Régime réel ou microfoncier?

[moietmoi]

mais du coup ca s'appele comment ? c'est bien LMNP ancien non ? car si on se met a depasser trop de ressources locatives meublees ca nous fait basculer en LMP.

lmnp ancien n 'existe pas...

quelqu'un qui a un meublé quelqu'il soit ,est classé en lmnp, si il n'est pas volontairement et avec conditions LMP, ou loueur hotelier

que le bien soit neuf ou ancien. en gestion par lui ou géré , que la compta fiscale soit en amortissement ou en option défiscalisation si il y a droit

il est vrai que en parlant ou en écrivant certains , dont moi, parlent improprement de lmnp dans l' ancien (j achète un appartement libre , classique, je le meuble)pour l'opposer au lmnp géré(style chambre étudiant géré ou ehpad)

 

[ZRR_pigeon]

merci c'est justement le doute que j'avais...et que tu viens de lever !

par contre, je loue un appartement (mon ex residence principale) en nu, depusi des années, et je compte le meublé dans 2-3 ans et le louer en meublé. j'aurais droit a pratiquer les amortissements ?

de meme si j'avais un logement ou j'ai deja amorti en partie (via un robien recentré par exemple), est ce que je peux le meubler et pratiquer l'amortissement ?

un CGP m'avait dit qu'il fallait le changer de proprietaire, puis le mettre en meublé (6 mois pour le faire a partir de l'acte authentique).

qui croire ?

 

[moietmoi]

merci c'est justement le doute que j'avais...et que tu viens de lever !

par contre, je loue un appartement (mon ex residence principale) en nu, depuis des années, et je compte le meubler dans 2-3 ans et le louer en meublé. j'aurais droit a pratiquer les amortissements ?

oui; aucun problème; la valeur à prendre en compte fait l'objet de milliers de pages de littérature internetisée.. mais sur le fait de le faire oui il y a consensus; concernant la valeur à amortir: 75 à 85% de la valeur du bien à la date de la mise en loc meublée ( tu fais établir au moins 3 avis de valeur par des agences)

de meme si j'avais un logement ou j'ai deja amorti en partie (via un robien recentré par exemple), est ce que je peux le meubler et pratiquer l'amortissement ?

une fois sorti du régime Robien, le bien ne garde pas la trace ADN du robien et est un bien comme un autre

un CGP m'avait dit qu'il fallait le changer de proprietaire, puis le mettre en meublé (6 mois pour le faire a partir de l'acte authentique).

ce cgp devrait se reposer le 1er mai il est sans doute un peu fatigué;

il en est autrement des biens lmnp ayant utilisés la défiscalisation LMNP censi bouvard; il gardent la trace ADN de leur type de fiscalité lors de l'acquisition; on ne peut pas à la fin de la période de défiscalisation, passer en amortissable sauf effectivement à le vendre, ou là, il devient un bien comme un autre

 

[ZRR_pigeon]

il en est autrement des biens lmnp ayant utilisés la défiscalisation LMNP censi bouvard; il gardent la trace ADN de leur type de fiscalité lors de l'acquisition; on ne peut pas à la fin de la période de défiscalisation, passer en amortissable sauf effectivement à le vendre, ou là, il devient un bien comme un autre

ouh !!! c'est enorme ! ca change tout alors !!! merci de l'info...
(sur de l'info ?, pas d'abus de droit ? parce que pour un appart dont le pret est termine et qui se fait massacré (41+15.5%) sur les loyer en fonciers, le meubler change carrement la donne...)

 

[moietmoi]

ouh !!! c'est enorme ! ca change tout alors !!! merci de l'info...
(sur de l'info ?, pas d'abus de droit ? parce que pour un appart dont le pret est termine et qui se fait massacré (41+15.5%) sur les loyer en fonciers, le meubler change carrement la donne...)

je suis sûr; certain

juste pour comprendre ce que tu pourrais penser.. ou verrais tu qu'il pourrait avoir un abus de droit????

 

[ZRR_pigeon]

juste pour comprendre ce que tu pourrais penser.. ou verrais tu qu'il pourrait avoir un abus de droit????

ben j'ai un robien, j'ai amortit 50% du bien (6 ans à 7% et 2 ans a 4%) et ce fait j'ai evité de payer de l'impot sur les revenus fonciers (annulation du benefice foncier grace aux charges + amortissements). au terme de ces 8 ans, je le meuble et le loue en bail meublé, j'amortis 85% du prix du bien, et je defiscalise mes revenus (non plus fonciers pour le coup mais BIC).

l'abus de droit pourrait résider en le fait que j'amortis + de 100% du bien, et que je le meuble "pour éviter l'impot"....

 

[moietmoi]

ben j'ai un robien, j'ai amortit 50% du bien (6 ans à 7% et 2 ans a 4%) et ce fait j'ai evité de payer de l'impot sur les revenus fonciers (annulation du benefice foncier grace aux charges + amortissements). au terme de ces 8 ans, je le meuble et le loue en bail meublé, j'amortis 85% du prix du bien, et je defiscalise mes revenus (non plus fonciers pour le coup mais BIC).

l'abus de droit pourrait résider en le fait que j'amortis + de 100% du bien, et que je le meuble "pour éviter l'impot"....

Bon pour un premier mai .. il y a du travail.... mais t'inquiétes pas:

ben j'ai un robien, j'ai amortit 50% du bien (6 ans à 7% et 2 ans a 4%)

ca ne serait pas plutôt 7 ans a 6% et 2 ans à 4% pour faire 9 ans au total ????

attention la déduction est sur 9 ans à partir de la livraison(au pro rata la première année) mais l'obligation c 'est 9 ans de location de date a date du bail; (le scellier et le dufflot, il n y a pas de pro rata et ce n est pas la date de livraison mais la DAT..pourquoi faire simple..)

j'ai un robien, j'ai amortit 50% du bien

tu n'a rien amorti du tout; c'est une façon de parler, il n y a pas de comptabilité foncière ou on amortit quelquechose, cependant la déduction fiscale sur le revenu est calculée comme un amortissement de la valeur du bien +frais

au terme de ces 8 ans, je le meuble et le loue en bail meublé

au terme de 9 ans de location....

par ailleurs tu sais que quand on bénéficie du déficit foncier, c'est à dire de l'imputation sur son revenu principal d'un montant de déficit foncier, on s'engage a encore louer pendant 3 ans; sinon le fisc réintègre et recalcule l'impot ??(3 ans après , c'est donc comme si on avait eu un crédit sur l'impot..)

exemple même sans le robien, mais c'est valable avec ; sur ma déclaration revenu 2013 j ai un déficit foncier de 100 euros que j'impute sur mes revenus 2013; si j occupe moi-même le bien ou que je vends avant le 31 décembre 2016, ou que le bien est vide;alors le fisc en 2017 recalculera mon impot que je devais sur mes revenus 2013(sans aucune amende) en réintégrant les 100 euros dans mon revenu;

tout ca pour juste te dire que aujourd'hui, personne ne sait si le fisc considèrera que l engament de conserver le bien en location pendant 3 ans sera remplie par le fait qu'il est en location meublée; ( à proiri oui, mais je n'ai pas vu la doctrine écrite)

l'abus de droit pourrait résider en le fait que j'amortis + de 100% du bien, et que je le meuble "pour éviter l'impot"....

m^me ceux qui conservent le même locataire en changeant de bail et en rachetant les meubles du locataire, pourvu que les meubles existent vraiment ne sont pas inquiètés;

il y a quelques années la réduction forfaitaire du micro bic était de 71% ( aujourd'hui cela reste pour certains biens, mais en général c'est 50%) si il y avait abus de droit..le fisc ne se srait pas géné

 

[Buffeto]

tu parles du censi bouvard ?

voilà c'est fait dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

ca ne serait pas plutôt 7 ans a 6% et 2 ans à 4% pour faire 9 ans au total ????

oui en effet, ma memoire me joue des tours.

attention la déduction est sur 9 ans à partir de la livraison(au pro rata la première année) mais l'obligation c 'est 9 ans de location de date a date du bail; (le scellier et le dufflot, il n y a pas de pro rata et ce n est pas la date de livraison mais la DAT..pourquoi faire simple..)

de toutes facons je vais jouer a l'annee pres, mais c'est bien de preciser pour les autres.

tu n'a rien amorti du tout; c'est une façon de parler, il n y a pas de comptabilité foncière ou on amortit quelquechose, cependant la déduction fiscale sur le revenu est calculée comme un amortissement de la valeur du bien +frais

c'est donc ca. c'est un avantage fiscal qui se calcule comme un amortissement mais ce n'est pas un amortissement (sinon d'ailleurs la plus value taxable en cas de vente serait enorme en fin de periode d'amortissement!!).
c'est ca qui me semblait trouble. bon rien que des bonnes nouvelles alors.

Du coup je suis tres etonne de voir que peu de gens (en proportion) bascule de nu a meublé au bout d'un moment....


au fait l'obligation de louer 3 ans apres l'utilisation d'un deficit foncier, ne joue pas si les 3 dernieres annees j'utilise mon stock de deficit foncier pour gommer les benefices fonciers de ces 3 annees, et donc je n'impute rien sur mes revenux globaux ?

 

[moietmoi]

c'est donc ca. c'est un avantage fiscal qui se calcule comme un amortissement mais ce n'est pas un amortissement (sinon d'ailleurs la plus value taxable en cas de vente serait enorme en fin de periode d'amortissement!!).

tu as raison, mais comparaison n'est pas raison, car en lmnp, BIC, on amortit et cependant, il n y a pas de plus value comptable à réintéggrer lorsque l'on vend, car la loi précise que le règime des plus value d'un bien loué meublé au régime bic ou micro bic , en lmnp, (non pro) est le régime des plus value immobilières des particuliers ( le notaire comptabilise et taxe la plus value directement en ne tenant pas compte de réintégration d'amortissements...) le bofip, mais je n'ai plus la référence, va même jusqu'a étudier la plus value d'un bien résidence principale qui passe en lmnp, qui redevient la résidence principale et qui est vendu après....

au fait l'obligation de louer 3 ans apres l'utilisation d'un deficit foncier, ne joue pas si les 3 dernieres annees j'utilise mon stock de deficit foncier pour gommer les benefices fonciers de ces 3 annees, et donc je n'impute rien sur mes revenux globaux ?

aucun problème, ce qui est concerné, c'est l'imputation sur le revenu global