La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Pizza-au-caviar]

Wow énorme claque pour Viagénération.

Performance à 5 ans = -6,40% (soit pas loin de -10% si on ajoute les frais de gestion des AV), pour une UC avec un SRI 2/7...

Même situation que ce qu'on a pu voir avec Capimmo les reporting précédents tentaient de minimiser les risques et de ne pas affoler les investisseurs.
Reporting T1, Mars 2026 [lien réservé abonné]: "Le segment haut de gamme parisien se distingue en effet par une dynamique plus résiliente, portée par une clientèle internationale et des acheteurs peu sensibles au crédit, confirmant une polarisation croissante du marché"

La où la situation risque de devenir interessante c'est au niveau de la liquidité, au dernier reporting : poche liquide = 0,95%, autant dire presque rien.
Il faut pas être devin pour voir la suite, retrait massifs suite à la chute de 20%, l'assureur va devoir assurer la liquidité des parts (et/ou bloquer les retraits), et le fond va devoir générer de la liquidité en vendant ses nu-propriétés.

Mais il y a t'il vraiment une profondeur de marché pour revendre de la NP d'immobilier résidentiel ? Et si un autre fond d'investissement décidait d'en racheter on peut imaginer que ce serait avec une très belle décote (ce qui a bien entendu un effet dilutif pour les porteurs de parts).

 

[Taxetobin]

Cela n'incite pas à un positionnement sur Etxea nova life , les SCI viagères en raison de leur mode de valorisation c'est du court terme ...ce qui est paradoxal au vu du sous jacent.

 

[ChristianR29]

Sacré gadin en effet, ETXEA Nova Life va être scrutée de près ...

 

[Atys]

Extea va subir le même sort à mon avis. Le système est vicié car il repose sur une collecte continue et la hausse de la valeur des actifs sous jacents.
Aucune précaution n'a été prise au début pour constituer des réserves. Des taux faramineux ont été distribués au début pour attirer les investisseurs.

 

[darkmilou]

Ils nous reste quoi alors iroko next et nao ?

 

[Grachhus]

Extea Nova Life est un petit fond avec 40% de liquidité (dernier rapport trimestriel de mars). Par contre Silver Avenir est dans une situation très similaire à ViaGénérations et stagne depuis un an...

 

[Atys]

Après avoir subi le naufrage de capimmo j'ai vendu un peu tard mais tout de même à temps apparemment les deux viagères.
Ce qui fait peur c'est que ce sont des fonds de l'ordre de 1 milliard

 

[Lukas]

Sacrée chute pour viagenerations, c'est quasiment 6ans de performance qui sont effacées d'un coup.
La situation pourrait inciter les épargnants à sortir des SCI sur le même segment, les SCI viagères, comme Silver Avenir, voire dans une autre mesure Nova Life.

 

[Commissaire Fred]

Après les SCI de bureaux, les SCI viagères… point commun : des modes de valorisations de leurs immeubles opaques, leur actualisation au bon vouloir du gestionnaire, et un reporting totalement mensonger qui empêche tout épargnant non averti (et non lecteur du forum!) d’anticiper correctement les choses.
Tout cela justifie pleinement l’interdiction nouvelle de commercialisation de ces UCs par l’AMF et leur transformation obligatoire en d’autres types de fonds, qui seront a priori mieux surveillés et plus transparents - à défaut d’être mieux gérés !

 

[Atys]

Territoires d'avenir ayant visiblement renoncé à capitaliser les loyers dans la valeur de la part également pour le 2eme trimestre (le perf sur un an sur quantalys est subitement passée de 4% à 3.5%) j'ai décidé d'arbitrer.
Cela se fait sans aucune explication (opacité). Il faut lire entre les lignes des rapports pour constater une chute de la collecte et une légère (pour l'instant) baisse de la valeur vénale. Aucune info non plus sur le passage en SCPI pourtant demandé par l'AMF.

 

[Argg]

- Acheter de l'immobilier résidentiel à prix d'or aux boomers pour les revendre à... personne puisque la natalité est en chute libre et que les jeunes n'ont pas les moyens
- La grande transmission qui va se transformer en grand effondrement de l’immobilier.
- Immobilier professionnel encore pire alors que les faillites et locaux commerciaux vacants explosent.
- Des taux qui montent et vont continuer à monter avec la dérive budgétaire française, encore négatif pour l'immobilier.

J'ai vendu tous mes SCI en début d'année. Il me reste un peu de SCPI européennes.

Un aperçu de l’immobilier si il y a une crise de la dette française :

Entre le pic du marché en 2008 et le point le plus bas (le « creux ») atteint en 2017, les prix de l'immobilier résidentiel ont chuté en moyenne de 42 % à 45 % à l'échelle nationale, selon les données officielles de la Banque de Grèce.

 

[Atys]

"La grande transmission qui va se transformer en grand effondrement de l’immobilier".
Pourquoi ? Merci

 

[lebadeil]

Territoires d'avenir ayant visiblement renoncé à capitaliser les loyers dans la valeur de la part également pour le 2eme trimestre (le perf sur un an sur quantalys est subitement passée de 4% à 3.5%) j'ai décidé d'arbitrer.
Cela se fait sans aucune explication (opacité). Il faut lire entre les lignes des rapports pour constater une chute de la collecte et une légère (pour l'instant) baisse de la valeur vénale. Aucune info non plus sur le passage en SCPI pourtant demandé par l'AMF.

Territoires Avenir, encore une SCI sous surveillance sur le forum depuis quelques mois, et une attente de performance sur le 2e trimestre qui n'arrive pas, en plus de la dégradation de performance du 1e trimestre.

Personnellement, j'ai vendu au moment de l'annonce des résultats du 1e trimestre par manque de convictions.

De nouveau, ne pas attendre que les reportings nous éclairent sur la situation, et ne pas prendre pour argent comptant les objectifs affichés qui ne valent que pour ceux qui y croient.

Attendre, c'est prendre le risque d'une baisse de collecte, et d'une baisse significative de la valorisation du fonds, tout cela pour un rendement de 4-5% net de frais de gestion ?

Une exception qui marche encore dans la famille des SCI : ESG Tendances Pierre.

Personnellement, je ne suis pas inquiet à CT (2 a 3 ans) pour Nova Life, SCI jeune et à forte collecte, mais ça ne durera probablement pas dans le temps comme les autres SCI viagères.

 

[Argg]

"La grande transmission qui va se transformer en grand effondrement de l’immobilier".
Pourquoi ? Merci

L'immobilier est très majoritairement détenue par les boomers, qui va se retrouver dans les héritages. Beaucoup des héritiers vont vendre (pour payer les taxes, parce qu’ils n’ent ont pas besoin...). Bref beaucoup de ventes et peu d'acheteurs (les prix sont déconnectés des salaires).

 

[darkmilou]

L'immobilier est très majoritairement détenue par les boomers, qui va se retrouver dans les héritages. Beaucoup des héritiers vont vendre (pour payer les taxes, parce qu’ils n’ent ont pas besoin...). Bref beaucoup de ventes et peu d'acheteurs (les prix sont déconnectés des salaires).

j'attendrais un bon -30 % pour acheter , j'ai la liquidité ....

 

[Argg]

j'attendrais un bon -30 % pour acheter , j'ai la liquidité ....

C'est un problème si ça veut dire attendre 10 voire 20 ans

 

[darkmilou]

J'ai vendu de l'immobiliers en 2023 , me reste juste ma RP , si je dois attendre 10 ans pour un moins 30-40 % , pas de souci j'attendrai

 

[Argg]

J'ai vendu de l'immobiliers en 2023 , me reste juste ma RP , si je dois attendre 10 ans pour un moins 30-40 % , pas de souci j'attendrai

Pour la RP c'est totalement différent, il y a aucun impôt sur les loyers imputés et le confort rentre en compte. Même en anticipant une baisse importante, c'est rentable à part dans les grandes villes.
Pour les investissements hors RP, c'est très fiscalisé et gros risque de baisse comme déjà dit.

 

[Anne26]

Bonjour
Quand je regarde vos messages je crois comprendre qu’acheter pour louer et/ou acheter des scpi risquent de ne plus être rentable ? C’est ça ?

 

[Buffeto]

Bonjour
Quand je regarde vos messages je crois comprendre qu’acheter pour louer et/ou acheter des scpi risquent de ne plus être rentable ? C’est ça ?

ça fait partie d'une construction patrimoniale ...

l'immobilier se fait à crédit pour bénéficier de l'effet levier ....

donc lorsque tu es dans la phase de construction patrimoniale tu peux te créer un patrimoine ex nihilo avec l'immobilier ...

ensuite , lorsque tu avances dans ta construction tu peux te servir de la revente de biens pour dégager des liquidités et investir ailleurs ( en bourse par exemple ) ...

en fait l'immobilier c'est un truc de pauvre qui sait qu'il va s'enrichir avec le temps ... ( toute l'histoire de ma vie )