Une vente à près de 1,2 million d'euros annulée. Cette affaire portée devant la Cour de cassation opposait les vendeurs d'une maison d'habitation aux acquéreurs et à l'exploitant d'un commerce mitoyen de fruits et légumes. Après l'achat, les acquéreurs s'étaient rendu compte des nuisances sonores provoquées par l'activité commerciale et avaient demandé l'annulation de la vente en justice.

Comme relève Le Monde, qui a repéré l'arrêt, « les experts acoustiques qu'ils font intervenir relèvent des émergences comprises entre + 13 dB et + 20 dB, alors que les seuils admissibles sont de + 5 dB le jour et + 3 dB la nuit ». En cause, des bruits de livraison, le roulement de chariots transpalettes ou encore les vibrations de compresseurs frigorifiques.

Erreur sur les « qualités substantielles »

Les acquéreurs mettaient en avant leur erreur « sur les qualités substantielles du bien », qu'ils n'avaient visitée que lors des moments les moins bruyants de l'activité commerciale. Or, l'un des critères déterminants de leur achat était un environnement calme. Par ailleurs, le vendeur avait présenté le bien comme sa résidence principale alors qu'il n'y a jamais habité.

Une erreur sur les qualités essentielles ou substantielles d'un bien peut entraîner l'annulation d'un contrat lorsqu'elle a déterminé le consentement de l'une des parties. Par exemple, dans cette affaire, les acquéreurs recherchaient un environnement calme et n'auraient pas acheté la maison s'ils avaient eu connaissance des nuisances sonores.

Confirmation de l'annulation de la vente

La cour d'appel a indiqué que les nuisances subies constituaient bien un trouble anormal du voisinage, ce qui affectait une qualité substantielle du bien, et a annulé la vente. Elle a aussi condamné les vendeurs à rembourser aux acquéreurs les frais de la vente (plus de 93 000 euros).

Elle a aussi estimé que les vendeurs et l'exploitant du commerce devaient indemniser la perte de chance pour les acquéreurs de faire une plus-value sur l'immeuble à hauteur de 100 000 euros ainsi que les travaux réalisés par les acquéreurs.

Sa décision a été confirmée par la Cour de cassation en ce qui concerne l'annulation de la vente. Cette dernière a toutefois indiqué que seuls les vendeurs devraient rembourser les travaux et a censuré les autres points.

Refus de prêt immobilier : la Cour de cassation protège le vendeur en cas de défaut de financement

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 janvier 2026, 23-23.861, Inédit