Le projet de loi de finances pour 2011 apporte quelques précisions sur les modalités du prêt à taux zéro plus. Notamment, un correctif des revenus passé sous silence jusqu’ici, a pour conséquence de réduire la durée de remboursement quand le financement est disproportionné par rapport aux revenus.

Les modalités du PTZ+ sont toujours dans une phase d’ajustement entre le ministère et les professionnels du crédit immobilier. D’ici quelques semaines, des décrets d’application devraient préciser les barèmes définitifs. D’après nos informations, tout devrait être déterminé au plus tard le 1er décembre, le temps pour les banques de mettre en place les traitements informatiques.

Le projet de loi de finance contient, lui, les caractéristiques générales du « Prêt ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété » ou prêt à taux zéro plus. Mais là encore, le texte ne sera définitif qu’après le vote des deux assemblées, habituellement dans les derniers jours du mois de décembre. D’ici là, des amendements, éventuellement gouvernementaux, peuvent toujours être votés.

Le PTZ+ dans la loi de finances

La loi de finances apporte de petits changements dans la prise en compte des revenus. La référence sera désormais l’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt. C’est à dire que, pour une offre de PTZ+ en 2011, il sera tenu compte des revenus fiscaux de l’année 2009, éventuellement corrigés s’il y a un écart entre le nombre de personnes du foyer fiscal et le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Autre nouveauté mise en place, le correctif des revenus. Ainsi, le revenu pris en compte pour l’application du barème sera le plus élevé entre les deux montants suivants :

  • le revenu fiscal de référence du ou des foyers fiscaux concernés (comme actuellement),
  • un sixième du montant total des prêts permettant l’acquisition du bien.

Dans le PTZ+, c’est le niveau de revenu, associé à un coefficient familial, qui détermine une des dix combinaisons possibles de remboursement, du plus favorable (30 ans dont un différé partiel de 7 ans) au moins favorable (5 ans). Ainsi en augmentant le revenu pris en compte, la durée de remboursement pourra s’en trouver raccourcie.

L’effet du correctif des revenus

Une famille de 4 personnes avec un revenu fiscal de référence de 21.600 euros (équivalent de deux salaires au SMIC) souhaitent acheter un logement neuf basse-consommation en région parisienne au prix de 320.000 € (soit 80m2 à 4.000 € le m2 ou 100m2 à 3.200 € le m2). Financé entièrement à crédit, ils ont droit à un prêt à taux zéro renforcé de 124.800 €.

Sans tenir compte de la correction des revenus, leur situation leur permettrait d’obtenir un PTZ+ à rembourser sur 30 ans. Avec la correction, le revenu retenu pour l’application du barème sera de 53.333 euros, et, selon nos informations, la durée de remboursement sera réduite à 16 ans.

Un effet peut-être trop excessif pour un dispositif annoncé au contraire comme « une incitation à l’acquisition en zone A dans le neuf » et devant aider « ceux qui en ont le plus besoin ».

107.700 euros de PTZ+ en zone A

Ce correctif des revenus explique certains résultats inattendus obtenus sur le simulateur du site internet du ministère. Mais étonnamment, il a été passé sous silence dans la communication officielle et dans les exemples qui ont été repris dans toute la presse.

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Une des illustrations les plus percutantes présente une famille de 5 personnes ayant un revenu fiscal de 24.000 euros et souhaitant acquérir un logement neuf non BBC en zone A. L’aide est de 107.700 euros de PTZ+ à rembourser sur 30 ans alors que l’ancien dispositif ne permettait d’obtenir que 30.000 euros à rembourser sur 8 ans.

Seulement, pour obtenir un tel montant, il faut que le logement atteigne un prix minimum de 359.000 euros, car le PTZ+ doit représenter 30% du prix du logement, dans ce cas de figure.

Selon des indiscrétions, pour obtenir une durée de remboursement de 30 ans, en zone A, pour une famille de 5 personnes, les revenus ne doivent pas dépasser 27.600 euros. Ce qui est le cas, ici.

Mais pour éviter le correctif des revenus et un raccourcissement de la durée de remboursement, il ne faut pas que l’ensemble du financement dépasse 6 fois 27.600 euros soit 165.600 euros, ce qui représente alors un apport complémentaire de 193.400 euros.

Mais, comme le montant du PTZ+ ne doit pas représenter plus de la moitié du financement, il ne pourra pas dépasser 82.800 euros et non pas les 107.700 euros annoncés. Pas si simple.