Jurisprudence contre promoteur/vendeur/gestionnaire

[GeraldDePalmas]

Pardon mais ce genre de messages m'insupportent.
Tous ces gens qui se plaignent d'avoir acheté un bien immobilier sans avoir étudié le marché , tout ça pour faire comme le voisin est devenir "propriétaire bailleur". Ah ça fait bien de le dire ! l'ego est content ! Prendre un emprunt sur 20 ou 25 ans pour pouvoir briller dans les discussions mondaines ou pouvoir affirmer qu'on ne paye pas d'impot.... la classe !
Un sport typiquement français.
Moi je suis locataire et je regarde amusé tous ces gens qui achetent du scellier et qui feront une drole de tronche quand il faudra revendre dans quelques annees car personne ne rachetera un bien sans la reduction de 25% qui s'arrete dans 2 ans. Mais ça personne n'y pense.
Quand vous aurez compris qu'un Robien, (ou Scellier c'est pareil actuellement) : vous achetez un bien immobilier et non une réduction d'impot vous aurez fait un grand pas. L'autre grand pas serait de comprendre que les 25% du prix soit disant payé par l'etat sont rajouté au prix que vous payez, vous n'y gagner donc rien, le promoteur par contre oui (25% de marge supplementaire sans rien faire) et l'etat empoche des frais de transaction (tva et frais de notaire)

Bref, des pigeons. Mais des pigeons propriétaires bailleurs. Wahou !

Un anti bullien immobilier

 

[caro_oo7]

Merci de m'enfoncer un peu plus. Oui j'ai été une pigeonne. Désolée de m'être lancée innocemment dans une opération qui me semblait intéressante: loin de moi l'idée de pérorer ou de faire la maligne, je m'étais dit que ça pouvait être un moyen intéressant d'utiliser mes impôts, pour moi mais aussi pour la société vu que c'était l'Etat qui lançait l'affaire (et j'avais des amis qui l'avaient fait et qui en étaient contents). J'aurais aimé vous rencontrer avant d'acheter bien sûr, pour écouter vos conseils avisés (en restant locataire vous êtes effectivement beaucoup plus malin que moi).
Au fond je ne comprends pas trop votre agressivité : vous, vous ne vous êtes pas fait avoir, c'est bien. Si vous voyez quelqu'un en train de se noyer, pendez-vous vraiment qu'il a besoin d'entendre (même si c'est la vérité) "t'as voulu faire le malin et plonger sans savoir nager, maintenant tu te noies, bien fait pour toi" ?
Rassurez-vous. Je me mets des claques tous les matins. Je pleure de désespoir en recevant chaque mois mes relevés de compte un peu plus catastrophiques. Je dépens des fortunes en avocat. Mon copain m'en veut parce qu'à cause de ça on ne peut pas imaginer acheter un truc pour nous. Croyez-moi, je n'ai pas besoin d'une flagellation supplémentaire.

 

[GeraldDePalmas]

Je ne veux pas vous enfoncer.

J'en ai juste marre d'entendre partout en France qu'il vaut mieux acheter que louer. Qu'etre propriétaire est une marque d'élévation dans le rang social. C'est faux.
Mais c'est grace à cette idée saugrenue que des defiscalisateurs vous vende des parpaings au prix d'un kilo d'or.

Je suis locataire depuis toujours et j'ai une tres grosse somme repartie sur différents comptes bancaires ! Je ne cherche pas à fuir les impots ! Rien que le placement de cet argent me rapporte chaque mois 2 fois le smic annuel.

Y a 3 règles pour gagner de la tune:
1) trouver un bon filon
2) l'exploiter
3) si ce filon touche de près ou de loin à l'immobilier Francais : on évite.

=> J'avoue quand meme etre multiproprietaire dans quelques autres pays. Faut juste savoir ou investir !

Pour réflexion : demandez vous pourquoi les gens très riches n'ont généralement pas beaucoup d'immobilier...
un indice : pays riches = population vieillissante et décroissante.
j'en ai trop dit.

Je vous souhaite bon courage tout de même.

 

[Adrien]

J'ai beau être cadre...

"Je suis cadre môa môssieur", c'est ce que vous avez dit au défiscalisator, non?
Sinon ce qui vous arrive est effectivement fort regrettable, mais pourquoi venir se plaindre maintenant alors qu'il eut été relativement simple de s'informer au préalable?
Gagner de l'argent facilement sans rien faire, faudrait peut-être arrêter un peu de croire au père noël quand même.

 

[puystvincent]

je suis un peu dans le meme cas que caro,

s informer avant..;vous etes tous "marrants"..;comment s informer "avant" sur un produit qui venait de sortir? le Robien, le ZRR, etc..commencent a craquer car ils ont deja qq annees, les baux arrivent a leur terme
c est apres qq annees que les pb surviennent.
Qd j ai acheté en ZRR, les forums sur le ZRR n existaient quasiment pas, et les baux de 9 ans n etaient pas encore a leur terme (meme la 1ere periode triennale);

donc c est qd meme un peu court de dire "fallait s informer"...
donnez moi votre avis sur un investissement qui vient de sortir ou qui sortira l an prochain??
Mme Irma etes vous la???

 

[solemio]

Pour réflexion : demandez vous pourquoi les gens très riches n'ont généralement pas beaucoup d'immobilier...
un indice : pays riches = population vieillissante et décroissante.
j'en ai trop dit.

Je vous souhaite bon courage tout de même.

oui, surtout des b.....s

 

[GeraldDePalmas]

Le dispositif robien est arrivé en 2003. De mémoire à cette époque internet existait et même l'ADSL !

Bon nombre de forums et sites internet parlaient deja des exces de ces programmes neufs alors que ceux ci n'etaient même pas sortis de terre.

Dès 2004 la banque de France elle meme a alerté l'état sur la formation d'une bulle immobilière généralisée.

C'est sur qu'en regardant TF1 on apprend qu'une chose : l'immobilier ça peut pas baisser et Robien/Scellier c'est des supers gars, pas du tout copains avec bouyges et compagnie.
Pour s'informer il faut chercher ailleurs que dans les grands medias.

 

[solemio]

Ah bon?

Pouvez vous me donner des références de cette époque? celle du document de la banque de France par exemple.

Ne soyez pas pérentoire, le doute et un bon reméde à la bétise.

De quel côté que l'on regarde il y a toujours un point aveugle.

 

[GeraldDePalmas]

Ah bon?

Pouvez vous me donner des références de cette époque? celle du document de la banque de France par exemple.

Ne soyez pas pérentoire, le doute et un bon reméde à la bétise.

De quel côté que l'on regarde il y a toujours un point aveugle.

[lien réservé abonné]
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Ce fut mon boulot de l'epoque , donc la bulle immobiliere je connais.

Si vous en voulez d'autre, il suffit de chercher "bulle immobiliere" sur le site et vous verrez qu'ils ont tiré la sonnette d'alarme en 2004.
Sans compter qu'un député à l'époque avait rédigé un rapport pour expliquer que les régions ne devraient plus - dans le futur - compter sur les droits de mutations percus pour leur budget car ceux ci étaient surévalues à cause de la bulle.
Personne n'a écouté.

 

[caro_oo7]

Adrien, je vous prie de m'excuser d'avoir osé mentionner que j'étais cadre (c'est vrai, ça n'apportait rien à mon message).
Une chose est sûre, c'est que je ne serai jamais aussi riche que le GerardDePalmas de ce forum, parce que je n'ai rien compris à ses indications sur ce fameux "filon" qui permettrait d'avoir assez d'argent pour récolter chaque mois 2 smics annuels simplement en laissant travailler de l'argent sur des comptes (encore moins pour être multipropriétaire à l'étranger). Ca m'a fait rêver un instant, mais je crois qu'on ne m'y reprendra plus à me lancer dans un "business" auquel je ne comprends rien.

Aujourd'hui, je ne cherche pas à me faire plaindre (ni à me faire critiquer, dans les deux cas ça ne fait pas avancer le schmlmlml), je cherche à trouver des solutions pour me sortir avec le moins de casse possible de cette affaire. En particulier, si quelqu'un a connaissance de jurisprudence favorable à l'acheteur (en dehors de celle du TGI de Toulouse du 28 août 2008 car elle a récemment été renversée en appel), je suis preneuse.

Une victime qui compte bien se battre pour sortir la tête de l'eau.

 

[alleu]

Bonjour,

S'informer c'est par exemple :

• se rendre dans la ville où le bien sera construit pour évaluer l'emplacement, la dynamique économique de la ville, la demande locative,
• contacter les agences immobilières du coin pour évaluer à prestation équivalente, le prix du marché à l'achat et à la location

Bref, faire une petite étude de marché pour vérifier la véracité des propos de votre interlocuteur, surtout quand on est sur un investissement supérieur à 100 K€ ! Pas besoin de boule de cristal. Du bon sens suffit.

Certains ont joué avec votre cupidité. Vous ne pouvez-vous en prendre qu'à vous même. Maintenant que le constat est fait, il faut se reprendre et tenter de limiter les dégâts de votre erreur.

Voilà mes conseils concernant votre affaire.

• Evaluer la probabilité d'obtenir gain de cause et la coût de la procédure par un recours judiciaire en allant voir plusieurs avocats.
• Evaluer le coût de votre erreur. Montant des sommes dépensées (coûts, frais, etc.) pour l'investissement moins montant des revenus (loyers, revente, etc) en prenant en compte la réalité du marché.

Multiplier la probabilité par le coût de la procédure. Si le coût est inférieur au coût de votre erreur alors vous pouvez vous lancer dans un recours. Sinon vous risquez de faire une erreur de plus.

En attendant, résiliez tous les contrats que vous avez, vous avez maintenant compris que les conditions ne seront jamais remplies pour en bénéficier :

• assurance garantie des loyers
• assurance vacance locative
• assurance perte de valeur du bien à la revente

Et trouvez une autre agence pour gérer la location de votre appartement. Contactez les agences existantes et les notaires dans la localité de votre bien immobilier. Si votre nouvel interlocuteur vous conseil de reprendre une assurance garantie des loyers, faîtes le. Mais il y a des pros qui font un vrai travail de sélection et d'eux même ils vous diront que l'assurance n'est pas utile.

Mes aïeux, paysans, me disaient, dans la vie il faut payer pour apprendre. La facture risque d'être salée, mais vous avez appris que la règle n'est pas la confiance dans le milieu des affaires mais plutôt celui de la méfiance.

 

[fabym]

Moi j'aimerais bien savoir quel est le placement qui permet de gagner 2 Smic annuels par mois et quels sont les bons investissements immobiliers à l 'étranger !!
Moi aussi comme une imbécile j'ai tendance à faire confiance aux conseillers en gestion de patrimoine !! Heureusement, je préfère généralement gérer seule mes investissements et effectivement la seule fois où je me suis faite avoir c'est lorsque je suis passée par un conseiller en gestion de patrimoine !!

Je ne veux pas vous enfoncer.

J'en ai juste marre d'entendre partout en France qu'il vaut mieux acheter que louer. Qu'etre propriétaire est une marque d'élévation dans le rang social. C'est faux.
Mais c'est grace à cette idée saugrenue que des defiscalisateurs vous vende des parpaings au prix d'un kilo d'or.

Je suis locataire depuis toujours et j'ai une tres grosse somme repartie sur différents comptes bancaires ! Je ne cherche pas à fuir les impots ! Rien que le placement de cet argent me rapporte chaque mois 2 fois le smic annuel.

Y a 3 règles pour gagner de la tune:
1) trouver un bon filon
2) l'exploiter
3) si ce filon touche de près ou de loin à l'immobilier Francais : on évite.

=> J'avoue quand meme etre multiproprietaire dans quelques autres pays. Faut juste savoir ou investir !

Pour réflexion : demandez vous pourquoi les gens très riches n'ont généralement pas beaucoup d'immobilier...
un indice : pays riches = population vieillissante et décroissante.
j'en ai trop dit.

Je vous souhaite bon courage tout de même.

 

[GeraldDePalmas]

Pour info je suis issu d'une famille de marchand de biens Francaise (oui, Pooopa et Moooman avait déjà de l'argent , et oui j'ai dormi dans un landeau en or massif incrusté de diamants en mangeant du caviar (ça va j'ai mis assez de clichés ?) ) , mais j'ai personnellement étendu l'affaire à l'étranger (Chine notamment) avec succès depuis 2005.
La plupart des marchands de bien français (du moins ceux que je connais) ont limité leur business depuis 2005-2006 sachant pertinement que la bulle francaise prendrait fin tot ou tard. Nous avons pour la plupart par contre surfé sur la bulle actuelle en Chine et au Canada, qui sont toute deux sur le point de se terminer.
L'immobilier est une économie de bulle. J'avoue ne pas comprendre pourquoi ça n'éclate pas plus vite en France, néanmoins il faudrait être idiot pour y investir quoi que ce soit actuellement. J'en suis d'autant plus convaincu que les médias disent que ça repart (comme indicateur contrarie il n'y a pas mieux) et mes différents contacts chez les promoteurs et groupement d'agents immobiliers me confirment notre choix.

Pour ceux qui ne comprennent pas comment on peut recevoir environ 50Ke de rente par mois il suffit de réfléchir un peu : avec plusieurs millions d'euros placés judicieusement et un nombre conséquent de locataires qui payent chaque mois ... ça grimpe vite. Et je ne suis pas le plus riche de mes confreres marchand de biens !

Bon on s'éloigne du sujet initial...

 

[solemio]

Merci de votre franchise, elle éclaire bien la différence entre une personne qui souhaite investir à son échelle et les opérateurs du secteur dont c'est le business.

Marchands de bien, promoteurs, notaires, conseillers financier, banquiers, gestionnaires... ça fait pas mal de suceurs de sang!

Si l'on ajoute que les médias sont plutôt à leur service...

le rapport des forces est disproportionné, surtout qu'il ne faut pas trop compter sur l'appareil judiciaire qui est en fait une autre pompe à fric. (4 exemple vécus)

Futurs investisseurs soyez vigilants!

 

[babas]

évidemment, être nait avec une cuillère en or dans la bouche et avec des parents dans la partie permet de moins faire d'erreurs, et comme l'argent appelle l'argent, de gagner de grosses sommes assez rapidement. Tant mieux pour vous. Mais ce n'est malheureusement pas le cas de tout le monde, faire des affaires en chine n'est pas donné au 1er venu, et certains ont fais confiance à des "professionnels", des gens aux revenus modestes parfois et qui ont cru gagner un peu de sous de leur placement, qui se sont fais avoir. ces gens cherchent aujourd'hui à s'en sortir, et ne viennent pas ici pour qu'on les plaignent, juste pour avoir des tuyaux, des conseils. Leur en remettre une couche et de nouveau la tête sous l'eau ne sert à rien, c'est complétement stupide et typiquement francais aussi...
et enfin dire qu'il est idiot d'investir dans l'immo en france est aussi complétement idiot, faudra m'expliquer pourquoi, j'investis avec des rentas à plus de 10% et je ne pense pas qu cela soit idiot (mais c'est vrai j'ai pas flairé le bon coup chinois ou canadien....)

 

[caro_oo7]

Merci Babas.
J'ajoute que si c'était si évident que c'était une arnaque, il y aurait sûrement beaucoup moins de gens comme moi sur les forums, à énerver involontairement "ceux qui savent".
Comme dit Alleu, dont les conseils sont précieux surtout avant de se lancer, tout apprentissage a un prix. Apprendre qu'il est dangereux de faire confiance à des promoteurs immobiliers, ça pourrait me coûter dans les 100 000 euros (que je n'ai pas). Alors oui, j'ai estimé les risques et les coûts d'une procédure, et j'ai tenté le coup. On est à deux doigts de la plaidoirie finale (1ère instance) et j'aurais bien besoin de jurisprudence favorable pour peser face à une tromperie manifeste mais montée en vue d'échapper aux sanctions judiciaires.
En conclusion, jeune padawan : dans un business que tu ne connais pas tu ne te lanceras pas; encore moins si de l'argent tu n'as pas; et surtout pas, si de bons avocats tu ne connais pas... Mais si toutes ces erreurs déjà tu as commises, prier tu peux car tout seul tu seras.

 

[SORUDU]

Bonjour, je rejoins ce jour le forum de cbanque pour la première fois. Je viens de lire l'histoire de caro_oo7 et la mienne est TRES exactement la même... avec les mêmes difficultés..... prix achat d'un robien 103000 euros en 2006 pour un bien qui en vaut entre 40-50000 à la revente dixit un agent immobilier contacté hier ! prêt sur 25 ans. Appart qui va être vide dans un mois, à 500 km de nous, en rase campagne !
Alors que faire maintenant pour limiter la casse... ???

De notre côté, nous pensons mettre en vente et prendre un prêt à la conso pour les 60-70000 euros à rembourser mais si on attend plus dans 10 ans on aura payé l'appart encore plus cher ! et perdu un peu plus 200 000euros !
En tout cas : JAMAIS plus de procédure de ce type : on est d'accord et on a compris la leçon....

 

[alleu]

Je vous rassure vous n'êtes pas seul. La cupidité est un ressort qui fonctionne très bien et certains l'ont bien compris.

On vous vend des économies d'impôts et poussé pas votre cupidité vous vous lancez sans trop réfléchir.

La prochaine fois, payez vos impôts au moins pas de surprise. Et au lieu d'engraisser des promoteurs vous contribuez à la communauté (hôpitaux, infrastructures, etc.).

Le dispositif Scellier (anciennement Robien) reste un très bon outil. Ca peut être intéressant quand on part faire de l'investissement locatif et qu'on peut en bénéficier. Mais présenté, comme beaucoup le font, comme outil de défiscalisation, il vaut mieux éviter.

PS: Quand je dis vous ça vaut pour tous les lecteurs qui pourraient nous lire et être tentés par l'expérience.

 

[ZRR_pigeon]

Pour ceux qui ne comprennent pas comment on peut recevoir environ 50Ke de rente par mois il suffit de réfléchir un peu : avec plusieurs millions d'euros placés judicieusement et un nombre conséquent de locataires qui payent chaque mois ... ça grimpe vite. Et je ne suis pas le plus riche de mes confreres marchand de biens !

Bon on s'éloigne du sujet initial...

Oui bon, je connais le coup des multiproprietaires etrangers, ayant eu l'occasion (finalement pas fait, voir plus tard) d'acheter en france quand j'habitais a l'etranger. Mais un gros probleme se pose, pour que le rentabilite soit bonne, il faut le faire "en boucle fermée". Je ne detaillerais pas ce que ca veut dire
car c'est illegal, a la fois la cooperation entre pays est tellement archaique (meme si tellement plus efficace qu'avant) que les chances de se faire prendre sont faibles. Effectivement, surtout avec un grosse mise de depart ca devient le pactole assez vite.

Mais y'a d'autres moyens de reussir dans l'immobilier a l'etranger, mais il faut voir aussi que la fiscalite y est differente, les regles d'attribution de pret aussi. La je peux en parler car c'est legal. Je prends l'exemple des etats unis, vous pouvez prendre des prets "in fine" (donc que des interets a rembourser) mais sans adosser d'assurance vie en support. Vous calibrez les choses de maniere a ce qu'ils soit equilibré (interets = loyers - fiscalite), sachant qu'equilibrer contre des interets c'est faisable, mais contre interet+capital, c'est TRES rare. Ensuite, et surtout si vous avez une assise financiere permettant d'eponger les pertes temporaires et sporadiques de loyers, les banques ne vous refuseront pas d'acheter 10-12 appartements de ce style, ils se financent tous seuls...

Par contre l'effet pervers est evident, ca forme une bulle immobiliere tres rapidement, plus vite qu'on ne peut le faire en france. Donc on fabrique des riches tres vite et des pauvres tres vite (mais pas en meme temps), devenir tres riche devient juste une histoire de timing par rapport a la bulle.

Certains mauvais medias ont expliqué que c'etait ca les subprimes, c'est faux. Ce que j'ai decrit concerne des gens qui peuvent emprunter et meme qui ont BEAUCOUP d'argent. Les subprimes c'est preter a des gens qui n'ont pas la capacite d'emprunter en leur donner un taux d'appel bas (2-3% pendant 2-3 ans et apres ca passe a 6%, ca les etouffe sauf si ils arrivent a revendre leur maison beaucoup plus cher ( ca a marche a une epoque). Ca encore ca ne mettait en danger que la banque preteuse. Ca a contaminé le monde entier, car ils ont titrisé sous formes d'actions et de sicav ces prets hypothecaires. Sans ca, cela n'aurait tué que les banques qui auraient essayé l'aventure, ce qui aurait ete bien pour la sante monetaire du systeme. Comme la titrisation diluait le risque, tout le monde s'y est mis ...

 

[raichoup]

caro_oo7:
Cessez donc de vous entetez, c'est pathétique.
Oui vous avez été un pigeon, Non vous n'aurez pas gain de cause au tribunal, vous allez même vous y faire enfoncer plus bas que terre dans 99% des cas. Un avocat n'est pas un psy, si vous avez la "haine" contre ces gens "trop méchants" qui vous ont mentis et ont pris votre argent, allez voir un psy, pas un avocat. Sauf faute "énormissime" et répétée sur des documents en votre possession émanent de votre contre-partie (type loyer AU DESSUS du maximum autorisé par la loi, et non au plafond), vous n'avez pas l'ombre d'une chance. Votre avocat en est parfaitement conscient, mais bon, il faut bien qu'il gagne sa vie lui aussi. Vous avez investi 180K sans prendre 30s pour regarder sur seloger.com ou autre le prix du loyer où vous achetiez, les gens qui seront à l'audience vont se pisser de rire dessus et racontez à leur femme le soir même comment vous avez "exigée" réparation. Au nom de quoi ma ptite dame? Vous avez achetez un bien avec un ratio prix/loyer de 37 années et demi, et il n'y avait qu'à se baisser pour ramasser l'information.
La vérité c'est que réflexion = (1 / cupidité)
et que la carotte fiscale a fait tendre votre cupidité vers l'infini sur ce coup là. Je vous le jure pour avoir des potes magistrats, ils vont racontez ça à leur épouse le soir même, et elle va s'étouffer de rire devant le JT de LCI en avalant de travers.

Quoi que vous fassiez, le mal est fait, vous devez "accepter" d'avoir été un pigeon.
Accepter, ça va commencer par encaisser vos pertes. Revendez l'appartement, même si le marché de l'immobilier est morose, je vous assure que ça ne vas pas s'arranger dans un avenir proche (La France c'est 1 million de chômeur en fin de droit cette année, avec 2 fois moins, on a déjà connu une crise qui a mis l'immobilier au tapis pendant près de 10 ans).
Je sais ça à l'air "horrible" comme solution, mais il n'y en a pas d'autre, je vous l'assure. vous pouvez continuer dans votre entêtement, vous dire que sur le très très long terme vous vous y retrouverez sur les loyers, mais sauf qualité de construction exceptionnelle, ça n'arrivera pas.
Je vais vous dire un secret. Notre gouvernement n'a plus les moyens de construire des HMLs, il a donc surfé sur la bulle immobilière pour faire construire par des investisseurs privés/pigeons son parc HLM de demain, par le biais des dispositifs fiscaux qui incitent ceux qui paient trop d'impôts à bâtir bâtir bâtir des trucs moches/mal finis/ aux normes HLM par paquets de 1000.


Vendez votre bien rapidement au prix du marché (c'est à dire bien plus bas que ce que vous pourrez voir comme prix de présentation sur les sites internet spécialisés). Maintenant vous connaissez un peu ce marché, alors vendez vite et au prix.

Faîtes un remboursement anticipé sur le crédit avec le produit de la vente, et remboursez au plus vite le reste du prêt.
Une fois cette opération terminée (d'ici 1 à 5 ans?), vous allez pouvoir repartir là où vous en étiez avant votre erreur, mais vous aurez retenu la leçon je l'espère et serez un peu moins naïve à l'avenir,et ça, il aurait bien fallu en passer par là de toute façon.

Il n'y a que trois façon d'acquérir ce "bon sens" qui fait qu'on est pas un pigeon:
1) s'éduquer et s'ouvrir les yeux soi-même.
2) être éduquer par un tiers.
3) apprendre de ses erreurs.

Vous pouvez encore être dans la catégorie 3, ce n'est pas si grave, c'est là que se situe l'immense majorité des gens, mais ne tombez pas dans la catégorie 4, le pigeon perpétuel qui en redemande, et dont vous avez bien le profil.
Arrêtez de courrir après vos moulins.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Je travail dans la finance, et vous ne m'avez pas fait rire, j'essaie juste de vous aider.