Prêt personnel, SCPI, optimisation, fiscalité

[trickster]

Bonjour,

Je suis salarié depuis plusieurs mois, j'ai tout un patrimoine à construire vu que je commence avec rien (au moins je n'ai pas de dettes étudiantes). Je dois avoir 10k d'actifs (liquidités et PEA /CTO, AV).
En vue de la construction de patrimoine, et vu les taux bas actuels, je suis très tenté par l'effet de levier que cela peut apporter.
Je pensais souscrire au prêt personnel de Boursorama à 0.95% pour 30 000 voir 20 000 ce qui fait des mensualités de respectivement 637€ et 424€ sur 2 ans.
Reste à savoir où investir cette argent. De nombreuses possibilités existent bourse (actions, obligations), AV, livret, SCPI;
Je connais déjà comment marche la bourse. Je réfléchis donc à un potentiel/éventuel investissement en SCPI et surtout à sa fiscalité et possibilité d'optimisation.
Pour le moment j'ai 0 investissement en immobilier et je me dis qu'il faudrait bien diversifier. Mais le soucis sera surement la fiscalité.
Je suis actuellement à 2400-2500 net par mois, j'ai ne connais que mon prélèvement mensuel mais je pense être en TMI 30, si quelqu'un peut confirmer cela. Car apparemment on peut retirer des frais dans le calcul.

Cela me ferait donc un 47.2% de taxation sur les revenues immobiliers.

Donc si on fait un petit calcul on a :
- remboursement annuel du crédit : 7 644€ / 5 088€ pour respectivement un crédit sur 30k/20k.
- intérêts du crédit sur 2 ans : 583€ / 388€
- Coupons de SCPI sur un an (si 4%, je ne sais pas qu'elle est le taux moyen qu'on prend normalement) : 1200€ / 800€ pour respectivement un crédit sur 30k/20k.
- On aura donc comme impôts : 566€ / 377€.
- Soit en intérêts nets d'impôts : 634€ / 423€

Gain sur 2 ans : 51€ / 35€.
Bon ça fait faible, mais c'est sur l'avenir et sur la durée. Sur l'étude de cas, je n'ai pas pris en compte l'évolution des parts.
Concernant le prix de la souscription, savez-vous de quoi cela dépend-il ? Uniquement de la valeur immobilière total + liquidités de la SCPI n'est ce pas ? Dans ce cas, cela ne tiens nullement compte de l'offre et la demande ?
Dans le deuxième cas, si cela ne prend pas en compte de l'offre et de la demande, les hausses des taux d'intérêts qui ralenties l'accès aux crédits ne fera pas baisser la valeur de nos part j'imagine.

Qu'en pensez vous ? On y va ou y va pas ?
Car pour reprendre une ancienne conversation avec Poam et Buffeto vu que je suis à 30%, si je regarde la fiscalité, je n'investirerai jamais dans l'immobilier !
J'ai cru voir qu'il y avait des montages possibles et d'autres optimisations. A savoir faire passer nos parts de SCPI dans un SCI.
[lien réservé abonné]
En gros c'est la SCI qui paie l'IS qui apparemment est inférieur au 47.2% que je paierai. Après aucune idée pour récupérer les fonds ....
Qu'en pensez vous ? Est-ce jouable ?
Merci d'avances pour vos retours et bon week-end !

 

[Buffeto]

Je pensais souscrire au prêt personnel de Boursorama à 0.95%

tu pars donc sur des bases fausses ....
pour que les intérêts soient déductibles il faut que le crédit soit affecté ( donc ici un crédit immo ).

 

[Buffeto]

Car pour reprendre une ancienne conversation avec Poam et Buffeto vu que je suis à 30%, si je regarde la fiscalité, je n'investirerai jamais dans l'immobilier !

je confirme lorsqu'on est en TMI 30 la fiscalité sur les revenus fonciers est la plus lourde qui soit .

ceci dit si tu n'as aucun immobilier le levier du crédit va te permettre de bâtir ton patrimoine .

évidement , la fiscalité passe au second plan dans ton cas car un patrimoine correctement équilibré ne peut pas se passer d'immobilier .

 

[trickster]

tu pars donc sur des bases fausses ....
pour que les intérêts soient déductibles il faut que le crédit soit affecté ( donc ici un crédit immo ).

Vu le taux bas que donne Bourso je pensais pas retirer les intérêts car ils sont faibles.
Après prendre un vrai crédit immobilier, avec les contraintes de justifications et un taux plus élevé je pense pas que c'est plus rentable qu'un taux personnel n'est ce pas ?

 

[Buffeto]

Après prendre un vrai crédit immobilier, avec les contraintes de justifications et un taux plus élevé je pense pas que c'est plus rentable qu'un taux personnel n'est ce pas ?

on trouve des crédits immo aux alentour de 1%

 

[trickster]

Je pensais que c'était quand même très contrariant.
Je vais faire mes calculs pour les impôts voir ce qu'on peut retirer.

Qu'en pensez vous des parts de SCPI dans un SCI afin d'alléger l'impôt ? Vous qui avez beaucoup d'immobiliers, l'avez vous tenté ? Si non pourquoi ?

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous des parts de SCPI dans un SCI afin d'alléger l'impôt ? Vous qui avez beaucoup d'immobiliers, l'avez vous tenté ? Si non pourquoi ?

non jamais tenté encore .
je me méfie des montages alambiqués qui promettent monts et merveilles .
une SCi c'est forcément des frais . donc alléger l'impôt c'est bien mais se créer des frais supplémentaires en échange est ce que ca vaut le coup finalement .

ma stratégie c'est : gagner de l'argent et peu importe l'impôt qui en découle puisque grâce à une habile stratégie de défiscalisation , j'augmente mon patrimoine en me servant du levier de la défisc .

enfin quand je dis peu importe l'impôt ...il y a des limites quand même ...voilà pourquoi à mon niveau je ne m'intéresse plus à l'immo en pleine propriété

 

[trickster]

on trouve des crédits immo aux alentour de 1%

Aurais-tu quelques noms à citer s'il te plait ? Sur les sites de comparatifs, ils posent tellement de questions que voila quoi .... Manque plus qu'ils nous demandent le numéro de SS aussi ...

 

[fabulon]

J'ai obtenu un crédit immo de 80 k€ sur 5 ans à 1% avec assurance à 0,33% chez la BPE.

 

[trickster]

J'ai obtenu un crédit immo de 80 k€ sur 5 ans à 1% avec assurance à 0,33% chez la BPE.

Ah oui pas mal. Moi qui pensait que les banques refusaient de descendre en dessous de 7 ans pour les crédits immo.
J'en prend note merci !
Et donc niveau impôts cela nous fera : (Rendements annuel NET SCPI - intérêts annuels du crédit)*TMI n'est ce pas ?

 

[Buffeto]

Et donc niveau impôts cela nous fera : (Rendements annuel NET SCPI - intérêts annuels du crédit)*TMI n'est ce pas ?

(revenu annuel net plus exactement - intérêts d'emprunt effectivement)*TMI auquel il faut aussi ajouter les 17.2% de PS.....

 

[trickster]

(revenu annuel net plus exactement - intérêts d'emprunt effectivement)*TMI auquel il faut aussi ajouter les 17.2% de PS.....

Oui en effet les 17.2% ça représente pas mal !
Mais c'est la SCPI qui les prélève déjà non vu qu'on touche le revenu net des coupons ?

 

[Buffeto]

Oui en effet les 17.2% ça représente pas mal !
Mais c'est la SCPI qui les prélève déjà non vu qu'on touche le revenu net des coupons ?

ah non c'est notre très cher état qui les prélève …..

 

[Buffeto]

ah non c'est notre très cher état qui les prélève …..

je l'ai écrit de nombreuses fois ici , l'immo lorsqu'on est en TMI30 c'est ce qu'il y a de plus taxé mais c'est le seul support sur lequel tu puisses investir à crédit....donc tu n'as pas trop le choix si tu veux te construire un patrimoine à crédit .

 

[jmi12]

non jamais tenté encore .
je me méfie des montages alambiqués qui promettent monts et merveilles .
une SCi c'est forcément des frais . donc alléger l'impôt c'est bien mais se créer des frais supplémentaires en échange est ce que ca vaut le coup finalement .

ma stratégie c'est : gagner de l'argent et peu importe l'impôt qui en découle puisque grâce à une habile stratégie de défiscalisation , j'augmente mon patrimoine en me servant du levier de la défisc .

enfin quand je dis peu importe l'impôt ...il y a des limites quand même ...voilà pourquoi à mon niveau je ne m'intéresse plus à l'immo en pleine propriété

Tout à fait d'accord. A moins d'avoir de solides compétences en comptabilité et fiscalité et un patrimoine relativement conséquent, il me paraît disproportionné d'utiliser la SCI soumise à l'IS qui génère nécessairement des frais, à la constitution, pour sa gestion juridique, comptable et fiscale et plus tard lors de la liquidation.

 

[Capricio]

Bonsoir, je suis dans une situation assez similaire. Et acheter en démembrement, cela peut ne pas être mal non ?

 

[fabulon]

Bonsoir, je suis dans une situation assez similaire. Et acheter en démembrement, cela peut ne pas être mal non ?

Oui, c'est ce que je vais bientôt faire...
Voir post ici

 

[Capricio]

Oui, c'est ce que je vais bientôt faire...
Voir post ici

Oui je vais jeter un oeil car la situation m'intéresse !

 

[moietmoi]

A savoir faire passer nos parts de SCPI dans un SCI.

Ce type de montage, est très efficace en sci (is) pour quelqu'un qui n'envisage pas re "récupérer" les revenus, mais d'enchainer les investissements, en utilisant l'argent captif dans la sci( qui a subit un impôt moindre et pas de PS) pour réinvestir; Mais pour un montant de l'ordre de 10 à 40 000 euros d'investissement,sans avoir un objectif pur et clair de réinvestir plus gros dans un avenir proche(1 an, 2 an max), ceci serait une pure perte.... temps, argent, contrainte...

En vue de la construction de patrimoine, et vu les taux bas actuels, je suis très tenté par l'effet de levier que cela peut apporter.

oui bien d'accord... et l'immobilier sous toute ses formes permet de le faire; tu t'orientes vers les scpi, pourquoi pas, mais si tu as un peu de temps à consacrer il y aussi l'immobilier réel qui est à ta portée, mais scpi ou immo, si tu t'engages sur un crédit, cela entachera ta possibilité d'emprunt pour une rp pour quelques années..

 

[trickster]

Ce type de montage, est très efficace en sci (is) pour quelqu'un qui n'envisage pas re "récupérer" les revenus, mais d'enchainer les investissements, en utilisant l'argent captif dans la sci( qui a subit un impôt moindre et pas de PS) pour réinvestir; Mais pour un montant de l'ordre de 10 à 40 000 euros d'investissement,sans avoir un objectif pur et clair de réinvestir plus gros dans un avenir proche(1 an, 2 an max), ceci serait une pure perte.... temps, argent, contrainte...

J'ai lu sur le revenu [lien réservé abonné] : "Mais que se passe-t-il fiscalement pour celui qui loge ses SCPI dans une SCI à l’IS ? Rien, c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38.120 euros, 28% au-delà). L’associé ne sera imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende. Bien évidemment, la SCI ayant recours à l’emprunt, tous les loyers serviront au remboursement de la dette. Aucune distribution ne sera effectuée. "

En gros, ce sera la SCI qui paie 15% sur les bénéfices et ensuite elle peut redistribuer sous forme de dividendes qui sera alors soumis à 30% maximum à l'impôt.
Ce qui nous fait un total de maximum 45%, moins que les 47.2%. Bon après la différence est faible je vous l'accorde, mais sur la durée et en cas de passage vers la TMI supérieure, cela peut jouer !
Après je ne sais pas combien coute les frais de SCI, pour le notaire au départ on m'a dit entre 500 et 2K€ puis il faut un comptable pour les résultats une fois par an (combien ça coute, je sais pas).
Il y a aussi l'imposition sur les ventes qui sont handicapantes ....

Quand ils disent : "épargnant pourra bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values hors prélèvements sociaux au bout de 22 ans et totale à la 30ème année", c'est vrai pour n'importe quel bien immobilier ou juste SCPI ?