résidence Services et LMNP; nouveau bail à -25% !!

[lacdu]

bonjour amis de ce forum; j'ai acheté des appartements il y a une dizaine d'années , j'ai pris le statut LMNP, et j'ai signé un bail avec une société de Résidences Services bien connue; aujourd'hui, le bail arrive à son terme ......et la société m'annonce qu'elle me propose de renouveler mon bail commercial pour une nouvelle période de 11 ans , avec une décote de 25% par rapport au loyer actuel " pour maintenir la pérennité de l'exploitation........".
je suis estomaqué par cette nouvelle et un peu désorienté: que puis je dire, demander, faire ?
pouvez vous m'aider à y voir un peu plus clair....et à éventuellement manœuvrer ?
d'avance merci !

 

[Buffeto]

bonjour amis de ce forum; j'ai acheté des appartements il y a une dizaine d'années , j'ai pris le statut LMNP, et j'ai signé un bail avec une société de Résidences Services bien connue; aujourd'hui, le bail arrive à son terme ......et la société m'annonce qu'elle me propose de renouveler mon bail commercial pour une nouvelle période de 11 ans , avec une décote de 25% par rapport au loyer actuel " pour maintenir la pérennité de l'exploitation........".
je suis estomaqué par cette nouvelle et un peu désorienté: que puis je dire, demander, faire ?
pouvez vous m'aider à y voir un peu plus clair....et à éventuellement manœuvrer ?
d'avance merci !

hélas tu découvres comme je l'ai découvert il y a quelques années , la puissance du gestionnaire ....
tu es pieds et poings liés avec eux .
moi ils m'avaient même au moment du Covid proposé d'abandonner quelques mois de loyers au profits de leurs employés ...

lors du renouvellement du bail ( 1er baux de 11ans en 2007 )on m' a imposé de renouveler entièrement les meubles ( comme si les personnes agées détruisaient leurs lits , tabless ou chaises .....)
j'ai donc eu le choix entre régler la note du nouveau matériel immédiatement ou lisser les choses dans le temps avec une baisse des loyers .....

perso j'ai investi cher D.....s
inutile de te dire que , mes crédits étant terminés , je ne vais pas réinvestir à crédit avec eux ..

ceci dit j'ai bien conscience que tous les gestionnaires agissent de la sorte ..

du coup je garde ce que j'ai puisqu'il n'y a plus de crédits mais terminé l'investissement LMNP avec un gestionnaire

 

[moietmoi]

bonjour amis de ce forum; j'ai acheté des appartements il y a une dizaine d'années , j'ai pris le statut LMNP, et j'ai signé un bail avec une société de Résidences Services bien connue; aujourd'hui, le bail arrive à son terme ......et la société m'annonce qu'elle me propose de renouveler mon bail commercial pour une nouvelle période de 11 ans , avec une décote de 25% par rapport au loyer actuel " pour maintenir la pérennité de l'exploitation........".
je suis estomaqué par cette nouvelle et un peu désorienté: que puis je dire, demander, faire ?
pouvez vous m'aider à y voir un peu plus clair....et à éventuellement manœuvrer ?
d'avance merci !

C'est classique.
Et même les gestionnaires dont on pouvait penser qu'il tiendraient sont, un jour ou l'autre ,dans cette situation.
Peut être en existe t il qui tiennent, mais j'en doute.
En dehors de montages limite légaux,ou ne respectant pas toute la transparence ( fonds de concours des promoteurs, par exemple), on peut penser que le business model de ce type d'investissement n'est pas pérenne.
Cependant en 11 ans tu as eu peut être 2 augmentations de loyer, qui relativisent la baisse.
Le vice est dans les détails,car en général l'investisseur signe un pouvoir auprès du gestionnaire pour le représenter au AG de copropriété.
Ceci fait, que l'investisseur ne connait pas ces homologues , le privant d'une possibilité d'action groupée.
Cependant en se regroupant, certains ont réussi à avoir des conditions du nouveau bail, compensant en partie la baisse.
Dans ton LMNP, les parties communes appartiennent elles au gestionnaires ou aux investisseurs ( chacun un%)?

 

[lebadeil]

bonjour amis de ce forum; j'ai acheté des appartements il y a une dizaine d'années , j'ai pris le statut LMNP, et j'ai signé un bail avec une société de Résidences Services bien connue; aujourd'hui, le bail arrive à son terme ......et la société m'annonce qu'elle me propose de renouveler mon bail commercial pour une nouvelle période de 11 ans , avec une décote de 25% par rapport au loyer actuel " pour maintenir la pérennité de l'exploitation........".
je suis estomaqué par cette nouvelle et un peu désorienté: que puis je dire, demander, faire ?
pouvez vous m'aider à y voir un peu plus clair....et à éventuellement manœuvrer ?
d'avance merci !

Bonjour, si vous n'acceptez pas cette décote de loyer de -25%, pouvez vous vendre ? J'imagine que vous vous êtes déjà posé cette question avant la signature du 1e bail commercial ?

Dans la vraie vie, les loyers non seulement ne baissent pas mais augmentent de l'indice IRL chaque année.
S'il y a des charges ou travaux , ca peut se comprendre mais a ce niveau .....

 

[Axiles]

bonjour amis de ce forum; j'ai acheté des appartements il y a une dizaine d'années , j'ai pris le statut LMNP, et j'ai signé un bail avec une société de Résidences Services bien connue; aujourd'hui, le bail arrive à son terme ......et la société m'annonce qu'elle me propose de renouveler mon bail commercial pour une nouvelle période de 11 ans , avec une décote de 25% par rapport au loyer actuel " pour maintenir la pérennité de l'exploitation........".
je suis estomaqué par cette nouvelle et un peu désorienté: que puis je dire, demander, faire ?
pouvez vous m'aider à y voir un peu plus clair....et à éventuellement manœuvrer ?
d'avance merci !

Le grand classique...

L'investissement en LMNP géré est fortement déconseillé généralement exactement pour ça.

Et même les gestionnaires dont on pouvait penser qu'il tiendraient sont, un jour ou l'autre ,dans cette situation.

Imho plus que la profitabilité des opérations du gestionnaire, c'est une question de rapport de force totalement déséquilibré. Le gestionnaire tient les investisseurs. Même très profitable, il peut et a intérêt à forcer une renégociation.

Je serais curieux de savoir s'il y a une issue à tout ça. Je suppose que non. Comment se vendent des biens LMNP gérés dans ce contexte ? Décote massive ?

 

[Buffeto]

Je serais curieux de savoir s'il y a une issue à tout ça. Je suppose que non.

faire comme moi .
se dire que les crédits étant payés , j'empoche ce que j'empoche en espérant que le gestionnaire va continuer son activité pendant encore une vingtaine d'année .....

Comment se vendent des biens LMNP gérés dans ce contexte ? Décote massive ?

il y a des sites pour ça mais effectivement je suppose que le prix de vente est très faible .

 

[Axiles]

Assez aberrant qu'on encourage fiscalement cette industrie du LMNP géré. Encore un exemple où l'avantage fiscal finit dans la poche d'un intermédiaire aux pratiques plus ou moins douteuses.

 

[moietmoi]

il y a des sites pour ça mais effectivement je suppose que le prix de vente est très faible

Cela dépend . Leboncoin a souvent des annonces.
Cependant en général il y a de la décote.

Assez aberrant qu'on encourage fiscalement cette industrie du LMNP géré.

Récemment, par exemple , en exemptant de la réintégration des amortissements lors de la vente ( sauf tourisme/ affaire)

L'état ne sait pas comment faire face aux besoin de logements, il se défausse, parfois aux détriments de l'investisseur.
Mais il y a aussi des investisseurs contents de leur acquisition.

 

[lebadeil]

faire comme moi .
se dire que les crédits étant payés , j'empoche ce que j'empoche en espérant que le gestionnaire va continuer son activité pendant encore une vingtaine d'année .....

il y a des sites pour ça mais effectivement je suppose que le prix de vente est très faible .

Bonjour @Buffeto ,
Quand tu as signé avec le gestionnaire, tu ne t'es pas demandé comment revendre ton bien avant de commencer l'opération ?

 

[Buffeto]

Bonjour @Buffeto ,
Quand tu as signé avec le gestionnaire, tu ne t'es pas demandé comment revendre ton bien avant de commencer l'opération ?

pas vraiment puisque mon objectif ( et qui est atteint ) était de me créer des revenus pérennes réguliers peu fiscalisés pour ma retraite .....
donc même si j'encaisse un peu moins qu'avant , j'encaisse ...

de plus cette opération s'étant faite à crédit , j'ai créé ces revenus ex-nihilo

un peu même chose qu'avec les SCPI en direct . même si la valeur faciale diminue , puisque les crédits sont payés , j'encaisse .....
là encore revenus créés ex-nihilo ....

donc oui , j'avais espéré mieux mais .....ces revenus sont quand meme bienvenus .

 

[lacdu]

Bonjour, amis ! merci pour votre aide…..et votre compassion ; je dois franchement reconnaitre que, depuis mon achat en 2007 jusqu’à maintenant , les relations avec cette Résidence de Services bien connue s’étaient bien passées malgré les aléas ( loyers Covid retardés mais payés avec intérêt, procédure de sauvegarde il y a2 ans réglée par plusieurs annuités sans intérêt mais sans décote) , loyers réévalués chaque année en fonction de l’indice INSEE. Dans la mesure où j’ai acheté ces appartements vieux de 10 ans (à la fin de la garantie décennale) via un négociateur de cette société, je pense qu’à l’époque j’ai bénéficié moi-même de cette décote qui me pénaliserait maintenant si je voulais vendre (d’ailleurs via les services de cette société) ; mais vu ce nouveau loyer, ce n’est certainement pas le moment de le faire……mais on peut se poser la question ! pour répondre à MoietMoi, je ne vois pas comment je pourrais participer à une action de groupe dans la mesure où les baux se font au fil de l’eau en fonction des dates d’achat et de revente…mais si quelqu’un a une idée géniale ( ou pas !) , je suis preneur ! ! cette baisse de loyers va me pénaliser, mais c’est surtout la manière de procéder qui me choque , j’ai assisté à toutes les assemblées générales depuis 20 ans et lors de la dernière de cette résidence de Tours en mai dernier, le gérant de cette résidence a précisé que tout allait bien !!!

Merci encore pour votre aide ! bonne journée