Crise bancaire oblige, beaucoup s’interrogent sur l’évolution des taux des crédits immobiliers dans les mois à venir. Comment les banques financent-elles ces prêts ? Comment fixent-elles leurs taux ? Eléments de réponse avec Hervé Hatt, directeur général du courtier Meilleurtaux.

Quelles ressources les banques utilisent-elles pour financer les prêts immobiliers ?

« Historiquement, les grandes banques de dépôts prêtent à leurs clients les dépôts des autres clients. L’encours total de ces comptes courants est très stable dans le temps, les banques connaissent donc parfaitement les marges de manœuvre possibles. L’autre ressource, ce sont les marchés financiers. Les banques placent des obligations (NDLR : elles empruntent) auprès d’autres organismes financiers. C’est ce qu’on appelle le refinancement. Certaines banques qui ne gèrent pas de dépôts, comme le Crédit Foncier, dépendent entièrement de ce marché interbancaire. S’il est gelé, ce qui est très grave, il reste un ultime recours, la BCE (banque centrale européenne). Les banques transforment ensuite ces ressources, à court-terme le plus souvent, en prêts à long terme, jusqu’à 30 ans dans le cas du crédit immobilier. C’est une activité risquée, mais c’est leur premier métier : assumer ce qu’on appelle le risque de transformation. »

Comment les banques fixent-elles ensuite le taux final, celui qui est proposé au client ?

« Il y a, au sein des banques, des équipe de gestion d’actif et de passif. Leur rôle est de suivre la courbe des taux de référence, de calculer le coût de toutes les ressources, du compte courant au marché obligataire. Elles en font ensuite une sorte de moyenne, puis fixent ce qu’on appelle le taux de cession interne. C’est à ce taux que la ressource va être vendue aux équipes commerciales de la banque. Ces dernières fixent le barème pour l’emprunteur, en intégrant leur marge. Ce barème commercial est un taux de début de discussions. Une sorte de prix catalogue, négociable en fonction, notamment, du risque présenté par le client. »

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Dans ce contexte de crise boursière, les banques peuvent-elles être tentées de moins prêter ?

« Je ne le pense pas. Fermer le robinet du crédit pour les particuliers, c’est la dernière chose que les banques feront. Les vannes resteront ouvertes. En général, les banques n’aiment pas les à-coups. Elles ne sont pas là pour stimuler la demande, ni pour « casser » le marché immobilier. Elles préfèrent accompagner son évolution. »