Tous le frais et pénalités de rembourssement anticipé

[PAT38]

Bjr, qui peut me répondre. J'ai remboursé par anticipation un prêt. Il est écrit : Période ou date d'échéance 5/12/2014, capital en début de période 17681,67, décomposition : capital 1190,99, échéance intérêts 670,14, cotisation assurance 122,72, terme de remb. avec ass. 1983,85. Je rembourse annuellement. C'était un prêt de 21000 taux 3,79 sur 15 ans, pas de pénalité de remb. J'ai remboursé le 24 mars 2014, 17681,67 et la banque me compte en plus 176,88 d'intérêts et 32,44 d'ass. Soit un total de 17890,89. Est ce normal alors que mon tableau d'amortissement CAPITAL EN DEBUT DE PERIODE, le début de période n'est il pas le 5/12/2014. Merci de votre réponse Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai reconstitué exactement votre tableau d'amortissement dans le fichier Excel joint.

Puisque votre échéance est à terme échu annuel, le capital dû de début de période (avant paiement d'une échéance) est exactement le même que celui de fin de période précédente (après paiement de l'échéance précédente).

Ainsi votre capital restant dû en fin de période après paiement de l'échéance du 5/12/2013 donne le capital restant dû de début de période avant paiement de l'échéance du 5/12/2014 soit 17.681,67€.

Ayant procédé au remboursement anticipé le 24 mars 2014, vous devez donc les intérêts et les assurances pour la période du 5/12/2013 (dernière échéance payée) au 24 mars 2014 soit pour :

+ 12/2013 = 26 jours
+ 01/2014 = 31 jours
+ 02/2014 = 28 jours
+ 03/2014 = 24 jours
=> Soit 109 jours.

Les intérêts devraient donc être de 17.681,76€ x 3,79% / 365 x 109 = 200,12€

Et les assurances de 122,72€ / 365 x 109 = 36,65€

Je ne comprends donc pas les calculs de votre banque qui, aux arrondis près, semble ne vous avoir compté que 96 jours au lieu de 109 jours ???

Cdt

 

[Vincent8rv]

Bonjour,

Tout d'abord un grand bravo pour ce site et pour toutes les informations très utiles et très pratiques que l'on y trouve.

Ma question est simple (je pense), je change de banque et donc décide de transférer 3 prêts immobiliers dans ma nouvelle banque.

Je demande donc à ma banque actuelle de me communiquer le capital restant dû et les frais de remboursement anticipé.

Ce que je reçois très rapidement par mail et grâce à votre dossier sur le sujet, je vérifie le montant des pénalités.

Premier prêt : RAS au centime près c'est bon.
Deuxième prêt : apparaît en plus de la ligne IDEM.REST ANTICIPE (qui elle correspond exactement à votre calcul), 1 ligne INTÉRÊTS NORMAUX (???) pour un montant de 59,94 € (donc dépassement de 59,94€ par rapport au 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée)
Troisième prêt : là on arrive dans le n'importe quoi, 1 ligne INDEM.FINANCIERES à 4 381,98 € + 1 ligne IDEM.REST.ANTICIPE à 730,33€. Pour information je suis sur un taux fixe à 4% et 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée (109 549,39€) on arrive, sauf erreur de ma part, à 2 190,99 € ce qui représente un dépassement de 2 921,32 € par rapport aux indemnités réclamées par ma banque.

Je demande donc à ma banque des précisions sur ces montants et voici exactement et en intégralité la réponse reçue : "Il s'agit aussi d'Indemnités de remboursement anticipé."

Je viens donc de lui communiquer les articles du code de la consommation cités dans votre dossier (L 312-21 et R312-2) et j'attends une nouvelle explication.

Ma question est : si il reste sur leur position, car ils se doutent très fortement que je suis entrain de changer de banque, quels sont mes recours ?

Un grand merci par avance pour votre réponse.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Deuxième prêt : apparaît en plus de la ligne IDEM.REST ANTICIPE (qui elle correspond exactement à votre calcul), 1 ligne INTÉRÊTS NORMAUX (???) pour un montant de 59,94 € (donc dépassement de 59,94€ par rapport au 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée)

Je suppose que vos crédits sont des prêts immobiliers soumis au code de la consommation et non pas des prêts professionnels ?

Si tel est bien le cas, outre l'indemnité de remboursement anticipé réglementaire, en fonction de la date d'arrêté du décompte de remboursement anticipé et la date de la dernière échéance payée il peut effectivement y avoir des intérêts courus et donc dus ainsi que - fonction du contrat - une prime d'assurance proratisée ou non (Voir page antérieure).

Troisième prêt : là on arrive dans le n'importe quoi, 1 ligne INDEM.FINANCIERES à 4 381,98 € + 1 ligne IDEM.REST.ANTICIPE à 730,33€. Pour information je suis sur un taux fixe à 4% et 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée (109 549,39€) on arrive, sauf erreur de ma part, à 2 190,99 € ce qui représente un dépassement de 2 921,32 € par rapport aux indemnités réclamées par ma banque.

Si votre capital restant dû est de 109.549,39€ et qu'il s'agisse bien d'un prêt immobilier soumis au code de la consommation, l'indemnité de remboursement anticipé maximale serait bien de 6 mois d'intérêts à 4% sur ce solde soit 2.290,99€.
Comme dit ci-dessus des intérêts courus + une prime d'assurance peuvent venir s'y ajouter.

Ma question est : si il reste sur leur position, car ils se doutent très fortement que je suis entrain de changer de banque, quels sont mes recours ?

+ Lettre argumentée au service clients
+ Saisie du médiateur
+ Plainte à la direction de la concurrence, consommation et répression des fraudes.
+ Saisie de la justice.

Cdt

 

[Vincent8rv]

Bonjour,

Je viens de vérifier le contrat, nul part n'est mentionné prêt immobilier ou prêt professionnel, ce que j'ai trouvé c'est :

​

DESIGNATION DU CREDIT : Prêt habitat FACILIMMO avec comme garanties : Caution crédit logement + cautionnements solidaires des 2 co-emprunteurs (mon fils et moi).

L'acquisition de ce studio est pour notre SCI dans le but de faire du locatif.
Je ne sais pas si cala répond à votre question ?

Last new, suite à mon mail d'hier à ma banque en précisant les articles du code de la consommation, j'ai reçu cette réponse (après la fermeture de l'agence) :

​

"Le service concerné m'a renvoyé un mail entre temps : ils ont fait une erreur très certainement car ils m'ont répondu la 1ère fois qu'il s'agissait d'IRA (ce que donc je vous ai dit) et là ils m'envoient un second mail en me disant qu'ils vont faire une demande à un autre service...

​

Je reviens donc vers vous dès que j'ai la réponse !"

j'attends donc de leurs nouvelles !

Encore un grand merci pour vos conseils.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je viens de vérifier le contrat, nul part n'est mentionné prêt immobilier ou prêt professionnel, ce que j'ai trouvé c'est :

​

DESIGNATION DU CREDIT : Prêt habitat FACILIMMO avec comme garanties : Caution crédit logement + cautionnements solidaires des 2 co-emprunteurs (mon fils et moi).

Puisqu'il est précisé "Prêt habitat" c'est forcément un prêt immobilier.

L'acquisition de ce studio est pour notre SCI dans le but de faire du locatif.
Je ne sais pas si cala répond à votre question ?

Mais puisque l'emprunteur est une SCI il est possible que ce prêt ait été instruit comme étant un prêt professionnel donc non soumis au code de la consommation et donc avec des indemnités de remboursement anticipé définies contractuellement et sans les obligations de plafonnement du code de la consommation.

En suivant le principe "qui peut le plus peut le moins", souvent les prêt à SCI sont instruits comme des prêts immobiliers à des particuliers (donc soumis au code de la consommation) mais certains notaires ne l'admettent pas ainsi.

Mais comme dans votre cas il n'y a pas de garantie réelle immobilière la pratique utilisée résulte du choix de votre banque.

Cdt

 

[Vincent8rv]

Donc comment je peux savoir si oui ou non ce prêt est soumis au code de la consommation ?
Cordialement

 

[Aristide]

Est-ce que vous avez reçu une offre par voie postale avec l'obligation de réfléchir pendant au moins 10 jours francs.

Est-ce que dans votre contrat il est fait référence aux articles L.312-1 et/ou suivants, R.312-1 et/ou suivants du code de la consommation ?

La clause concernant l'indemnité de remboursement anticipé mentionne t-elle une IRA conforme à l'article R.312-2 du code de la consommation : "...ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant remboursement" ?

Si les réponses sont positives le prêt est soumis au code de la consommation; il ne l'est pas dans le cas contraire.

Cdt

 

[Vincent8rv]

La réponse est négative pour ces 3 questions :
- pas de délai de 10 jours : "à la demande de l'Emprunteur le contrat prendra effet dès sa signature, mais l'emprunteur conserve un délai de 14 jours pour se rétracter par courrier en A/R"
- pas de référence au code de la consommation, ni à ses articles
- pas de référence à l'article R312-2

Donc, si je comprends bien, non soumis au code de la consommation, mais sans l'avoir explicité tout en l'ayant appelé Prêt Habitat !!!

Le prêt s’appelle FACILIMMO (à aucun moment il est précisé, y compris sur leurs différentes brochures sur le web que ce contrat ne respecte pas le code de la consommation, alors qu’il s’adresse au « grand public ».
Ils ont trouvé un moyen de contourner le code de la consommation sans le spécifier clairement, moyennement clean tout ça ...même si c’est probablement « légal ».

Ils sont trop fort ces banquiers !

Je vais attendre leur réponse et je vous tiens informé.

Merci pour votre aide.

Cordialement

 

[CHRISTINE83]

Bonjour,
Le fait que l’emprunteur soit une SCI donc une personne morale lève la protection que vous auriez eu en tant que particulier.
C'est pour cela que vous n'avez pas eu les 10 jours de réflexion et que c'est ce qui est écrit dans l'offre de prêt qui a valeur en terme d'IRA.
Cordialement

 

[Vincent8rv]

Bonjour,

Oui merci, c'est ce que j'avais compris au regard des échanges précédents avec Aristide (que je remercie).

Ce qui me "dérange" dans cette approche c'est d'utiliser un produit "grand public" FACILIMMO pour en faire un prêt professionnel, afin de détourner une réglementation mise en place par le législateur pour protéger le consommateur, et ce « contournement » est uniquement dans l'intérêt de la banque qui se garde bien de le préciser clairement dans son offre, même s'ils ne disent pas le contraire.

Ce qui est plus que « discutable » c’est d’appeler une offre "Prêt logement " et ensuite de le transformer en prêt "professionnel" à son avantage sans le mentionner.

Pour les 10 jours de réflexion, c'est complètement "bidon" (comme pseudo avantage) car ma banque n'a jamais "bouclé" et débloqué les fonds en moins de 6 semaines, voir plus la dernière fois, donc je ne vois pas l'intérêt de ces 10 jours de réflexion .....

Ceci étant dit, comme je suis un grand naïf (!!!) j’attends leur réponse officielle, peut être reconnaîtrons t'ils une clause abusive s'ils sont un tant soit peu honnêtes, car nulle part est écrit : « contrairement au titre du contrat, ceci est un prêt professionnel et n’est pas soumis aux restrictions (protections ?) du code de consommation ».

Comme je m’y suis engagé, je communiquerai leur réponse, ce qui pourra servir à d’autres lecteurs, afin qu’ils soient méfiants à l’égard d’établissements qui utilisent ce genre de pratiques au détriment du consommateur.

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour les 10 jours de réflexion, c'est complètement "bidon" (comme pseudo avantage) car ma banque n'a jamais "bouclé" et débloqué les fonds en moins de 6 semaines, voir plus la dernière fois, donc je ne vois pas l'intérêt de ces 10 jours de réflexion .....

Si; pour les projets soumis au code de la consommation ce délai de réflexion est très important.

Notez par ailleurs que ce délai de 10 jours francs est un délai minimum et que les conditions qui y figurent sont valables 30 jours.

En effet la loi "Scrivener 2" de juillet 1979 désormais reprise aux article L.312-1 et suivants du code de la consommation avait notamment pour objectif de permettre à la fois une meilleure information des emprunteurs et une mise en concurrence de plusieurs prêteurs afin que lesdits emprunteurs puissent choisir l'offre financièrement la plus intéressante.

Ainsi l'investisseur/emprunteur peut solliciter plusieurs banques et donc mettre à profit ces délais (10 jours - 30 jours) pour :

+ Etudier attentivement les offres reçues
+ Se faire expliquer d'éventuelles incompréhensions
+ Se faire aider/conseiller par des proches et/ou autres sachants professionnels ou non (vous auriez posé la question à l'époque sur ce forum vous auriez peut-être/sans doute évité les désagréments désormais révélés)
+ Et donc n'accepter in fine que la meilleure offre ou une offre adaptée/modifiée après négociation avec un/des prêteurs.

La mise à disposition des fonds est une autre étape qui, de toute façon ne peut intervenir - au mieux - que quelques jours après réception de l'offre acceptée (donc 11 jours + délai de courrier) et souvent bien plus quand il y a intervention d'un notaire pour une inscription de garantie réelle immobilière.

Quand au fait que c'est une procédure "hors code de la consommation" qui a été retenu pour le prêt à votre SCI, je répète que c'est un choix de votre banque car il est tout à fait possible de faire un choix contraire.

Le texte "Scrivener 2" étant une loi consumériste, rien n'interdit aux banques d'y soumettre des projets qui ne sont pas directement visés.

C'est ainsi que partant du principe "qui peut le plus peut le moins" il n'est pas rare que les prêts à SCI soient inclus dans cette procédure.

Cdt

 

[Vincent8rv]

Oui c'est sûrement très utile dans certains cas (et je ne le conteste absolument pas) mais ce n'était pas mon cas, la mise en concurrence je l'a fait avant de signer un contrat pas après (même si j'en ai la possibilité), et quand je travaille avec une banque c’est avec un minimum de confiance.

Et non je n'aurai jamais posé cette question pendant les 10 jours (j’avais 14 jours pour me rétracter avec un courrier en A/R), car honnêtement quand on n’est pas un professionnel des prêts (ou un expert) il est quasi impossible de détecter cette subtilité, la preuve c’est qu’il n’a pas été facile pour moi, même avec vos précisions très claires, d’avoir une réponse immédiate et sans ambigüité, et que ce n’est que par déduction qu’on trouve la réponse, c’est pour le moins un manque flagrant de transparence.

Il me semble, que c'est à la banque qui a un devoir de conseil et surtout d'étique de clairement écrire ce qu'elle fait et propose.
Surtout quand elle sait parfaitement qu’elle double l’IRA par rapport au code de la consommation, sans apporter un seul avantage à son client, j’ai du mal à croire à son honnêteté dans ce tous de passe passe.

Et pour le délai de déblocage des fonds entre 11 jours + envoi du courrier que vous évoquez à juste titre, et plus de 6 semaines APRES la signature du contrat (donc des 10 jours), je vous assure que ce n’est pas le notaire qui fait « trainer » (volontairement ou involontairement) les choses.

Comme le dit le dicton « à quelque chose malheur est bon », je suis en cours de négociation de 3 prêts auprès d’une autre banque, j’exigerai qu’ils respectent le code de la consommation, car je ne vois aucun avantage à ne pas le faire.

Cordialement

 

[Vincent8rv]

Bonjour,


Comme je m'y étais engagé voici le retour de ma banque (après 1 semaine et 3 relances de ma part) :

Les prêts habitats des SCI ont des conditions différentes prévues dans leur contrat, soit :
- une indemnité de gestion de deux mois d'intérêts
- une indemnité financière de 3 mois minimum à 12 mois maximum, indexée sur la variation du TEC 10

Ce qui est bien écrit dans le contrat et conforme aux derniers échanges sur ce forum.

Pensez-vous que je puisse saisir le médiateur en prétextant une clause abusive du fait que le prêt soit intitulé : FACILIMMO Prêt habitat ?
Et si oui comme puis-je trouver les coordonnées du médiateur ?

Merci beaucoup d'avance pour vos réponses et votre compétence sur le sujet.

Très cordialement

 

[lopali]

Bonjour,

Et si oui comme puis-je trouver les coordonnées du médiateur ?

Vous trouverez en bas de cette page le répertoire des médiateurs bancaires en version pdf :

Le médiateur bancaire

Cdlt.