Investir dans la pierre sans les soucis de la gestion locative, c'est ce que permettent les résidences avec services. Un bon moyen de se ménager des revenus réguliers, mais gare aux charges. Leur maîtrise fait partie des critères de sélection.

Investir dans l'immobilier locatif sans se soucier de trouver un locataire mais avec l'assurance de toucher un revenu, en principe récurrent, c'est tentant. C'est ce que proposent les résidences services. Apparu, il y a une quarantaine d'années, le concept répond aux besoins de ceux qui outre un toit, veulent aussi le mobilier, le pressing, l'entretien et la surveillance des locaux, la restauration, et parfois même les loisirs. Les promoteurs ont investi les deux extrémités de la pyramide des âges en proposant des résidences services seniors et des résidences services étudiants. Dans tous les cas, se pose la question essentielle des charges supportées par ceux qui choisissent cet investissement.

Une résidence services est un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes, appartements ou plus rarement petites maisons, comportant des services spécifiques non individualisables bénéficiant à l'ensemble des occupants, prévoit l'article L631-13 du code de la construction et de l'habitation. Les services proposés sont évidemment adaptés aux besoins de la clientèle qui y réside : on ne propose pas les mêmes prestations dans une résidence seniors que pour une résidence étudiants ou une résidence de tourisme.

De multiples charges

Si cette formule d'investissement vous séduit, le promoteur immobilier vous propose d'acquérir un logement en VEFA dans la résidence services qu'il va construire. Pas question de gérer vous-même le l'appartement que vous allez acquérir. En même temps que l'achat du logement, vous signerez un bail commercial de neuf ans minimum, renouvelable, avec l'exploitant de la résidence, qui est généralement une filiale du promoteur immobilier. Les appartements sont loués meublés par le gestionnaire de la résidence qui gère les services, et vous versera le revenu qui vous revient une fois les charges déduites du montant des loyers encaissés. S'il y a une vacance importante, ce schéma idéal risque de se gripper : vous devrez payer les charges alors que votre logement génère peu ou pas de revenus. une situation qui s'est produite pour de nombreux copropriétaires de résidences services de tourirsme avec la crise du Covid avec des loyers qui ont parfois été suspendus par certains gestionnaires.

« Le modèle économique des résidences de tourisme a longtemps offert une rentabilité correcte dans les zones touristiques. Mais en raison notamment d'une offre surabondante qui a conduit à une baisse des loyers, un investisseur sur dix ne perçoit plus la totalité des loyers attendus pour rembourser les mensualités de son crédit », révélait en 2017 une enquête de la Direction générale de la consommation, de la concurrence et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Quel que soit le public visé, les résidences services se heurtent à l'usage à un écueil : le coût des services communs proposés qui renchérit les charges des copropriétaires et peut rendre plus difficile une revente du bien. Il faut d'abord régler les charges présentes dans toute copropriété (entretien et gestion de l'immeuble : ravalement, nettoyage des locaux, contrat d'entretien de l'ascenseur, gardiennage...) Obligatoire également, même si coût n'est pas prohibitif, l'assurance individuelle de votre logement dite assurance PNO, assurance du propriétaire non occupant, s'ajoute aux autres dépenses que vous devez supporter.

Il ne faut pas non plus oublier les honoraires du syndic de copropriété, les frais de convocation et de tenues des assemblées générales de copropriétaires, le coût de fonctionnement du conseil syndical... A cela, il faut ajouter la très chère taxe foncière. Aux termes de la loi dédiée au statut de la copropriété, les résidences services ont l'obligation aussi de mettre en place un conseil des résidents à la charge des copropriétaires. Cette instance consultative qui se réunit sous l'autorité du syndic de copropriété, a pour mission notamment de relayer les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.

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Des services à la pelle

La réglementation dédiée aux résidence services indique qu'elles doivent nécessairement comporter des catégories de services spécifiques non individualisables, c'est-à-dire ouverts à tous les résidents dont la liste est fixée est fixée à l'article D631-27 du code de la construction et de l'habitation. Les catégories de services dont la présence est obligatoire en résidence services sont :

  • l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
  • la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, complété par des moyens techniques permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;
  • le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Il faut être très vigilent à l'ensemble des charges liées à cet investissement qui peuvent réduire la rentabilité attendue. Elle est en moyenne comprise entre 3,5% à 4% avant impôt. Méfiez-vous donc des promesses de rentabilité trop élevées.

Des avantages fiscaux

Si les charges en résidence services peuvent rebuter certains investisseurs, le dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu'à la fin décembre 2023, offre quelques douceurs fiscales. Principal avantage : la réduction d'impôt accordée aux particuliers qui réalisent un investissement locatif dans certaines résidences services. Pour en bénéficier, l'acquéreur d'un logement doit s'engager à le louer meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant. La réduction d'impôt est égale à 11% du montant de l'investissement retenu dans la limite globale de 300 000 euros par an, quel que soit le nombre de logements acquis dans l'année. Soit une réduction d'impôt maximale de 33 000 euros répartie sur 9 années, soit 3 666 euros par an.

Au moment de l'investissement en Censi-Bouvard, l'acquéreur doit avoir la qualité de LMNP, loueur en meublé non professionnel. Peu importe si par la suite, il passe au statut de loueur en meublé professionnel. Le statut de LMNP n'est de toute façon pas réservé aux investisseurs en Censi-Bouvard : il s'applique à tout particulier qui met en location meublée non professionnelle un ou plusieurs logements lui apportant des recettes n'excédant pas certains plafonds. Les loyers perçus dans le cadre d'un logement meublé sont imposés dans le cadre fiscalement favorable du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

LMP, LMNP ou le régime de la location meublée

Sur les recettes déclarées provenant d'un investissement Censi-Bouvard ne dépassant pas hors taxes 72 600 euros annuels et n'excédant pas les revenus professionnels du foyer fiscal du contribuable, l'administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Le montant imposable au titre de ces recettes locatives est donc égal à la moitié de ce que vous avez encaissé. Abattement forfaitaire signifie que vous ne pouvez déduire aucune autre charge, ni constater un déficit. Vos recettes imposables seront calculées selon la méthode du BIC réel, si leur montant dépasse le seuil d'application du micro-Bic ou si vous décidez d'opter pour la méthode du bénéfice réel qui vous semble plus avantageuse.

Le principal avantage du régime du bénéfice réel est de permettre de déduire pour leur montant réel et justifiable la totalité des charges attachées au logement : donc, pour un logement Censi-Bouvard les charges de copropriété, les charges payées à l'exploitant de la résidence services, les intérêts des emprunts, les frais de tenue de comptabilité, la taxe foncière... Vous pouvez constater un déficit foncier si les charges sont supérieures aux recettes encaissées.

Récpérer la TVA

Autre avantage, la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d'acquisition, elle vous sera restituée par l'administration fiscale, diminuant d'autant le prix de revient du logement (TVA immobilière 20%). Mais attention, ce remboursement de la TVA n'est véritablement acquis qu'au bout de 20 ans. Si avant la fin de ce délai, vous vendez ou donnez le logement ou si vous cessez de le louer, vous devrez rendre au fisc une partie de la TVA qui vous a été remboursée, à raison d'un vingtième par année de location manquante.

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