que vaut une lettre ecrite par un courtier immobilier?

[Soucieuse]

bonjour,
un agent immobilier qui est très pressé de trouver un client car il sait que le vendeur vient d'avoir une proposition et est prêt donc à signer avec un autre sollicite son courtier (un très proche avec lequel il a l'habitude de travailler et des liens personnels) pour que celui-ci fasse une lettre au vendeur assurant que les clients présentés par l'agent ont la capacité d'acheter
la lettre du courtier est très affirmative alors que les autres lettres de courtier avait toujours une petite phrase de réserve
il affirme avoir bien étudié le dossier et être sûr que les personnes auront le crédit
une fois la promesse de vente signée le 19 juin avec clause suspensive de crédit fixée au 22août et date de vente au 22 septembre
l'agent immobilier devient inexistant aussi bien vis à vis du vendeur que de l'acquéreur
le courtier commence le dossier des acquéreurs qui ont de faibles revenus et surtout le mari est taxi à son compte seulement depuis un an et ils n'ont pas d'apport donc dossier fragile et le courtier part cinq semaines en vacances et rentre le 2 septembre donc les acquéreurs n'avaient ni refus ni accord à présenter pour le 22 août
le cinq septembre le courtier demande par l'intermediaire du notaire un délai supplémentaire de 15 jours car il manquerait le bilan comptable du chauffeur de taxi dans le dossier
la notaire qui ne souhaite pas perdre le bénéfice du travail accompli insiste auprès des vendeurs qui acceptent à contre coeur mais accepte d'attendre encore quinze jours

mais au bout des quinze jours le courtier redemande quinze jours et devant le refus des vendeurs finit par dire le 27 septembre qu'il a eu les deux lettres de refus des banques donc le vendeur et le notaire demandent à voir ses deux lettres de refus et là le courtier ne veut pas les envoyer car il a refait deux dossiers (sans avoir eu d'accord des vendeurs ) pour demander des offres de prêts avec hypothèque et donc dit qu'il faut attendre quinze autres jours

le vendeur envoie sa lettre recommandée de mise en demeure
le courtier assure aux acquéreurs qu'ils seront remboursés immédiatement de leur séquestre puisqu'ils ont bien eu deux refus de prêts même si ces deux refus sont arrivés le 27 septembre pour une clause suspensive au 22 août et même s'il ne les a pas envoyés tout de suite car il poursuivait ses démarches

qu'en pensez-vous?
merci de votre attention

 

[Anonyme]

Bonsoir,

d'abord que l'agent immobilier ne fait cela que pour le fric,
son "bon ami" courtier n'est en fait que quelqu'un qui le paie en lui versant 50% de la commission banque et donc perverti par le système.

ensuite dans le cas des acheteurs, un auto-entrepreneur avec 1 an d'existance ne pourra "JAMAIS" avoir de prêt sur son activité.
donc tout repose sur le seul salaire en CDI

bref le courtier s'est moqué de tout le monde.

une plainte serait salutaire contre lui avec mise en cause et action envers sa compagnie d'assurance responsabilité professionnelle.
d'autre part signalement DDPP pour infraction aux règle de loyauté envers ses clients (il leur a fait croire qu'il pouvaient avoir le prêt)
les vendeurs sont donc en droit de réclamer l'indemnité légale de 10% aux acquéreurs.
sachant par ailleurs que l'agent immobilier en profitera pour réclamer ses honoraires au titre du hors délai sur la clause de condition supensive.

PS: je confirme; le courtier est un branquignol .....

bien cordialement

 

[Soucieuse]

pour précision l'épouse cumule deux petits boulots (quelques heures de secrétariat et un mi-temps dans la restauration scolaire) donc son salaire n'est pas élevé

le notaire n'a aucune obligation de conseil ?,il connaissait les métiers des acquéreurs et n'a pas semblé trop inquiet et d'ailleurs il poussait les vendeurs à patienter

le courtier travaille sous le nom d'une marque de courtier assez connue

la "maison-mère" va-t-elle soutenir son courtier en disant aux vendeurs et aux acquéreurs que les conseils n'engagent que ceux qui les écoutent ou pas ?

 

[Anonyme]

Bonjour,

en fait dans cette affaire, pour moi la première victime c'est ce couple d'acheteurs.
et également bien entendu le vendeur.

il m'arrive chaque semaine de dire à des acheteurs potentiels "vous ne pouvez pas acheter" mais surtout je leur explique pourquoi, comment leur dossier serait vu par les banques et quelles sont les pistes à envisager pour pouvoir, plus tard, présenter un dossier qui passe en banque.

Dans le cas de cet acheteur, chauffeur de taxi, il est évident que l'on ne peut engager un dossier avec un an d'exercice. et le revenu salarié du conjoint ne pouvait suffire pour le financement.

Le vendeur quant à lui à vu son bien immobilisé de manière anormale et avait donc en droit de réclamer l'indemnité légale pour le hors délai sur la condition suspensive d'accord de prêt.

concernant le notaire, je suis en effet surpris que celui ci n'ai pas réagi car il est censé représenter les intérêts du vendeur (et protéger les acquéreurs pour leur opération).
Mais il arrive souvent que les notaires fassent confiance au courtier si celui ci les rassure sur l'état du dossier.

Maintenant au niveau du courtier il est d'abord très surprenant qu'il prenne 5 semaines de vacances sans confier le suivi du dossier à un de ses collègues puisqu'il fait parti d'un réseau national à priori.
pour ma part, étant indépendant je ne reste jamais plus de 10 jours absent pour vacances même s'il m'est arrivé de prendre 5 semaines dans mon année mais en fractionné....
reste maintenant à voir les attestations de refus de prêt des deux banques, car il doit pouvoir produire ces documents qui font partie des règles de la condition suspensive.

j'ai déjà eu le même cas il y a quelques années avec un "courtier" qui avait fait une lettre affirmant que des clients pouvaient emprunter 190.000 € alors que mon analyse ressortait à 120.000 € maximum.
même scénario, même résultat.
résultat: les vendeurs ont entamé la procédure de demande d'indemnité d'immobilisation de leur bien et les acheteurs, qui n'avaient pas cette somme ont assigné le courtier sur la base de sa fameuse lettre.
Le courtier à du payer l'indemnité aux vendeurs et les honoraires de l'agence immobilière en appelant sa compagnie d'assurance R.C professionnelle en garantie.

Je rédige plusieurs fois par semaine des études de faisabilité d'achat en indiquant le prix d'achat maximum, les frais d'acte notarié et les frais annexes, le montant du prêt et ses modalités.
Mais toujours en indiquant que la décision d'accord de prêt et du seul ressort de la banque.

Ce qui est logique puisque des éléments non connu au moment de l'étude peuvent survenir et compromettre le dossier.

Donc au final pour moi c'est le courtier qui est responsable de cette situation délicate autant du point de vue des acheteurs que des vendeurs.

bien cordialement

 

[moietmoi]

Bonjour;
j adhère totalement aux commentaires précédents, cependant, bien des choses se jouent sur les clauses des contrats signés;

donc les acquéreurs n'avaient ni refus ni accord à présenter pour le 22 août

Que dit exactement le contrat signé par les parties ( compromis) à ce sujet. ? quelles obligations avait le vendeur en cas de non présentation par l'acheteur de l'acceptation ou du refus à la date butoir?

 

[Soucieuse]

Bonjour;
j adhère totalement aux commentaires précédents, cependant, bien des choses se jouent sur les clauses des contrats signés;

Que dit exactement le contrat signé par les parties ( compromis) à ce sujet. ? quelles obligations avait le vendeur en cas de non présentation par l'acheteur de l'acceptation ou du refus à la date butoir?

il est dit que le vendeur a sept jours pour demander à l'acquéreur
donc le 28 août le vendeur a bien demandé et c'est là que l'acquéreur a répondu qu'il n'avait ni l'un ni l'autre car son courtier était en vacances
la notaire aussi était en vacances
les secrétaires du courtier et du notaire ont demandé au vendeur de patienter jusqu'au retour de leurs employeurs respectifs
le vendeur a fait un mail en date du 29 août pour confirmer qu'elle attendait avec impatience une réponse
ce n'est que le 5 septembre que la réponse des courtier et notaire est venue : le courtier demandait par l'intermédiaire du notaire un délai de 2 semaines car soi-disant il n'avait pas donné le bilan comptable aux banques, la notaire a dit (en fait écrit dans un mail) que le courtier lui a dit ne pas avoir eu de refus
le courtier demandait un avenant à la clause suspensive de crédit que le vendeur a refusé , le vendeur a écrit être d'accord pour un avenant à la date de signature de l'acte mais sans modification de la date de la clause suspensive

sauf que le notaire n'a jamais fait signé cet avenant car il n'avait pas le temps (?)

ensuite donc sur insistance du vendeur la secrétaire du notaire a téléphoné le 25 à l'acquéreur qui a répondu par téléphone ne pas avoir de nouvelles puis sur un nouveau mail du vendeur pas satisfait de cette réponse la secrétaire du notaire a retéléphoné à l'acquéreur le 27 qui lui a dit que son courtier avait bien les deux lettres de refus sauf qu'à ce jour il ne les a toujours pas transmis

 

[Soucieuse]

il est dit que le vendeur a sept jours pour demander à l'acquéreur
donc le 28 août le vendeur a bien demandé et c'est là que l'acquéreur a répondu qu'il n'avait ni l'un ni l'autre car son courtier était en vacances
la notaire aussi était en vacances
les secrétaires du courtier et du notaire ont demandé au vendeur de patienter jusqu'au retour de leurs employeurs respectifs
le vendeur a fait un mail en date du 29 août pour confirmer qu'elle attendait avec impatience une réponse
ce n'est que le 5 septembre que la réponse des courtier et notaire est venue : le courtier demandait par l'intermédiaire du notaire un délai de 2 semaines car soi-disant il n'avait pas donné le bilan comptable aux banques, la notaire a dit (en fait écrit dans un mail) que le courtier lui a dit ne pas avoir eu de refus
le courtier demandait un avenant à la clause suspensive de crédit que le vendeur a refusé , le vendeur a écrit être d'accord pour un avenant à la date de signature de l'acte mais sans modification de la date de la clause suspensive

sauf que le notaire n'a jamais fait signé cet avenant car il n'avait pas le temps (?)

ensuite donc sur insistance du vendeur la secrétaire du notaire a téléphoné le 25 à l'acquéreur qui a répondu par téléphone ne pas avoir de nouvelles puis sur un nouveau mail du vendeur pas satisfait de cette réponse la secrétaire du notaire a retéléphoné à l'acquéreur le 27 qui lui a dit que son courtier avait bien les deux lettres de refus sauf qu'à ce jour il ne les a toujours pas transmis

puis_je poser une question annexe : pourquoi les clauses du contrat (promesse) varient-elles donc selon si j'ai bien compris le notaire comme le dit "moietmoi" sachant que ni le vendeur , ni l'acquéreur n'ont demandé autre chose que le contrat le plus standard
j'ai effectivement été surprise d'avoir une promesse très très compliquée à comprendre voir imposssible à comprendre alors que je suis une personne d'origine française qui a un niveau d'études supérieur
or la promesse a été signée à Gonesse où la majorité de la population est d'origine étrangère
mais ceci est une autre question

 

[paal]

Pourquoi les clauses du contrat (promesse) varient-elles donc selon si j'ai bien compris le notaire comme le dit "moietmoi" sachant que ni le vendeur , ni l'acquéreur n'ont demandé autre chose que le contrat le plus standard

Le contrat le plus standard, c'est lorsque l'acheteur dispose de l'intégralité du prix, et qu'il n'a donc pas besoin de recourir à un emprunt ...

J'ai effectivement été surprise d'avoir une promesse très très compliquée à comprendre voir impossible à comprendre alors que je suis une personne d'origine française qui a un niveau d'études supérieur

Qu'il s'agisse de ce que l'on appelle un pré-contrat (Compromis ou promesse de vente), la rédaction repose toujours sur un certain formalisme relevant de l'autorité notariale ...

Ensuite, et lorsqu'il est nécessaire que les acheteurs aient recours à un prêt immobilier, il y a des conditions pour prendre en compte un ou plusieurs éventuels refus d'accorder un tel prêt, ainsi que des délais à respecter ; cette situation se trouve assortie du fait, qu'en cas de non obtention d'un prêt répondant au conditions du pré-contrat, la transaction se trouve purement et simplement remise en cause ....

Or la promesse a été signée à Gonesse où la majorité de la population est d'origine étrangère
mais ceci est une autre question

Primo, il y a étranger et étranger ...

Mais de ce que j'ai pu voir et cotoyer, les étrangers qui ne comprennent pas tout de la réglementation française, ils disposent généralement d'un réseau de conseils, lesquels connaissent bien cette réglementation, et seront souvent rémunérés en conséquence par l'acheteur ....

Parfois, ils interviennent d'ailleurs directement comme interprètes ....
Par exemple, et dans mon cas, j'ai été un de ceux là, dans une transaction entre un étranger originaire de l'Asie du sud-est (s'exprimant en anglais) et un agent immobilier peu scrupuleux, autant d'un faux .....

 

[moietmoi]

il est dit que le vendeur a sept jours pour demander à l'acquéreur

je ne pense pas que le compromis soit écrit en ces termes;
un contrat est un contrat; il ne s'agit pas pour l'instant de l'interpréter mais de pouvoir avoir le texte exact du contrat;
Puis de savoir si le vendeur s'est conformer à ce texte;
les vacances et états d'ames de chacun ne sont pas à prendre en compte;

Que devait faire le vendeur, d'après le contrat qui lie les 2 parties, au cas où au 22 Aout l'acheteur n'avait pas informé le notaire de son acceptation ou refus de crédit?
Le texte du contrat doit par ailleurs indiquer ce qu'il advient de la promesse en cas de non communication de réponse par l'acheteur à la date du 22 aout?