Investissement locatif ou résidence principale ? Besoin de conseils

[ludymiss]

Bonjour à tous !

Je viens vers vous car j'aurais besoin de conseils pour un premier investissement immobilier. Autant dire qu'en la matière je ne suis pas novice mais carrément "nouveau-né"

Ma question est la suivante :
Mon conjoint et moi-même (28 et 30 ans) souhaiterions acheter une résidence principale en province pour nos week ends (nous vivons en caserne, aucun loyer). Jusque là rien de très compliqué. Mais à terme, pour assurer notre retraite, nous aimerions également investir dans le locatif. Seulement nous nous posons des questions de novices : quoi acheter en premier ? nous ressentons le besoin de pouvoir nous évader le week end d'où l'achat immobilier principal, mais avec ce premier prêt sur le dos, aurions-nous la possibilité ultérieurement d'investir dans du locatif ? Les banques acceptent-elles que nous empruntions sur deux prêts (sachant que pour le locatif le loyer permet de rembourser une bonne partie du crédit du coup). voilà, question peut être un peu "bête" pour certains mais réelle pour nous, et nous souhaiterions avoir l'avis d'autres personnes que notre banquier.
Si cela peut être utile nos revenus mensuels nets sont de 3200 euros, un crédit auto en cours de 230 euros par mois (reste 3 ans), et si nous investissons d'abord dans le principal nous espérons pouvoir viser un bien d'environ 160 000 euros (crédit total ou 10 000 euros d'apport).
Je poste donc ce message ici même s'il traite aussi de résidence principale car l'investissement locatif est pour nous un projet qui nous intéresse réellement pour compléter notre retraite, mais une fois à la retraite nous n'aurons plus de logement de fonction d'où l'achat de la résidence principale pour nos vieux jours.

Merci d'avance de vos réponses et bonne soirée !

 

[Buffeto]

comme en toutes choses il faut avancer et voir .....

achètes d'abord votre résidence principale en province , et ensuite , tu verras bien si vous avez la possibilité de faire un investissement locatif , qu'en penses tu ?

 

[ludymiss]

C'est ce que je me dis aussi car du moment que nous avons une résidence principale, nous aurons de quoi nous installer à la retraite, après il est vrai que l'investissement locatif est au final du "beurre dans les épinards". Le tout était simplement de savoir, vu qu'il y a pas mal de lois sur les défiscalisations et autres (mais là encore je n'y connais rien), s'il y avait un sens pour faire les choses. Après je pense que si nous ne sommes endettés qu'à 25% la banque pourra nous concéder un second prêt, surtout si c'est pour du locatif puisque les mensualités sont du coup plus ou moins assurées. Et d'ailleurs en parlant je me dis que c'est peut être plus facile d'avoir d'abord un prêt pour une résidence principal et ensuite un locatif, que l'inverse. Donc voilà, avant de choisir l'un ou l'autre je voulais simplement savoir s'il était préférable de faire l'un ou l'autre des investissements en premier

 

[Buffeto]

si on parle de généralité , alors effectivement , la 1ere pierre de l'édifice patrimonial est bien entendu la résidence principale

de plus à 28 et 30ans vous avez encore le temps de voir venir , il m'étonnerait beaucoup ( bien que je ne possède pas de statistiques à ce sujet) que les propriétaires-bailleurs se situent majoritairement dans cette tranche d'age

mais ce n'est que mon avis....

 

[GoodbyLenine]

Je dirais qu'avec votre profil, il y a beaucoup d'autres moyens qu'un "investissement locatif" pour mettre du "beurre dans les épinards".
Les lois sur les défiscalisations sont souvent un moyen de se faire vendre un bien à un prix que personne n'aurait accepter de payer.

Vous n'avez pas d'apport (donc sans doute pas, ou peu d'épargne de précaution), un crédit auto déjà sur le dos, et une certaine capacité d'épargne.

Mon conseil serait plutôt le suivant à court terme :
- rembourser au plus vite le crédit auto (même par anticipation, sauf s'il est à un taux de 1% ou similaire),
- constituez-vous une épargne de précaution (6 mois de dépenses courantes, vers 10 k€ pour vous) sur des livrets ou similaire (disponible immédiatement) : ça servira en cas de coup dur, ou pour acheter comptant (par ex la prochaine voiture)....
- ouvrer un contrat d'assurance-vie (ou 2 : un pour chacun), sans frais sur les versements (voir https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/guide.php), pour prendre date (la fiscalité est optimale, 8 ans après avoir ouvert ce contrat), en versant le minimum sur le fond en Euros,
- envisager sérieusement d'ouvrir un PEA (ou 2), ne serais-ce que pour prendre date aussi (la fiscalité est optimale, 5 et 8 ans après avoir ouvert ce contrat), même en y mettant fort peu (100€ de tracker cac40 FR0010592014 par exemple).
Une fois tout ceci fait, épargnez chaque mois ce que vous pouvez, en le répartissant sur les Ass-Vie et les PEA (une fois l'épargne de précaution constituée) (et une fois le crédit de la résidence principale remboursé, lorsque vous l'aurez achetée).

Vous devriez découvrir que vous vous constituez aussi un pécule de cette manière, avec un rendement net (d'impôts et de frais -nombreux en locatif !-) même meilleur que la plupart des "investissements locatifs", et sans les ennuis de gestion du locatif.

Avec votre "résidence principale", vous allez déjà avoir une très grande partie de votre patrimoine dans l'immobilier. Un peu de diversification ne peut que réduire vos risques. N'oubliez pas que le fameux "levier du crédit" vanté pour investir dans l'immobilier devient très désavantageux quand le prix de votre bien immobilier stagne ou diminue, et que l'immobilier vient de monter sans discontinuer pendant 10 ans (pas sur que ça continue, au contraire...). Sans compter que des Ass-Vie et PEA seront bien plus "souples (c'est plus facile de vendre une petite partie quand on a besoin de fonds pour réaliser un projet).

Lorsque vous aurez un montant conséquent sur vos Ass-Vie et vos PEA, il sera toujours temps d'envisager de diversifier votre épargne, éventuellement avec un investissement locatif (le contexte dans 10-15-20 ans sera alors bien différent, mais on ne le connait pas d'avance).

 

[gunday]

Je rejoins GoodbyLenine, sur les propositions d'épargne qu'il vous fait.

Dans votre situation, le locatif ne me parait pas l'idéal.

Pour le logement principal, profitez du logement de fonction dont vous profitez pour le moment pour mettre de côté.
Il est plus facile d'acheter et d'obtenir un crédit avec un peu d'argent de côté. La règle des 20% d'apport minimum a tendance a revenir chez les banques

Sans compter que plus l'apport est important plus le cout de l'emprunt est faible. (moins d'argent emprunter, sur moins d'années, donc moins d'intérêt à payer)

 

[ZRR_pigeon]

C'est ce que je me dis aussi car du moment que nous avons une résidence principale, nous aurons de quoi nous installer à la retraite, après il est vrai que l'investissement locatif est au final du "beurre dans les épinards". Le tout était simplement de savoir, vu qu'il y a pas mal de lois sur les défiscalisations et autres (mais là encore je n'y connais rien), s'il y avait un sens pour faire les choses. Après je pense que si nous ne sommes endettés qu'à 25% la banque pourra nous concéder un second prêt,

Le sens classique c'est la RP d'abord. Si vraiment les conditions font que la RP n'est pas envisageable (mutation reguliere et frequente, ou changement regulier de taille de famille), alors on peut commencer par faire de l'AV. Sauf les revenus permettent de faire en parallele locatif +RP. Mais la encore ce n'est pas tres diversifié.

Appliquons vous plutot a payez votre RP le moins cher possible (j'entends cout total, incluant interets de prets, etc..) en ayant le plus d'apport possible, le pret le plus court envisageable et par consequent un taux sympa.

Apres vous aurez tout le loisirs de faire d'autres investissement. Mais avant de faire du locatif, pour equilibrer votre patrimoine, il faudrait 80-100K€ de produits financiers, donc ca vous laisse un peu de temps.

 

[philB]

Bonjour,
Vous ne payez pas de loyer, donc l'argument "acquérir votre RP pour ne plus payer de loyer" ne vous concerne guère. Si votre envie d'une RP à vous (par confort) n'est pas trop forte, vous pourriez effectivement la reporter à plus tard, et investir dans le locatif. J'y vois deux intérêts:
1) gagner (je l'espère pour vous) de l'argent pour vous permettre d'économiser pour l'achat futur de votre RP.
2) acheter une RP quand vous en saurez davantage sur l'évolution de votre situation (retraite, mutations, enfants...), puisque vous êtes je crois relativement jeunes.

Si, comme je crois le comprendre, vous étudiez également la possibilité de faire les 2 en même temps (2 emprunts, un pour achat RP et un pour l'immobilier locatif), là c'est une question de risque que vous êtes prêt à prendre (par ex. le logement ne trouve pas de locataire, le locataire ne paie pas son loyer etc...), en plus de la réponse des banques à vous laisser vous endetter lourdement.
Cordialement,
PhilB

 

[ZRR_pigeon]

1) gagner (je l'espère pour vous) de l'argent pour vous permettre d'économiser pour l'achat futur de votre RP.

Euh, disons que pendant la détention du locatif (surtout dans les 7-8 premieres années) posseder un locatif fait perdre du pouvoir d'achat, donc de la capacité d'épargne.

Sauf a considérer revendre le locatif, un investissement particulierement peu liquide (locataire dedans, marché du moment).

 

[philB]

Euh, disons que pendant la détention du locatif (surtout dans les 7-8 premieres années) posseder un locatif fait perdre du pouvoir d'achat, donc de la capacité d'épargne.

Sauf a considérer revendre le locatif, un investissement particulierement peu liquide (locataire dedans, marché du moment).

Tout à fait d'accord. C'est un point dont je n'ai pas parlé, mais il faut voir combien d'années d'immobilier locatif vous permettraient une épargne substantielle pour l'apport au moment de l'achat de votre RP. Et combien d'années êtes-vous prêts à attendre avant l'achat de votre RP ? Combien votre immobilier locatif vous aura-t il rapporté à ce moment-là ? Et dans quelques années, vous pouvez peut- être revendre votre immobilier locatif (vous en aurez peut être ras-le-bol ? ) pour l'achat de votre RP ?

 

[Buffeto]

je vous rappelle quand même l'envie de base de ludymiss

Mon conjoint et moi-même (28 et 30 ans) souhaiterions acheter une résidence principale en province pour nos week ends (nous vivons en caserne, aucun loyer).

donc leur envie c'est 1°) cette RP .
vient se greffer ensuite la question du locatif....

 

[philB]

je vous rappelle quand même l'envie de base de ludymiss


donc leur envie c'est 1°) cette RP .
vient se greffer ensuite la question du locatif....

Euh... c'est toute la question de Ludymiss. Je cite:
"Seulement nous nous posons des questions de novices : quoi acheter en premier ? "