SCPI Corum Origin/Ukraine

agra07 · 23 Février 2022

balibalo a dit:
Ok après les frais de départs sont plus ou moins entre 10 et 12% pour toutes les SCPI, s'agissant pour moi d'un placement pour la retraite (dans 20 ans) je pense que la différence ne va pas trop se ressentir... par contre si le fait que pendant X années je vais être en dessous du Tmi 30 ne me permet pas de bien bénéficier du "coup de pouce" de la fiscalité étrangère et que je ne peux pas non plus déduire les intérêts qui seront forcement plus important au début qu'à la fin, peut être que je devrais plutôt m'orienter vers une SCPI Française comme Immorente et investir petit à petit sur Corum via une AV avec de l'épargne

Me revoilà,
Sur la déduction des intérêts, je ne sais pas car je n'ai pas pratiqué.
Sur l'imposition en France des revenus étrangers, le fait que tu sois dans une tranche marginale d'imposition de 11% au lieu de 30% n'est pas forcément défavorable, et ç'est même favorable.
Si tes revenus imposables sont tels que tu te situes légèrement en dessous du palier de 30%, cela signifie que ton taux moyen va augmenter et donc que la différence (taux marginal-taux moyen) va diminuer.
Or, le supplément d'impôt payé en France sur les revenus étrangers est proportionnel à cette différence.
Par exemple si ton taux marginal est de 11% et ton taux moyen de 5%, l'impôt supplémentaire payé en France sur les revenus d'une SCPI allemande sera de 6% .
Pour moi, il n'y a pas photo: sur une aussi longue période, j'opterais pour une SCPI étrangère.

balibalo · 23 Février 2022

agra07 a dit:
Me revoilà,
Sur la déduction des intérêts, je ne sais pas car je n'ai pas pratiqué.
Sur l'imposition en France des revenus étrangers, le fait que tu sois dans une tranche marginale d'imposition de 11% au lieu de 30% n'est pas forcément défavorable, et ç'est même favorable.
Si tes revenus imposables sont tels que tu te situes légèrement en dessous du palier de 30%, cela signifie que ton taux moyen va augmenter et donc que la différence (taux marginal-taux moyen) va diminuer.
Or, le supplément d'impôt payé en France sur les revenus étrangers est proportionnel à cette différence.
Par exemple si ton taux marginal est de 11% et ton taux moyen de 5%, l'impôt supplémentaire payé en France sur les revenus d'une SCPI allemande sera de 6% .
Pour moi, il n'y a pas photo: sur une aussi longue période, j'opterais pour une SCPI étrangère.

Où as tu trouvé la documentation pour connaitre les formules que tu utilises stp? Ce qui me dérange un peu, c'est que le gars de Corum avec qui j'échange n'a pas l'air très motivé pour me montrer des simulations, on dirait qu'il essaye de cacher un peu des saletés sous le tapis... De plus j'ai lu quelque part ou entendu, que le taux de rendement de Corum était "gonflé" par je ne sais quel mécanisme de charges non comptées et qu'en vrai il était plutôt à 4,5%. Es tu au courant de ça et de ce qu'il en est réellement?

agra07 · 23 Février 2022

balibalo a dit:
Coucou,
dans ton calcul, les revenus des pays avec le taux effectif sont de nouveau imposé en France, dans ce document de Corum, ils ont l'air exonéré, ou je n'ai rien compris?

Après plusieurs échanges avec mon courtier, pour essayer de comprendre certains chiffres du rapport annuel 2020 de la SCPI, les chiffres figurant dans l'IFU et l'impôt calculé par le fisc voici la conclusion de nos échanges:

"Conclusion :
-Comme vous l’indiquez, il y a manifestement une erreur en page 38 du rapport annuel où il faut lire « avant » et non « après »
-Il y a une deuxième erreur dans l’IFU où les revenus issus des pays tels que le Portugal sont indiqués « après déduction de l’impôt étranger » alors qu’il faut lire manifestement « avant ».
-Je n’ai pas trouvé d’explication à l’écart entre les revenus étrangers déduits des documents Corum (276,19€) et l’IFU (269€).
-compte tenu de la modicité des sommes en jeu, je renonce à comprendre mais demeure quelque peu surpris."

Erreurs dans le rapport annuel, erreur dans l'IFU, écart entre les relevés mensuels et l'IFU, je ne suis pas sûr que le supplément d'impôt que j'ai payé soit complètement juste!...
Mais dans mon cas, les sommes sont très modiques, je ne suis pas allé plus loin si ce n'est que j'ai demandé le détail du calcul me concernant au fisc. Je ne me suis pas encore penché dessus.

Tu peux également consulté la Notice 2047-NOT qui porte précisément "sur les revenus de source étrangère ou encaissés à l'étranger par un contribuable domicilié en france" mais cette notice reste sur les principes et elle n'est pas d'une clarté limpide.

agra07 · 23 Février 2022

balibalo a dit:
Où as tu trouvé la documentation pour connaitre les formules que tu utilises stp? Ce qui me dérange un peu, c'est que le gars de Corum avec qui j'échange n'a pas l'air très motivé pour me montrer des simulations, on dirait qu'il essaye de cacher un peu des saletés sous le tapis... De plus j'ai lu quelque part ou entendu, que le taux de rendement de Corum était "gonflé" par je ne sais quel mécanisme de charges non comptées et qu'en vrai il était plutôt à 4,5%. Es tu au courant de ça et de ce qu'il en est réellement?

Sur les formules:
J'ai d'abord été surpris par le supplément d'impôt induit par ces revenus de source étrangère. J'avais fait une simulation sur le simulateur du fisc sans ces revenus et je m'attendais donc à un supplément d'impôt relativement faible (en fonction de ma (mauvaise) interprétation des documents en ma possession). C'est en essayant de comprendre mon avis d'impôt 2021 que j'ai reconstitué ces formules.
Je rappelle qu'elles sont valables pour un revenu imposable constitué principalement par des revenus français et accessoirement des revenus étrangers. [En effet, j'ai un petit doute sur la question de savoir si, pour calculer le crédit d'impôt, il faut considérer le taux moyen résultant des seuls revenus français ou le taux moyen résultant des revenus mondiaux: il se trouve que dans l'hypothèse précitée le résultat est le même].
Concernant la performance réelle:
Pour l'année 2020, le taux brut de cette SCPI est effectivement de 6%.
CORUM communique beaucoup sur ce taux.
Pour ce qui me concerne (TMI de 30%), j'arrive après IR à une performance nette de 3,68%
A noter qu'avec une très bonne SCPI française, avec un taux brut de 5,5%, j'obtiendrai 2,90% compte tenu des PS.
La performance de Corum Origin est bien réelle mais je ne sais pas si elle durera 20 ans (notamment il me semble qu'elle ne fait pas de provisions).
A ta place, je ne mettrai pas tous mes oeufs dans le même panier mais ça tu dois déjà le savoir.

balibalo · 23 Février 2022

agra07 a dit:
Après plusieurs échanges avec mon courtier, pour essayer de comprendre certains chiffres du rapport annuel 2020 de la SCPI, les chiffres figurant dans l'IFU et l'impôt calculé par le fisc voici la conclusion de nos échanges:

"Conclusion :
-Comme vous l’indiquez, il y a manifestement une erreur en page 38 du rapport annuel où il faut lire « avant » et non « après »
-Il y a une deuxième erreur dans l’IFU où les revenus issus des pays tels que le Portugal sont indiqués « après déduction de l’impôt étranger » alors qu’il faut lire manifestement « avant ».
-Je n’ai pas trouvé d’explication à l’écart entre les revenus étrangers déduits des documents Corum (276,19€) et l’IFU (269€).
-compte tenu de la modicité des sommes en jeu, je renonce à comprendre mais demeure quelque peu surpris."

Erreurs dans le rapport annuel, erreur dans l'IFU, écart entre les relevés mensuels et l'IFU, je ne suis pas sûr que le supplément d'impôt que j'ai payé soit complètement juste!...
Mais dans mon cas, les sommes sont très modiques, je ne suis pas allé plus loin si ce n'est que j'ai demandé le détail du calcul me concernant au fisc. Je ne me suis pas encore penché dessus.

Tu peux également consulté la Notice 2047-NOT qui porte précisément "sur les revenus de source étrangère ou encaissés à l'étranger par un contribuable domicilié en france" mais cette notice reste sur les principes et elle n'est pas d'une clarté limpide.

Merci. Je trouve que ce n'est pas "propre" ... j'ai du mal à croire que l'on fasse des petites erreurs comme ça sans faire exprès quand on gère plusieurs millions d'euros... après il y a des personnes qui sont tellement fortes qu'elles arrivent à te faire gagner plus même en te grugeant un peu lol

balibalo · 23 Février 2022

agra07 a dit:
Sur les formules:
J'ai d'abord été surpris par le supplément d'impôt induit par ces revenus de source étrangère. J'avais fait une simulation sur le simulateur du fisc sans ces revenus et je m'attendais donc à un supplément d'impôt relativement faible (en fonction de ma (mauvaise) interprétation des documents en ma possession). C'est en essayant de comprendre mon avis d'impôt 2021 que j'ai reconstitué ces formules.
Je rappelle qu'elles sont valables pour un revenu imposable constitué principalement par des revenus français et accessoirement des revenus étrangers. [En effet, j'ai un petit doute sur la question de savoir si, pour calculer le crédit d'impôt, il faut considérer le taux moyen résultant des seuls revenus français ou le taux moyen résultant des revenus mondiaux: il se trouve que dans l'hypothèse précitée le résultat est le même].
Concernant la performance réelle:
Pour l'année 2020, le taux brut de cette SCPI est effectivement de 6%.
CORUM communique beaucoup sur ce taux.
Pour ce qui me concerne (TMI de 30%), j'arrive après IR à une performance nette de 3,68%
A noter qu'avec une très bonne SCPI française, avec un taux brut de 5,5%, j'obtiendrai 2,90% compte tenu des PS.
La performance de Corum Origin est bien réelle mais je ne sais pas si elle durera 20 ans (notamment il me semble qu'elle ne fait pas de provisions).
A ta place, je ne mettrai pas tous mes oeufs dans le même panier mais ça tu dois déjà le savoir.

Il doit bien y avoir ces formules quelques parts... Je ne vois pas pourquoi les SCPI ne les auraient pas!! Par rapport aux taux de rendement, j'avais cru comprendre que le taux brut de Corum était plus brut que le taux brut des autres SCPI, d'où un rendement gonflé...

balibalo · 23 Février 2022

agra07 a dit:
Sur les formules:
J'ai d'abord été surpris par le supplément d'impôt induit par ces revenus de source étrangère. J'avais fait une simulation sur le simulateur du fisc sans ces revenus et je m'attendais donc à un supplément d'impôt relativement faible (en fonction de ma (mauvaise) interprétation des documents en ma possession). C'est en essayant de comprendre mon avis d'impôt 2021 que j'ai reconstitué ces formules.
Je rappelle qu'elles sont valables pour un revenu imposable constitué principalement par des revenus français et accessoirement des revenus étrangers. [En effet, j'ai un petit doute sur la question de savoir si, pour calculer le crédit d'impôt, il faut considérer le taux moyen résultant des seuls revenus français ou le taux moyen résultant des revenus mondiaux: il se trouve que dans l'hypothèse précitée le résultat est le même].
Concernant la performance réelle:
Pour l'année 2020, le taux brut de cette SCPI est effectivement de 6%.
CORUM communique beaucoup sur ce taux.
Pour ce qui me concerne (TMI de 30%), j'arrive après IR à une performance nette de 3,68%
A noter qu'avec une très bonne SCPI française, avec un taux brut de 5,5%, j'obtiendrai 2,90% compte tenu des PS.
La performance de Corum Origin est bien réelle mais je ne sais pas si elle durera 20 ans (notamment il me semble qu'elle ne fait pas de provisions).
A ta place, je ne mettrai pas tous mes oeufs dans le même panier mais ça tu dois déjà le savoir.

En tout cas merci pour toute tes infos... je viens d'avoir une proposition de ma banque cet après midi pour un crédit sur 20 ans à 1,40% (+ des frais dossiers...) à condition que je prenne chez eux leur SCPI Accimmo Pierre au pire à 50%, au mieux à 1/3 des 100000€... il faut que je prenne un peu du recul sur tout ça, que je compare avec d'autres offres! Mais rien qu'à imaginer ma compagne à ma mort entrain de remplir la déclaration d'impots avec des SCPI étrangères, j'ai peur lol! Kyaneos me plait bien (SCPI résidentielle), après il faudrait que je trouve une SCPI diversifiée plus dans les commerces comme Immorente, et si je peux faire du 1/3, 1/3, 1/3 ça serait pas mal. J'irai sur Corum Origin plutôt en AV...