Mariylou
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Bonjour à tous,
Tout d’abord je tiens à remercier sincèrement les contributeurs réguliers de ce forum, que j’ai beaucoup lus et qui m’ont beaucoup appris (sans le savoir).
À mon tour de me lancer pour vous demander un avis objectif sur notre dossier.
Nous sommes un couple et avons reçu un congé pour vente de la part de notre propriétaire, à la suite de quoi nous avons envoyé une LRAR pour exercer notre droit de préemption locataire.
La signature du compromis est prévue pour fin janvier / début février (la date précise n’est pas encore fixée).
J’ai bien compris que l’obtention d’un crédit immobilier est un chemin souvent semé d’embûches et mon objectif est le suivant : anticiper au maximum pour avoir le plus de chances possibles d’obtenir un crédit immobilier, et surtout éviter autant que possible d’être redevable du montant de garantie auprès du vendeur si par malchance cela n’aboutit pas.
Je vous transmets donc ci-dessous les principaux éléments de notre dossier : pourriez-vous me donner un avis objectif sur celui-ci ?
Sur notre situation personnelle et professionnelle :
Couple pacsé – primo-accédants
Lui (54 ans) : Cadre en CDI depuis 2022 dans une multinationale.
Revenus nets avant impôts : 2280 € (hors part variable que je ne compte pas car cela fait moins de 3 ans qu’elle est versée : elle oscille entre 4000 et 7000 € net par an).
Père d’une fille âgée de 27 ans, financièrement indépendante (elle-même en CDI).
Un état estimatif de retraite très faible (environ 800 € brut / mois) mais non représentatif puisqu’il a démarré sa carrière à l’étranger et que les trimestres en question ne sont pas encore pris en compte en France.
Moi (32 ans) : Fonctionnaire titulaire depuis 2019 mais actuellement en disponibilité (je suis en train de préparer un concours en interne qui me permettrait de doubler mes revenus... Si je ne l’obtiens pas je demanderai ma réintégration).
Revenus habituels : 2681 € nets par mois avant impôts
Revenus accessoires : 750 € nets par mois (après paiement des charges) en tant qu’entrepreneure, cette activité ayant débuté en 2022.
Je compte donc uniquement les revenus fixes de mon compagnon pour ce projet soit 2280 € net par mois.
Sur l’achat envisagé :
Il s’agit d’un appartement ancien (T3 de 64 m2 avec cave) situé dans une grande ville de France, dans un quartier très recherché – que ce soit à la vente ou à la location.
Il n’y a pas de travaux, le bien a beaucoup d’atouts (localisation à deux pas des transports commerces et écoles, distribution idéale, orientation Sud-Ouest, luminosité importante, peu de vis-à-vis, classement DPE : « D », et charme de l’ancien : hauteur sous plafond / moulures / cheminées en marbre, etc.) qui le rendront facile à revendre ou louer à l’avenir.
Vivant dans cet appartement depuis plusieurs années, nous en avons une connaissance très précise (en particulier les éventuelles nuisances, le coût des charges de copropriété et des taxes, l’absence de failles structurelles, etc.).
Le prix de vente est fixé à 216 000 € - ce qui est exactement dans les prix du marché – auxquels il faut ajouter environ 17 500 € de frais de notaire (pour être large), soit un total de 233 500 €.
Il n’y a pas de frais d’agence puisque nous passerions en direct avec notre propriétaire.
Cela peut sembler évident mais je le précise quand même : l'objectif est d'en faire notre résidence principale
Sur notre situation financière :
Actuellement nos charges fixes s’élèvent à environ 1200 € / mois, dont :
Nous misons sur une mensualité d’environ 800 € (assurance comprise), et comme le crédit arrivant à échéance représente la même somme que les charges de copropriété et taxes à prévoir, nous aurions un « saut de charges » quasi nul après achat.
Nous n’avons jamais rencontré de difficulté sur la gestion de nos comptes : jamais fichés à la Banque de France, pas de découvert, pas de jeux d’argent, pas d’utilisation du crédit revolving annexé à notre CB, etc.
Nous pouvons mobiliser un apport de 110 000 €, qui nous laisserait encore 20 000 € d’épargne de précaution.
Notre besoin de financement s’élèverait donc à environ 125 000 € (j’arrondis pour englober, au moins en partie, les frais de dossier et/ou de garantie).
Sur les démarches déjà entreprises :
Nous avons obtenu une proposition commerciale de la part de notre banque habituelle qui est très optimiste sur le fait que nous allons obtenir notre prêt et nous a indiqué qu’elle « s’alignerait » si nous trouvions mieux ailleurs. Ceci dit, elle ne m'a pas l'air très fiable (par exemple elle a comptabilisé la part variable de mon compagnon pour calculer le taux d'endettement alors que j'ai cru comprendre que les services d'analyse des risques ne le feraient pas).
Par ailleurs, le banquier de mes parents s’est aussi dit intéressé par le projet et va nous faire une autre proposition commerciale.
Toutefois, nous avons pris RDV à la CASDEN où nous sommes sociétaires, et nous nous sommes opposés à un refus catégorique : selon la conseillère que nous avons rencontrée, nous n’obtiendrons jamais de cautionnement, et difficilement un prêt (même ailleurs), en raison de notre situation (moi actuellement en disponibilité, lui à la retraite dans 10 ans avec un montant affiché extrêmement faible).
À ce stade, assez inquiets, nous avons contacté deux courtiers dont l’un nous a paru assez sérieux mais a des honoraires assez élevés par rapport au montant à emprunter (2500 €).
Je précise que je suis juriste et assez à l’aise avec les démarches administratives.
Notre dossier est déjà constitué et complet (il ne manque que le compromis), et j’ai réalisé un tableau Excel permettant de comparer les charges avant et après l’achat.
Mes questions sont les suivantes :
1/ Pensez-vous qu’en l’état, notre dossier pourrait passer ? Sinon, serait-il réalisable en mobilisant plus d’apport (et combien) ?
2/ Si un prêt est possible, pensez-vous que nous aurions une chance d’obtenir un cautionnement, ou faudrait-il nécessairement passer par une hypothèque / un PDD ?
3/ Selon vous, est-il intéressant de mandater un courtier (tout en allant voir 2/3 banques en parallèle dont la nôtre) ?
4/ Pour les professionnels parmi vous : auriez-vous une banque à me recommander qui serait susceptible d’être intéressée par ce type de projet ?
(je pose cette dernière question car notre dossier nécessite une forme de « projection » sur l’avenir – le mien en l’occurrence
– et qu’il me semble qu’il peut être intéressant pour une banque qui rechercherait des clients plutôt jeunes avec un fort potentiel de développement professionnel).
Un immense merci pour votre aide et pardon pour ce roman !
Bonne journée à tous
Marylou
Tout d’abord je tiens à remercier sincèrement les contributeurs réguliers de ce forum, que j’ai beaucoup lus et qui m’ont beaucoup appris (sans le savoir).
À mon tour de me lancer pour vous demander un avis objectif sur notre dossier.
Nous sommes un couple et avons reçu un congé pour vente de la part de notre propriétaire, à la suite de quoi nous avons envoyé une LRAR pour exercer notre droit de préemption locataire.
La signature du compromis est prévue pour fin janvier / début février (la date précise n’est pas encore fixée).
J’ai bien compris que l’obtention d’un crédit immobilier est un chemin souvent semé d’embûches et mon objectif est le suivant : anticiper au maximum pour avoir le plus de chances possibles d’obtenir un crédit immobilier, et surtout éviter autant que possible d’être redevable du montant de garantie auprès du vendeur si par malchance cela n’aboutit pas.
Je vous transmets donc ci-dessous les principaux éléments de notre dossier : pourriez-vous me donner un avis objectif sur celui-ci ?
Sur notre situation personnelle et professionnelle :
Couple pacsé – primo-accédants
Lui (54 ans) : Cadre en CDI depuis 2022 dans une multinationale.
Revenus nets avant impôts : 2280 € (hors part variable que je ne compte pas car cela fait moins de 3 ans qu’elle est versée : elle oscille entre 4000 et 7000 € net par an).
Père d’une fille âgée de 27 ans, financièrement indépendante (elle-même en CDI).
Un état estimatif de retraite très faible (environ 800 € brut / mois) mais non représentatif puisqu’il a démarré sa carrière à l’étranger et que les trimestres en question ne sont pas encore pris en compte en France.
Moi (32 ans) : Fonctionnaire titulaire depuis 2019 mais actuellement en disponibilité (je suis en train de préparer un concours en interne qui me permettrait de doubler mes revenus... Si je ne l’obtiens pas je demanderai ma réintégration).
Revenus habituels : 2681 € nets par mois avant impôts
Revenus accessoires : 750 € nets par mois (après paiement des charges) en tant qu’entrepreneure, cette activité ayant débuté en 2022.
Je compte donc uniquement les revenus fixes de mon compagnon pour ce projet soit 2280 € net par mois.
Sur l’achat envisagé :
Il s’agit d’un appartement ancien (T3 de 64 m2 avec cave) situé dans une grande ville de France, dans un quartier très recherché – que ce soit à la vente ou à la location.
Il n’y a pas de travaux, le bien a beaucoup d’atouts (localisation à deux pas des transports commerces et écoles, distribution idéale, orientation Sud-Ouest, luminosité importante, peu de vis-à-vis, classement DPE : « D », et charme de l’ancien : hauteur sous plafond / moulures / cheminées en marbre, etc.) qui le rendront facile à revendre ou louer à l’avenir.
Vivant dans cet appartement depuis plusieurs années, nous en avons une connaissance très précise (en particulier les éventuelles nuisances, le coût des charges de copropriété et des taxes, l’absence de failles structurelles, etc.).
Le prix de vente est fixé à 216 000 € - ce qui est exactement dans les prix du marché – auxquels il faut ajouter environ 17 500 € de frais de notaire (pour être large), soit un total de 233 500 €.
Il n’y a pas de frais d’agence puisque nous passerions en direct avec notre propriétaire.
Cela peut sembler évident mais je le précise quand même : l'objectif est d'en faire notre résidence principale
Sur notre situation financière :
Actuellement nos charges fixes s’élèvent à environ 1200 € / mois, dont :
- 800€ de loyer
- 200€ de crédit étudiant (arrivant à échéance en mars 2025)
- et 200€ d’autres charges (dont téléphone, internet, EDF-GDF)
Nous misons sur une mensualité d’environ 800 € (assurance comprise), et comme le crédit arrivant à échéance représente la même somme que les charges de copropriété et taxes à prévoir, nous aurions un « saut de charges » quasi nul après achat.
Nous n’avons jamais rencontré de difficulté sur la gestion de nos comptes : jamais fichés à la Banque de France, pas de découvert, pas de jeux d’argent, pas d’utilisation du crédit revolving annexé à notre CB, etc.
Nous pouvons mobiliser un apport de 110 000 €, qui nous laisserait encore 20 000 € d’épargne de précaution.
Notre besoin de financement s’élèverait donc à environ 125 000 € (j’arrondis pour englober, au moins en partie, les frais de dossier et/ou de garantie).
Sur les démarches déjà entreprises :
Nous avons obtenu une proposition commerciale de la part de notre banque habituelle qui est très optimiste sur le fait que nous allons obtenir notre prêt et nous a indiqué qu’elle « s’alignerait » si nous trouvions mieux ailleurs. Ceci dit, elle ne m'a pas l'air très fiable (par exemple elle a comptabilisé la part variable de mon compagnon pour calculer le taux d'endettement alors que j'ai cru comprendre que les services d'analyse des risques ne le feraient pas).
Par ailleurs, le banquier de mes parents s’est aussi dit intéressé par le projet et va nous faire une autre proposition commerciale.
Toutefois, nous avons pris RDV à la CASDEN où nous sommes sociétaires, et nous nous sommes opposés à un refus catégorique : selon la conseillère que nous avons rencontrée, nous n’obtiendrons jamais de cautionnement, et difficilement un prêt (même ailleurs), en raison de notre situation (moi actuellement en disponibilité, lui à la retraite dans 10 ans avec un montant affiché extrêmement faible).
À ce stade, assez inquiets, nous avons contacté deux courtiers dont l’un nous a paru assez sérieux mais a des honoraires assez élevés par rapport au montant à emprunter (2500 €).
Je précise que je suis juriste et assez à l’aise avec les démarches administratives.
Notre dossier est déjà constitué et complet (il ne manque que le compromis), et j’ai réalisé un tableau Excel permettant de comparer les charges avant et après l’achat.
Mes questions sont les suivantes :
1/ Pensez-vous qu’en l’état, notre dossier pourrait passer ? Sinon, serait-il réalisable en mobilisant plus d’apport (et combien) ?
2/ Si un prêt est possible, pensez-vous que nous aurions une chance d’obtenir un cautionnement, ou faudrait-il nécessairement passer par une hypothèque / un PDD ?
3/ Selon vous, est-il intéressant de mandater un courtier (tout en allant voir 2/3 banques en parallèle dont la nôtre) ?
4/ Pour les professionnels parmi vous : auriez-vous une banque à me recommander qui serait susceptible d’être intéressée par ce type de projet ?
(je pose cette dernière question car notre dossier nécessite une forme de « projection » sur l’avenir – le mien en l’occurrence
– et qu’il me semble qu’il peut être intéressant pour une banque qui rechercherait des clients plutôt jeunes avec un fort potentiel de développement professionnel). Un immense merci pour votre aide et pardon pour ce roman !
Bonne journée à tous
Marylou
