Des prix en légère baisse, face à des taux qui ont plus que triplé en deux ans : pour beaucoup, se lancer dans un projet immobilier, qu'il s'agisse d'acquérir sa résidence principale ou d'effectuer un investissement locatif, a été un vrai chemin de croix ces derniers mois. « Le marché de l'investissement locatif représentait environ 300 000 transactions en 2021. Pour cette année, les courtiers, la FNAIM ou encore les gros réseaux d'agences estiment le chiffre à environ 100 000 transactions, dévoile Manuel Ravier, co-fondateur et directeur général d'investissement-locatif.com. De notre côté, nous avons constaté une baisse de 35% à 40% des demandes, c'est considérable. »
D'autant qu'en face, de nombreux produits d'épargne, à l'image de l'assurance vie ou des comptes à terme, ont bénéficié de taux élevés ces deux dernières années. Pourtant, l'appétence des ménages français pour l'immobilier ne se dément pas. La pierre reste un produit de choix pour les épargnants de l'Hexagone. Mais alors, est-il encore intéressant de miser sur l'investissement locatif pour faire fructifier son épargne ?
Un marché qui se réouvre progressivement
Première bonne nouvelle pour les investisseurs, le marché semble redevenir plus simple d'accès. « Ça fait deux ans que la hausse des taux d'intérêt avait un peu mis à mal les marchés immobiliers. On voit qu'effectivement il y a sensiblement une réouverture de la part des différents organismes bancaires pour refinancer l'immobilier. On a vu notamment cet été des très belles opérations faites pour viser en particulier le neuf avec des banques qui ont vraiment été chercher des taux sous-cotés par rapport à ce qui a été pratiqué encore quelques semaines avant », note Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit chez Zénith Investment solutions.
Les prix ont également baissé dans la majorité des villes de France, même si un atterrissage semble aujourd'hui avoir lieu. « Il n'y a pas un marché immobilier global, dans la réalité il y a des segments de marché où effectivement on voit une stabilisation des prix, notamment en région, mais on a encore en Ile-de-France des corrections qui sont faites dans certains territoires », juge Audrey Marigliano.
« Depuis maintenant un an et demi, il y a eu une reconstitution des stocks qui est quand même très conséquente et qui permet d'avoir beaucoup de choix, abonde Julien Villeneuve, Directeur Général de La Boîte Immo/Interkab. Il y a beaucoup de biens sur le marché, ça permet aussi d'avoir un panel de choix pour les investisseurs qui est assez important, ce qui n'était pas le cas il y a encore 2 ans, avec un marché qui était beaucoup plus tendu. »
« Il y a beaucoup de biens sur le marché, ça permet aussi d'avoir un panel de choix pour les investisseurs qui est assez important, ce qui n'était pas le cas il y a encore 2 ans »
Face à ces deux aspects, réaliser un investissement locatif aurait toujours du sens, à condition d'être bien entouré selon la directrice immobilier et crédit de Zénith Investment solutions : « On voit que les taux baissent. Il y a aujourd'hui de grandes possibilités de pouvoir renégocier son taux de crédit à l'avenir. Si vous parvenez à acheter à un bon prix grâce à la correction du marché, l'intérêt de réaliser un investissement immobilier est réel. »
Reste que le marché n'est plus forcément le même qu'en 2021. Faute de budget suffisant, certains investisseurs se sont donc tournés vers des biens plus petits, ou n'hésitent plus à se tourner vers des villes plus petites. « À mensualités égales, quand les taux passent de 1% à 4%, le budget est forcément plus faible, confirme Manuel Ravier. Les investisseurs cherchent donc des zones plus rentables. C'est pour cette raison que les grandes villes, notamment Paris, ont été plus impactées. En revanche, des villes comme Le Havre ou Toulon sont des zones qui fonctionnent bien, sur lesquelles on arrive à avoir des rendements qui peuvent parfois dépasser les 10%. »
| Placement sur produit d'épargne | Placement en immobilier | |
|---|---|---|
| Montant investi (apport) | 30 000 euros | 30 000 euros |
| Rendement de l'opération | 4,50% | 4,50% |
| Montant emprunté (apport 10%) | 0 euro | 270 000 euros |
| Montant réellement investi avec levier | 30 000 euros | 300 000 euros |
| Rendement net annuel | 1350 euros | 12 150 euros |
| Coût des intérêts (€/an, taux 3,50%, assurance 0,20%) | 0 euro | -5830 euros |
| Rendement annuel net d'intérêts | 1350 euros | 6320 euros |
| Retour sur investissement annuel | 4,50% | 21,07% |
Données fournies par investissement-locatif.com
« Le rendement locatif n'est pas le seul avantage de l'investissement, juge Julien Villeneuve. Il permet aussi une constitution d'un capital. Aujourd'hui, il y a une inquiétude persistante sur le financement des retraites et l'investissement immobilier peut quand même participer grandement à la constitution d'une retraite future », estime Julien Villeneuve.
« Le rendement locatif n'est pas le seul avantage de l'investissement. Il permet aussi une constitution d'un capital »
Le profil des investisseurs évolue lui aussi. « Un investisseur sur deux à moins de 40 ans », note Julien Villeneuve. Autre différence par rapport aux années passées : 30% des projets d'investissements ont une vocation de résidence secondaire à usage mixte. « Les investisseurs, notamment les jeunes, sont dans des projets hybrides, dévoile Julien Villeneuve. C'est à dire qu'ils envisagent en fait d'investir dans des maisons secondaires, à la fois pour leur usage personnel mais également pour de la location, car cela participe au financement. Mais ce n'est plus uniquement un projet locatif, ce qui est assez nouveau. »
D'autres types de biens sont également aujourd'hui proposés pour répondre aux demandes des investisseurs, à l'image de la colocation ou de la nue-propriété. « Les offres que l'on propose en colocation fonctionnent bien, assure Audrey Marigliano. Cela permet de se positionner dans des villes dynamiques avec un panel d'étudiants suffisant pour remplir le bien. Il y a de plus des surperformances de loyer réelles car un T4 par exemple se louera plus cher en colocation qu'à une seule famille. »
« Les offres que l'on propose en colocation fonctionnent bien. Cela permet de se positionner dans des villes dynamiques »
Le logement meublé, très avantageux fiscalement, reste également une valeur sûre, malgré les incertitudes qui pèsent autour de lui. « On fait beaucoup de pédagogie vis-à-vis de ça, confirme Audrey Marigliano. On voit que les investisseurs entendent parler de la loi anti-Airbnb et peuvent être inquiets. Nous, par exemple, on ne propose pas d'investissement immobilier pour faire du Airbnb, ou de la location courte durée. Mais le meublé longue durée reste aujourd'hui une manière de faire fructifier son investissement ».
Dans une proposition de loi déposée mi-juillet, la députée Renaissance du Finistère Annaïg Le Meur appelait à aligner les règles fiscales des Airbnb sur celles des locations longue durée. La proposition de loi baisse ainsi à 30% l'abattement fiscal des meublés de tourisme, contre actuellement 71% pour les classés et 50% pour les non classés. Elle abaisse aussi les seuils de chiffre d'affaires. L'objectif affiché est de ralentir et de freiner la bascule des logements de longue durée vers la courte durée.
Budget 2025 : ce qui doit changer pour les locations meublées
Reste à voir si la mesure sera votée dans les prochaines semaines, alors qu'une première mesure du Budget 2025 s'attaque déjà au calcul des plus-values des biens loués meublés. « Il existe un risque associé à la location courte durée, confirme Manuel Ravier. Cela fait un an que ce segment est sous pression, Il est légitime de s'interroger sur les implications d'une politique restrictive pour les investisseurs qui choisissent aujourd'hui cette solution. À cet égard, nous conseillons aux investisseurs de prévoir des scénarios plus traditionnels dans leurs simulations, afin d'assurer que leurs investissements soient rentables même dans un contexte de location longue durée. »
