Tableau comparatif SCPI / Linxea Spirit

[Sluwp]

0.5% portant sur le nombre de parts détenues et non sur les dividendes (loyers) servis.

Pourtant dans votre calcul vous faites l'inverse ("rendement*99,5/100") et le résultat est donc faux. Il faut bien retirer 50bps aux rendements calculés.

Mais à mon avis c'est une perte de temps de vouloir calculer les performances en AV. Déjà en direct ce n'est pas évident car toutes les SCPI ne semblent pas avoir la même politique sur le calcul de leur TDVM. Par exemple primopierre avait annoncé un dividende exceptionnel important mais "fictif" car correspondait quasi intégralement à de l'impôt payé par la SCPI.

En AV les choses se compliquent car certaines SCPI reversent aux détenteurs en AV (considérés comme étant à l'IS) l'impôt payé par la SCPI pour les associés imposés à l'IR. D'autres ne le font pas.

Enfin le TDVM n'inclus par la revalorisation de la part, contrairement au rendement communiqué par les SCI.

Je pense qu'au niveau de la performance passée le meilleur indicateur est celui du TRI calculé par la société de gestion. Depuis que Spirica a uniformisé la "ristoune" sur les frais de souscription en AV, la hiérarchie des TRI en direct devrait être conservée en AV. A ceci près que la détention d'actifs étrangers est favorable sur le rendement net en direct, et dévorable en AV.

 

[Richard 1er]

Pourtant dans votre calcul vous faites l'inverse ("rendement*99,5/100") et le résultat est donc faux. Il faut bien retirer 50bps aux rendements calculés.

Eh bien ? On a (100%-0.5%) = 99.5% (ou, 99.5/100 comme je l'ai écrit plus haut) , non ?
Les rendements obtenus sont donc multipliés par un chiffre < à 1, et donc inférieurs à ce qu'ils auraient pu être sans la facturation de frais de gestion. Votre objection m'étonne. Expliquez-moi mieux. Vous m'intriguez.

Mais à mon avis c'est une perte de temps de vouloir calculer les performances en AV. Déjà en direct ce n'est pas évident car toutes les SCPI ne semblent pas avoir la même politique sur le calcul de leur TDVM

En fait, vous préférez ne rien faire, parce que nous nous trouvons en terrain mouvant et complexe ? Ce n'est pas mon avis : il faut bien commencer par quelque chose, mais en ayant bien à l'esprit qu'aligner des chiffres sur un tableau Excel ne suffira jamais à une bonne prise de décision.

Je n'ai jamais dit que la performance était le seul critère à prendre en compte, mais c'en est un parmi d'autres, et non des moindres. Chacun sait qu'il faut aussi tenir compte du secteur d'activité, de l'implantation géographique, des revalorisations ponctuelles, etc. Bref, je ne vais pas vous paraphraser. Tout ce que vous dites est vrai, et mériterait d'être développé.

J'ai juste voulu faire bref ici pour commencer, en réponse à une question précise d'un autre forumeur.

Par ailleurs, je ne me suis placé que dans le cas d'une seule assurance vie : mes placements-liberté. Je connais d'expérience deux autres AV dont les conditions sont totalement différentes, et les rendements des SCPI qui en ressortent aussi.

Mais je m'épargnerai la peine de les communiquer sur ce forum, puisque c'est "inutile".

 

[lebadeil]

Merci @Richard 1er pour ton initiative, effectivement il faut commencer par le début, et c'est vrai que les SCPI sont complexes à modéliser. Je pense qu'il ne faut pas décourager ceux qui tentent de rendre les choses accessibles à tous, c'est l'esprit du forum

Je respecte @Sluwp , qui apporte de l'intelligence et de l'expertise sur le forum, grace à une tres bonne connaissance, mais je respecte aussi les autres membres qui tentent d'apporter leur contribution, donc je t'encourage à continuer. Les SCPI representent un interet fort pour beaucoup d'epargnants, mais pas sur que tout le monde sache calculer la rentabilité, et comparer les SCPI entre elles (en regard du valeur de retrait / prix de souscription et frais de souscription). Donc continue !

 

[Sluwp]

Eh bien ? On a (100%-0.5%) = 99.5% (ou, 99.5/100 comme je l'ai écrit plus haut) , non ?
Les rendements obtenus sont donc multipliés par un chiffre < à 1, et donc inférieurs à ce qu'ils auraient pu être sans la facturation de frais de gestion. Votre objection m'étonne. Expliquez-moi mieux. Vous m'intriguez.

Comme vous l'avez dit les frais s'appliquent en % du capital et non du loyer versé. Dans votre calcul vous avez appliqué des frais en % du loyer versé.

Je n'ai pas dit qu'il fallait rien faire J'ai dit que l'indicateur de performance passée le plus juste (bien que restant approximatif) serait paradoxalement de reprendre le TRI calculé par la société de gestion. J'ai justifié ma position en donnant des exemples de situations pour lesquelles le TDVM n'est pas un bon reflet de la performance effectivement perçue. Si l'on veut approfondir on peut retraiter le TRI : du délai de jouissance inférieur en AV, des frais de souscription inférieurs en AV, et des frais de gestion supérieurs en AV. Ces 3 facteurs ne plus trop différents entre les SCPI depuis la refonte de la politique tarifaire de Spirica, donc la hiérarchie ne devrait pas être modifiée.

Le TRI a aussi l'avantage de se baser sur au moins 5 ans, car sur 1 année plusieurs vieux mécanismes des SCPI leur permettent de largement "trafiquer" leur TDVM et prix de part.

 

[Richard 1er]

Merci mon cher lebadeil pour tes encouragements.

Quant à vous, notre respecté Sluwp, j'ai éprouvé le besoin d'aller vous relire ce matin de plus près, et après réflexion, je me sens obligé de souscrire au fait que :

• - si l'on se reporte à mon tableau Excel (post #20, page 2), on constate que mes savants calculs ne changent rien (ou pratiquement rien) à la hiérarchie des TDVM.

Tout ça pour ça ? Il y aura eu quand même pour moi la satisfaction intellectuelle de sortir ma petite formule mathématique, et ça, personne ne pourra me la prendre !

• - l'intérêt du TRI par rapport au TDVM est, comme vous le dites, de prendre en compte les évolutions des performances des SCPI sur plusieurs années (avec des revalorisations et des événements exceptionnels divers).

Mais vous serez un des premiers à convenir avec moi que cela ne suffit pas.

Les perspectives de rentabilité d'un investissement en SCPI devant s'étaler sur les 8 à 10 années à venir, il faudra désormais tenir compte du fait que l'économie post covid et les problèmes de l'énergie mis en évidence par la guerre en Ukraine ont rebattu de nombreuses cartes.

Les gestionnaires de SCPI et les investisseurs doivent en effet désormais se préparer à :
l'adaptation à de nouveaux usages des surfaces de bureaux désormais excédentaires,
l'essor de l'hôtellerie d'affaires,
au manque d'Ehpad et de locaux de soins comme d'hôpitaux
l'essor de l'immobilier résidentiel
l'essor des SCPI de logistique
etc.

 

[Sluwp]

Oui je parlais de l'intérêt du TRI vs le TDVM comme indicateur de performance passée. Mais il est clair qu'il ne faut pas choisir une SCPI sur sa seule performance passée !

 

[Richard 1er]

• - si l'on se reporte à mon tableau Excel (post #20, page 2), on constate que mes savants calculs ne changent rien (ou pratiquement rien) à la hiérarchie des TDVM.

À ce propos, je vous en propose ci-joint la version corrigée de mon erreur portant sur la prise en charge des frais de gestion. Pour la petite histoire, c'était une question de place de la parenthèse dans ma formule "magique"

 

[Richard 1er]

Il est par ailleurs clair que chaque contrat d'assurance vie proposant son propre panel de SCPI, il faudra diversifier si possible ses contrats d'assurance vie si l'on tient à diversifier ses SCPI.

À titre d'exemple, vous pouvez comparer les possibilités offertes par ces différents contrats :

[lien réservé abonné][lien réservé abonné][lien réservé abonné]
Mais je vous rassure : je ne suis commissionné par personne, j'essaie seulement de vous faire profiter de mes expériences.

 

[lebadeil]

Bonjour @Richard 1er
merci pour ton tableur excel sur les SCPI. Je comprends que tu calcules un rendement actualisé à partir des parts (reduites de frais d'entrée, et valeur de retrait / valeur de souscription)
Peut etre à mettre en exergue, que l'on part au depart avec un handicap d'environ 2 ans selon les frais de souscriptions
A voir si on garder un historique des 3 à 4 dernieres années en performance de TDVM, en restant dans un tableau synthétique (je pense qu'on peut retirer la col. Net d'Impots.)
Je laisse egalement la parole aux autres membres pour valider /completer ton travail

 

[Richard 1er]

A voir si on peut garder un historique des 3 à 4 dernières années en performance de TDVM, en restant dans un tableau synthétique (je pense qu'on peut retirer la col. Net d'Impôts.)

Bonjour @lebadeil,
Je me suis permis d'ajouter le mot "peut" qui manquait, je crois.

Ma réponse est "oui", on peut le faire facilement pour ce qui est de la taille du tableau, mais j'ai remarqué aussi que pour une SCPI donnée dans un contrat donné, les conditions d'accès et de calcul des parts ont évolué avec les années.

Par exemple, pour la SCPI Primopierre dans le contrat Mes Placements-Liberté en décembre 2011, les droits d'entrée étaient de 6% (au lieu de 8.6% actuellement) et le prix d'acquisition égal à 90% du prix de souscription (au lieu de 89.4% actuellement).

Pour être exact, il faudrait donc tout reprendre année par année, ça reste théoriquement possible à partir des formules que j'ai essayé de mettre au point dans mon tableau et en changeant certains paramètres en tant que de besoin, mais honnêtement, je n'ai ni les moyens d'accéder à l'historique des conditions d'accès aux SCPI de mes différents contrats, ni l'envie.

Je ressens d'autant plus une grosse flemme pour faire ce travail théoriquement possible, que je n'en vois pas l'intérêt. L'historique c'est bien, mais les perspectives d'avenir c'est mieux.

D'autant que comme on l'a dit plus haut, le contexte post-covid et les événements d'Ukraine ont rebattu les cartes.

Mais peut-être était-ce que sous-tendait ton intervention, mon cher @lebadeil.

 

[Richard 1er]

Il est dommage qu'au bout d'un certain nombre de minutes (10 mn je crois), on ne puisse plus éditer son message pour le corriger de certains manques, etc. La présentation aurait été plus lisible.
Mais c'est pas grave, vous allez penser que je suis un peu "maniaque" et je vais me contenter d'ajouter ceci au mail qui précède :

Richard : "Par exemple, pour la SCPI Primopierre dans le contrat Mes Placements-Liberté en décembre 2011, les droits d'entrée étaient de 6% (au lieu de 8.6% actuellement) et le prix d'acquisition égal à 90% du prix de souscription (au lieu de 89.4% actuellement)".

--> en d'autres termes, les conditions d'accès sont actuellement moins favorables qu'en 2011, le coefficient de bonification de performance ayant diminué, si l'on en croit notre formule "magique" :
=(100-8.6)/100*100/89.4=1.02237136 en 2022 contre
=(100-6)/100*100/91=1.03296703 en 2011

@lebadeil : "(je pense qu'on peut retirer la col. Net d'Impôts.)"

--> Pour gagner de la place, oui, d'autant que le régime fiscal des SCPI que l'on compare ici reste le même pour toutes.

 

[Richard 1er]

Un tableau comparatif de l'évolution du TRI ou du TDVM (que l'on aura corrigé des conditions d'acquisition propres à un contrat d'assurance vie donné avec la formule magique vue plus haut) ne suffira pas pour faire son choix.

Un autre critère à prendre en compte si vous voulez diversifier votre portefeuille de SCPI est potentiel de revalorisation de la SCPI. Tout ceci vous est très bien expliqué et calculé ici :

[lien réservé abonné]
Il faut ajouter que certaines SCPI (comme PF Grand Paris par exemple) ont coutume de revaloriser régulièrement le prix de leurs parts. D'autres pas.

 

[Sluwp]

Il y a des sociétés de gestion qui décotent en permanence leurs SCPI. Cela semble plus être une politique commerciale visant à favoriser la collecte (mécaniquement le tdvm augmente) qu'une pratique de bonne gestion (cela dilue en permanence le patrimoine, ce qui a un effet négatif à moyen/long terme). D'après mon expérience une SCPI historiquement non décotée et qui présenterait une faible décote a autant de chance de se voir revaloriser qu'une SCPI toujours décotée et qui présente une forte décote. Traduire la décote en "potentiel de revalorisation" (cf tableau du courtier) me semble donc trompeur dans bien des cas.

Il faut ajouter que certaines SCPI (comme PF Grand Paris par exemple) ont coutume de revaloriser régulièrement le prix de leurs parts. D'autres pas.

Oui c'est liée au type de patrimoine mais aussi à la politique commerciale de la société de gestion. Globalement beaucoup de société préfèrent favoriser la distribution plutôt que la valeur de part (car les SCPI sont surtout jugées sur ce critère), même si ce n'est pas toujours optimal (par ex vendre un immeuble déclenche beaucoup de frais et d'impôts).

 

[Richard 1er]

D'après mon expérience une SCPI historiquement non décotée et qui présenterait une faible décote a autant de chance de se voir revaloriser qu'une SCPI toujours décotée et qui présente une forte décote. Traduire la décote en "potentiel de revalorisation" (cf. tableau du courtier) me semble donc trompeur dans bien des cas.

Je veux bien vous croire. Le problème est qu'un investisseur lambda comme moi n'a pas beaucoup d'autres moyens "objectifs" pour savoir comment orienter ses investissements. Le tout est simplement de ne pas être naïf et de ne pas croire n'importe quoi.
Sans ironie, si, comme vous le semblez, vous êtes mieux informé que moi ou la moyenne des gens, soyez assez gentil pour nous en faire profiter. Merci !

 

[gofio]

Désolé de remonter le sujet, mais les tableaux dans ce sujet me paraissait très intéressant.
Je l'ai un peu custom à ma sauce mais cela calcule mon investissement si ça peut aider certains, c'est avec plaisir que je vous le partage.
Merci à @Diego Dinero et @lebadeil pour leur tableau qui m'a servit de point de départ.
Pour info, les données des SCPI ont été prise sur Linxea pour le Spirit2.
Vous pouvez choisir la/les SCPI sur lesquelles investir en modifiant la répartition et en choisissant son nom dans la liste de choix.
La simulation peut se faire soit sur un taux fixer par vous, soit le taux de l'année, soit la moyenne des 4 dernières années.

 

[Darkedge84]

Merci beaucoup

C'est ce que je comptais me faire après mon investissement sur Linxea Spirit 2

On a un peu le même Portefeuille d'ailleurs et le même projet (versement) : les 4 mêmes SCPI que toi + PF Grand Paris et ALTIXIA Cadence XII

Je sais que 6 çà fait beaucoup mais au départ je n y connaissais pas grande chose

 

[Sluwp]

Désolé de remonter le sujet, mais les tableaux dans ce sujet me paraissait très intéressant.
Je l'ai un peu custom à ma sauce mais cela calcule mon investissement si ça peut aider certains, c'est avec plaisir que je vous le partage.
Merci à @Diego Dinero et @lebadeil pour leur tableau qui m'a servit de point de départ.
Pour info, les données des SCPI ont été prise sur Linxea pour le Spirit2.
Vous pouvez choisir la/les SCPI sur lesquelles investir en modifiant la répartition et en choisissant son nom dans la liste de choix.
La simulation peut se faire soit sur un taux fixer par vous, soit le taux de l'année, soit la moyenne des 4 dernières années.

Merci du partage.

Comment pouvez-vous avoir une perf à -15% en année 0 alors que vous investissez votre somme initiale avec à la louche 6,8% de frais d'entrée (85% de 8%) ?

 

[gofio]

Merci du partage.

Comment pouvez-vous avoir une perf à -15% en année 0 alors que vous investissez votre somme initiale avec à la louche 6,8% de frais d'entrée (85% de 8%) ?

Je me suis un peu planté sur ce calcul effectivement.
Je déduis 2 fois le prix de souscription.
Mais par contre, je n'ai pas déduis la part social qui sera forcément prélevée lors du retrait de l'AV. (si je me trompe pas).
Excusez-moi des erreurs, je ne suis pas expert de la finance.

 

[gofio]

Je me suis un peu planté sur ce calcul effectivement.
Je déduis 2 fois le prix de souscription.
Mais par contre, je n'ai pas déduis la part social qui sera forcément prélevée lors du retrait de l'AV. (si je me trompe pas).
Excusez-moi des erreurs, je ne suis pas expert de la finance.

Les liens n'étaient pas bon. On peut maintenant sélectionner la SCPI que l'on veut et ca génère automatiquement les bon taux et rendement.
Si les modos peuvent supprimer les anciens fichiers #38 et #35, merci.

 

[Sluwp]

Si par "part socialE" vous voulez parler des PS oui ils sont toujours payés lors du rachat de produits.

Autre remarque, sur des prévisions à 30 ans ou même 10 ans je vous conseille plutôt de prendre un rendement moyen, de préférence conservateur. Par exemple 30 ans à 6% pour Activimmo cela me semble assez irréaliste. Ils ont déjà annoncé que leur objectif dès cette année ne serait "que" de 5,5%, et toutes choses égales par ailleurs ce rendement devrait continuer de chuter car il est actuellement boosté par le (fort) effet relutif de la (forte) collecte.