Viager & LMNP

[k rol]

Bonjour,

Auriez-vous dans vos contacts un comptable compétent pour gérer un bien acheté en viager et loué meublé ?
A date, sur une 10aine de comptables contactés, un bon nombre avoue ne pas savoir gérer, pour les autres j'ai 4 réponses différentes quant à la façon de procéder (ne serait que sur le montant à prendre en compte pour le calcul des amortissements : l'un prendrait le bouquet, l'autre inclurait les rentes, un autre se baserait sur la valeur de l'époque, un autre encore prendrait la valeur à date). J'en ai même un qui me conseille de rester en micro le temps que le crédirentier décède pour éviter la taxe sur bénéfice exceptionnel l'année de son décès (qui serait + coûteuse que la somme des impôts fonciers selon le nombre d'années qui lui reste à vivre).

Merci

 

[Rewolution]

Hello, oui. Mais il arrive qu'ils demandent un supplément car le calcul d'usufruit n'est pas évident.

On considère la valeur global du bien (bouquet + valeur capitalisé de la rente viagère) qui subit un pourcentage de quote-part terrain et les rentes ne sont pas déductibles. Seulement les charges.

 

[Kizzo]

Hello, oui. Mais il arrive qu'ils demandent un supplément car le calcul d'usufruit n'est pas évident.

On considère la valeur global du bien (bouquet + valeur capitalisé de la rente viagère) qui subit un pourcentage de quote-part terrain et les rentes ne sont pas déductibles. Seulement les charges.

Ça paraît cohérent de prime abord

 

[k rol]

Hello, oui. Mais il arrive qu'ils demandent un supplément car le calcul d'usufruit n'est pas évident.

On considère la valeur global du bien (bouquet + valeur capitalisé de la rente viagère) qui subit un pourcentage de quote-part terrain et les rentes ne sont pas déductibles. Seulement les charges.

Les rentes viagères versées après la mise en location doivent passer en immobilisations oui.
Êtes-vous comptable ou le "oui" était-il pour votre comptable ? Vous pouvez me transmettre les coordonnées en MP si vous préférez, merci

 

[moietmoi]

Hello, oui. Mais il arrive qu'ils demandent un supplément car le calcul d'usufruit n'est pas évident.

On considère la valeur global du bien (bouquet + valeur capitalisé de la rente viagère) qui subit un pourcentage de quote-part terrain et les rentes ne sont pas déductibles. Seulement les charges.

Bonjour
La doctrine a changé le bofip précise que c'est le prix dans l'acte quelque soit le bouquet et l'actualisation des rentes.

Le bofip est clair:

Désormais, il y a lieu d'admettre que lorsqu'une entreprise acquiert un bien moyennant le versement d'une rente viagère, le prix stipulé exprime le prix de revient de l'élément qui entre dans l'actif de l'entreprise, quelle que soit la nature juridique du contrat (que la rente résulte de la conversion du prix de vente ou constitue en elle-même le prix de cession).

290

Le montant à retenir pour l'inscription à l'actif d'un bien dont le prix est constitué d'une fraction aléatoire doit correspondre à la valeur réelle de ce bien au jour de l'acquisition.

300

D'une manière générale, il convient de retenir le prix d'acquisition stipulé dans l'acte de cession ou dans le document qui tient lieu de contrat de vente ; ce prix doit correspondre à la valeur vénale de ce bien qui sert, le cas échéant, de base aux droits d'enregistrement.
[lien réservé abonné]


On passe la rente en charge lorsque (si) le total dépasse la valeur lors d'une longue vie..

 

[moietmoi]

sur une 10aine de comptables contactés, un bon nombre avoue ne pas savoir gérer,

Tu pourras leur donner la référence du bofip pour qu'ils confirment...

 

[moietmoi]

Bofip
330

Les versements effectués par l'acquéreur correspondent à l'acquisition d'un élément d'actif à hauteur de la valeur d'inscription du bien à l'actif du bilan. Au-delà, ils constituent des charges financières immédiatement déductibles à due concurrence des dépassements intervenus au cours de chacun des exercices concernés.

Symétriquement, lorsque le montant des sommes versées demeure inférieur au prix d'acquisition, la différence entre le prix stipulé et le montant des sommes versées correspond à un produit financier immédiatement imposable.


COMMENTAIRE :ce dernier point vient sensiblement atténuer l'intérêt du viager en location meublée
On gagne sur la vraie valeur grâce au décès rapide, mais on perd en fiscalité,puisque l'on paye un impôt sur la valeur gagnée...

Le code qui s'applique au viager est le code des jeux et du hasard

 

[k rol]

Bonsoir @moietmoi

Merci mais mon problème n'est pas de savoir quel texte appliquer mais trouver un comptable qui sache faire de la comptabilité.
Si je dois lui expliquer son job, autant faire moi-même ma compta d'autant qu'il n'est pas obligatoire de prendre un comptable

J'en ai peut-être trouvé un qui est justement spécialisé en viager. Il doit me calculer d'ici semaine prochaine si ce ne serait pas plus judicieux de faire 1 location classique au vu de l'âge du crédirentier, sinon checker les cas d'exemption pour passer le gain de l'année du décès en plus value immo plutôt que bénéfice exceptionnel. A suivre.

Bonne soirée.

 

[moietmoi]

Bonsoir @moietmoi

Merci mais mon problème n'est pas de savoir quel texte appliquer mais trouver un comptable qui sache faire de la comptabilité.
Si je dois lui expliquer son job, autant faire moi-même ma compta d'autant qu'il n'est pas obligatoire de prendre un comptable

Hélas ou tant mieux , depuis 30 ans et en ayant vu, discuté, analysé les actions de centaines de comptables, le LMNP est si particulier qu'il s'agit souvent d'un dialogue oú l'on doit alimenter la discussion.

Il doit me calculer d'ici semaine prochaine si ce ne serait pas plus judicieux de faire 1 location classique au vu de l'âge du crédirentier,

La base du calcul ne dépend pas de l'âge, ni de l'espérance de vie.
Vu les textes.
( A part la dernière remarque que j'ai faite qui joue à la marge)

pour passer le gain de l'année du décès en plus value immo plutôt que bénéfice exceptionnel. A suivre.

Il n'y a pas, à mon sens de " gain" ni de plus value ,l'année du décès.c'etait dans l'ancienne version, avant le décision du conseil d'État .
L'implication est simplement lorsque le paiement bouquet plus rente est égale au prix total de valeur vénale du bien total ,on passe la rente en charge.
Et si le décès à lieu avant , donc que bouquet plus rente , est inférieur au prix immobilier, le code des impôts indique que la différence est imposable en produit.

Comme nul ne sait quand la rente s'arretera...

En tout cas, je serais très intéressé à avoir en retour, lorsque tu pourras, la suite des ébauches de réflexion que tu pourras avoir..

 

[k rol]

Alors si, pour le coup l'âge du crédirentier et son état (93 ans, santé fortement dégradée en qq mois, ne peut plus user de ses membres, est en fauteuil roulant, etc ....) fait que je n'aurai pas versé énormément de rentes au moment de son décès (d'autant que le montant n'est que de 200€). Donc valeur vénale - bouquet - les rentes, cela donnera une taxe tout de même conséquente pour laquelle je n'arriverai à l'équilibre seulement sur 10 ans selon un calcul rapide de comptable. Et comme il est fort peu probable que ce Monsieur tienne encore 10 ans ...

Bref, je demandai seulement un contact de comptable compétent en la matière et non un rappel des textes que semblent ignorer la majorité de ceux que j'ai contactés

Mais merci quand même, belle soirée à vous

Pour la petite histoire, le comptable que j'avais initialement, m'a vite remboursée sa facture quand il a réalisé qu'il ne savait pas gérer le cas de viager ! A noter qu'il s'agit d'un cabinet réputé pour ne traiter que du LMNP et à qui j'ai confié depuis 2 ans un bien d'un parent en LMNP "classique".