Où placer l'argent de son assurance vie?

agra07

Contributeur régulier
Bonjour,

Quelques erreurs dans les calculs de cet article.

Dans le tableur "SCPI en AV", les calculs négligent les frais de gestion de l'AV qui viennent grignoter le nombre de part détenus chaque année.
De même les frais de souscription ne sont pas inclus pour le calcul du loyer, enfin en reprenant l'avenant du contrat mes-placements liberté :
Ces calculs sont basés sur des hypothèses correspondant à des contrats d'assurance vie performants mais tous les frais sont bien pris en compte.
Les frais de gestion annuels sont de 0,50% mais la méthode de calcul est peut-être trop simplifiée.
Les frais de souscription des parts sont pris en compte à hauteur de 6% ce qui est possible en AV.
En revanche le taux des PS n'est plus de 15,5% mais 17,2% (nota: dans mon post 7 ci-dessus j'ai fait une petite erreur, il faut lire 47,2% au lieu de 47,5%).
Le passage d'un taux de PS de 15,5 à 17,2% ne devrait pas modifier sensiblement la conclusion.
Enfin l'hypothèse d'un achat de part de SCPI à 100 pour une revente 12 ans après à 91,5 me parait plutôt prudente.
On voit que la somme retenue pour le calcul du loyer est selon moi erronée. Je peux également faire une erreur dans l'interprétation des documents.
La somme retenue pour le calcul du loyer est le prix d'achat de la SCPI en direct, soit 100 dans l'exemple.
 

Jeune_padawan

Contributeur régulier
La somme retenue pour le calcul du loyer est le prix d'achat de la SCPI en direct, soit 100 dans l'exemple.
Oui mais non. Si investissement en AV de 100€ brut la somme réellement investie est inférieur et c'est cette somme qui sert à calculer les loyers pour l'assureur.
 

agra07

Contributeur régulier
Oui mais non. Si investissement en AV de 100€ brut la somme réellement investie est inférieur et c'est cette somme qui sert à calculer les loyers pour l'assureur.
Le taux de rendement d'une SCPI ou TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est calculé sur le prix d'achat de la SCPI et non sur son prix de retrait.
Dans l'exemple cité, le prix d'achat est égal à 100 et le TDVM à 5% tout au long des 12 ans, ce qui suppose que le prix de la part n'évolue pas pendant ces 12 ans et les loyers non plus.
 

Jeune_padawan

Contributeur régulier
Le taux de rendement d'une SCPI ou TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est calculé sur le prix d'achat de la SCPI et non sur son prix de retrait.
Oui.
Admettons que la part coute 100€ l'unité. En AV vous achetez 0,94 part puisque frais de l'assureur, en direct vous achetez 1 part.
Un loyer de 5€ est versé chaque année par part. En direct vous touchez bien 5€ mais en AV vous touchez 4,7€.
 
Dernière modification:

agra07

Contributeur régulier
Oui.
Admettons que la part coute 100€ l'unité. En AV vous achetez 0,94 part puisque frais de l'assureur, en direct vous achetez 1 part.
Un loyer de 5€ est versé chaque année par part. En direct vous touchez bien 5€ mais en AV vous touchez 4,7€.
Non, pour moi, vous faites erreur.
Si le taux de distribution est de 5% par part vous toucherez 5€, en direct et en AV, pour une part.
La différence c'est qu'en direct vous paierez votre part 100€ et elle sera valorisée 90€ (si vous devez la revendre) et en AV vous la paierez 96€ et elle sera valorisée 90€ (en ordre de grandeur).
Tout ceci, à condition que l'AV distribue l'intégralité du loyer ce qui est rare. En général elle distribue plutôt 85 à 90% du loyer.
 

mike31

Contributeur
Oui je confirme, le calcul se base sur le montant brut investi dans la SCPI, et non sur le montant frais déduits.
Et puis concernant les frais de gestion, il faut aussi dire que, en tout cas sur le contrat Spirit 2, les frais d'entrée sur AV sont moins importants qu'en direct, donc quelque part, ça compense, en plus d'avoir 100% des loyers redistribués.
 
Dernière modification:

Sluwp

Contributeur régulier
Je confirme les propos d'agra. En montant vous avez même davantage de loyers car vous achetez plus de parts avec la même somme (vs en direct). A long terme cela dit, les frais de gestion supplémentaire de l'AV finissent par peser. Le point de bascule précis dépend de plusieurs facteurs, et hypothèses sur le futur.

Et puis concernant les frais de gestion, il faut aussi dire que, en tout cas sur le contrat Spirit 2, les frais d'entrée sur AV sont moins importants qu'en direct, donc quelque part, ça compense, en plus d'avoir 100% des loyers redistribués.
Malheureusement spirit a aligné sa politique sur une remis de 2% (ou plutôt 200 pdb). Auparavant vous aviez une remise de 4,6% (ou plutôt 460 pdb) sur primopierre par ex, soit environ 10 ans de frais du contrat "payés". Sans même parler de l'avantage éventuel sur la fiscalité..
 

g.b

Contributeur régulier
J'ai remarqué ça aussi dans le nouvel avenant: plus que 200 pdb de remise.

Ceci dit, vu qu'on achète le parts mo8ns cher, on en a plus, donc ça compense un peu vs. Investissement en direct. L'offre est par ailleurs très riche, même sur Spirit 1.
 

Sop74

Contributeur
J'ai remarqué ça aussi dans le nouvel avenant: plus que 200 pdb de remise.

Ceci dit, vu qu'on achète le parts mo8ns cher, on en a plus, donc ça compense un peu vs. Investissement en direct. L'offre est par ailleurs très riche, même sur Spirit 1.
Mince! Le nouvel avenant date de quand?
 

g.b

Contributeur régulier
Aucune idée précise. J'ai reçu comm de Linxea concernant ajout activimo dans Spirit 2. J'ai voulu voir la dispo dans Spirit 1, c'est ok mais j'ai remarqué au passage la diff de 200 pdb dont parlait @Sluwp. Il m'avait semblait voir plus du 350 pdb dans le passé, mais peut être fais je fasse route.
 
Haut