se replier, en même temps que certains prix clairement surévalués, mais elle ne devrait pas s’effondrer. La pierre reste une valeur refuge en France, par rapport au marché boursier ou obligataire, et la demande de logement non satisfaite reste importante. »