Investissement donation part entreprise

[i_Vibe]

Bonjour,

Je me présente, j'ai 23 ans et je viens de finir mes études d'ingénieur.

Mon patrimoine :

J'ai effectué 3 années d'étude en alternance et est pu capitaliser 40 000€ sur 3ans grâce à cette alternance.
En outre, j'ai"profité" de la crise sanitaire pour mettre des parts dans mon entreprise afin de bénéficier d'un abondement et d'une plus value "après-crise". (j'ai pu récupérer cet argent car fin de contrat d'apprentissage = motif valable de déblocage)

Me voilà aujourd'hui au chômage (environ 1000€/mois).

Par ailleurs, mes parents possèdent une entreprise agricole céréalière et mon frère reprend l'affaire et doit pour cela me "racheter les parts" afin d'en bénéficier à 100%.
Me voilà donc avec environ 180 000€ au total.
Je compte avoir un CDI d'ingénieur (mini 2K/net/mois) d'ici la fin du mois.

Mes objectifs :

Obtenir au moins un smic/mois de retour de cet argent investi afin de ne plus être dépendant de la société et du travail que j'entreprendrai au sein d'une entreprise. Le but étant que si mon travail ne me plaît plus, je pourrai en changer sans que cela me soit vraiment pénalisant.

Ma question est donc : comment arriver à rentabiliser intelligemment cet argent pour que je puisse être heureux d'avoir le choix toute ma vie ?

Mon analyse / mes idées :

* Garder un livret A plein en cas de coup dur. Peut être diviser la somme par deux, très peu d'intérêt à mettre 23 000€ en sommeil.

* 2000€ ont été investi sur l'Ethereum, aujourd'hui, ils sont transformés en 2800€ mais je compte laisser ce capital dormir au vue de l'engouement des cryptomonnaies.

* Idée N°1 : utiliser l'argent de la banque, emprunter afin d'acheter un patrimoine immobilier réfléchi, avec une rentabilité > au remboursement bancaire, et de mettre le reste en assurance vie (type Linxea avenir), des fonds euros, sur des placements risqués afin d'essayer de rentabiliser ce don.

* Idée N°2 : est d'acheter 2/3 appartements, un comptant et un autre avec l'argent de la banque afin d'essayer de tirer un salaire de 1000/1500€ net environ par mois.

* Idée N°3 : Investir en bourse et sur les entreprises d'avenir. Idée sûrement la plus risquée quoique, les entreprises comme Total, Safran, Airbus ne sont pas prêt de couler et apportent un réel gain sur ses actionnaires.

Un grand merci à ceux qui prendront le temps de lire et d'analyser mon cas.
A bientôt.

i_Vibe

 

[Buffeto]

plein de bonnes idées mais ce que tu nous décris est l'objectif d'une vie ......

le mythe de vivre de ses investissements immobiliers a encore frappé .....bien sur acheter de l'immo à crédit est LE moyen idéal pour se construire un patrimoine et vivre de ses revenus mais il faut pour ca que les crédits soient finis d'etre remboursés ( donc dans 15 à 20 ans )

navré de doucher ton enthousiasme mais , investisseur immo depuis plus de 20ans sur divers supports , je n'ai jamais vu d'opération avec un cash flow positif .

ceci dit le chemin est bon c'est juste qu'il est ...long

 

[Pikaoups]

* Idée N°3 : Investir en bourse et sur les entreprises d'avenir. Idée sûrement la plus risquée quoique, les entreprises comme Total, Safran, Airbus ne sont pas prêt de couler et apportent un réel gain sur ses actionnaires.

Pour obtenir 1000 Euros par mois, il faudrait aller sur des entreprises offrant un bon dividende plutôt que sur des entreprises de croissance. L'objectif est jouable, par exemple investir 180 000 sur Orange, avec un rendement de 7.41% donne 13 300 Euros de dividendes, soit l'objectif d'un peu plus de 1000 Euros par mois.
En plus vu le cours actuel d'Orange, il est même possible d'imaginer faire une PV.

 

[i_Vibe]

Merci pour vos réponses

navré de doucher ton enthousiasme mais , investisseur immo depuis plus de 20ans sur divers supports , je n'ai jamais vu d'opération avec un cash flow positif .

Même en louant meublé ?

L'avantage de l'immobilier est que ma famille est dedans depuis très longtemps et possède un patrimoine important, ils pourront donc m'appuyer. Récemment, ma mère a acheter 2 appartements 110 000 et 105 000 respectivement qu'elle loue 700€/mois.

Théoriquement, avec 180 000€ cash, je pourrai :

Acheter un appart comptant ≈100K : gain : 700€/mois
Acheter un par la banque (prêt de ≈100K) gain : 700€/mois
10K sur livret A ≈ 100€/an ≈ 8€/mois
Le reste sur assurance vie fond euros ou bourse (70K), protégeant de l'inflation et pourquoi tout risquer sur une entreprise type Orange comme dirait Mr Pikaoups ? gain : entre 2,5 - 5K / an ≈ 208 ou 417 € / mois, moyenne ≈ 300€ /mois
Total : 1708€/mois environ sans prise en compte des impôts et le gain de la banque par le prêt

Ou
180K en bourse / assurance vie, la totale haut risque mais déjà, je n'y connais pas grand chose et cela signifie que je vais devoir m'en occuper continuellement. gain ≈ 5/10% ≈ 10/15K /an ≈ 1000€/mois
Prêt en banque pour un appartement (100K) gain : 700€/mois
Je pense qu'il serait bête de ne pas profiter de l'effet levier que peut procurer la banque
Total : 1700€/mois

Qu'est-ce que vous en pensez ?

 

[Buffeto]

Théoriquement, avec 180 000€ cash, je pourrai :

Acheter un appart comptant ≈

Qu'est-ce que vous en pensez ?

j'en pense que faire de l'immo locatif en cash est un non sens fiscal .....
le cash il faut le garder pour ce que tu ne peux pas acheter à crédit : les actions

 

[Pikaoups]

pourquoi tout risquer sur une entreprise type Orange comme dirait Mr Pikaoups ?

Oh la, attention avec Orange ce n'était qu'un exemple.
Bien sur qu'en Bourse on ne fait pas all in sur une seule et unique action. Comme pour le reste, le maître mot est diversification, afin de limiter les risques.

Sinon, dans votre réflexion il y a une contradiction :

- Soit l'idée est de construire un patrimoine ce qui est une opération qui se construit sur le long terme.
Dans cette optique le levier du crédit est quelque chose de très intéressant. Mais dans ce cas il faudra renoncer à l'idée de pouvoir bénéficier dés maintenant d'une "rente" de 1000 Euros mensuels.

- Soit l'objectif est d'obtenir (dés maintenant) un revenu d'environ 1000 Euros grâce à vos 180 000 Euros. Auquel cas faire un crédit n'est pas pertinent, puisque vous créez une charge qui ne sera pas compensée par les revenus supplémentaires créés grâce au crédit (comme indiqué par Buffeto le cash flow positif c'est un oiseau rare dont beaucoup parlent, mais que l'on voit rarement).

 

[i_Vibe]

puisque vous créez une charge qui ne sera pas compensée par les revenus supplémentaires créés grâce au crédit (comme indiqué par Buffeto le cash flow positif c'est un oiseau rare dont beaucoup parlent, mais que l'on voit rarement).

Dans mon exemple, si je prends un emprunt sur 15ans, en moyenne la banque prête à 0,8% en IDF, donc 100 800€ à rembourser cela reviendrait à 100 800/15 /12 = 560€/mois.
Si j'ai un loyer de 650/700€, cela est pertinent. Donc je ne vois pas le problème ?

Dans tous les cas, ce n'est pas un problème, car l'argent est déjà là en cash, c'est comme si je "profitais" déjà des loyers qui seront ensuite complètement bénéficiaires après 15ans.

L'argent de la banque peut être considéré comme un gain bonus qui se fera sur du très long terme tout en étant stable financièrement. Certes, je gagnerai peut être peu au début, mais avec mes connaissances, j'ai, je pense, moyen d'être au moins neutre sur cet investissement.

Pour moi, le plus judicieux serait donc de faire un emprunt à la banque pour investir dans l'immobilier sur un ou deux appartements pour prévoir le futur et le reste en bourse sur des placements diversifiés pour avoir un retour sur investissement dès maintenant en profitant du cash.

Le seul point noir est la fiscalité, les impôts que je ne connais guère, si vous avez des livres à me conseiller pour m'instruire sur ces processus très complexes en France pour me permettre d'avoir un point de vue extérieur, j'en serai ravi.

 

[hargneux]

Dans mon exemple, si je prends un emprunt sur 15ans, en moyenne la banque prête à 0,8% en IDF, donc 100 800€ à rembourser cela reviendrait à 100 800/15 /12 = 560€/mois.
Si j'ai un loyer de 650/700€, cela est pertinent. Donc je ne vois pas le problème ?

Vous oubliez les intérêts et les cotisations d'assurances.
Vous ne comptez pas les charges fiscales, assurances, autres charges non récupérables, vacances de location.....

Quand on fait un calcul de ce type, c'est bien d'intégrer les recettes mais si vous ne séduisez pas les charges il y a un problème de raisonnement.

 

[i_Vibe]

Quand on fait un calcul de ce type, c'est bien d'intégrer les recettes mais si vous ne séduisez pas les charges il y a un problème de raisonnement.

Effectivement, je ne doute pas qu'ils me manquent certaines informations capitales avant de me lancer, c'est pourquoi je suis ici.
Je pense aller voir des conseillers financiers différents de [lien réservé abonné] afin d'obtenir plusieurs point de vue.
Qu'en pensez-vous ?

 

[Tornado05]

Dans mon exemple, si je prends un emprunt sur 15ans, en moyenne la banque prête à 0,8% en IDF, donc 100 800€ à rembourser cela reviendrait à 100 800/15 /12 = 560€/mois.
Si j'ai un loyer de 650/700€, cela est pertinent. Donc je ne vois pas le problème ?

j´aimerai bien connaitre la localisation d’un logement acheté autour de 100000€ qui rapporterait un loyer de 700€. A moins que se soit un logement acheté avec des travaux mais là nous ne sommes plus au même prix d’acquisition car il faut rajouter le montant des travaux.
Le cash flow positif j’en ai juste entendu parlé par ci par là, jamais vu la couleur en réel. De la poudre aux yeux.

 

[Buffeto]

Le cash flow positif j’en ai juste entendu parlé par ci par là, jamais vu la couleur en réel. De la poudre aux yeux.

la littérature cite un cas en 1970 en Mongolie de cash flow positif ...donc ca existe

 

[Tornado05]

la littérature cite un cas en 1970 en Mongolie de cash flow positif ...donc ca existe

Ah autant pour moi, je ne connais pas le marché immobilier Mongolien et encore moins celui de 1970

 

[Spel]

A Saint-Etienne, ça doit peut-être pouvoir se faire ?
Il y a des T3 à 70k (on va dire 80k avec frais)
Si tu loues 500/mois hors charges, on peut partir sur 4500 net/an avec taxe foncière et copro
En empruntant sans apport sur 20 ans 85k avec intérêts et assurance, 4250 à rembourser en moyenne par an
20€ de solde mensuel positif, c'est pas non plus le pérou, à moins que j'ai zappé qqch

 

[Buffeto]

à moins que j'ai zappé qqch

oui les charges de copro , la PNO , les diagnostics à refaire , l'IR et les PS mais à part ça rien d'oublié ....

 

[Spel]

J'ai pris large dans les chiffres mais avec tout ça on doit vite passer en négatif en effet

 

[i_Vibe]

j´aimerai bien connaitre la localisation d’un logement acheté autour de 100000€

Ces deux appartements proviennent du sud de l'essonne. Ce n'est pas de la poudre aux yeux, tout ce qui tourne autour du grand Paris est parfait pour ce type d'achat. La valeur ne fait que monter avec le temps, ensuite, il faut avoir un bon réseau...

 

[Buffeto]

Ces deux appartements proviennent du sud de l'essonne. Ce n'est pas de la poudre aux yeux, tout ce qui tourne autour du grand Paris est parfait pour ce type d'achat. La valeur ne fait que monter avec le temps, ensuite, il faut avoir un bon réseau...

justement la rentabilité dépend énormément du prix d'achat .

par exemple les renta locatives sur Paris où le prix au mètre carré est démentiel sont très faibles.

il est difficile d'avoir à la fois la PV et la rentabilité immédiate .

 

[i_Vibe]

Il est clair que ce n'est pas sur Paris même que l'on trouve les meilleurs coups.
Bref, je pense m'adresser à des conseillers financiers, avez-vous d'autres suggestions à me faire parvenir ?

 

[Tornado05]

Ces deux appartements proviennent du sud de l'essonne. Ce n'est pas de la poudre aux yeux, tout ce qui tourne autour du grand Paris est parfait pour ce type d'achat. La valeur ne fait que monter avec le temps, ensuite, il faut avoir un bon réseau...

Au fin fond de l’Essonne pour le prix d’achat mais je ne m’explique pas la location à 700€/mois dans ce cas là. En région parisienne, le cash flow positif est encore plus impossible qu’ailleurs. Si vous trouvez un logement à 100k€ et que vous le louez 700€/mois alors achetez en 3 ou 4. Attention aux réalités du marché, il y a un prix de marché pour l’acquisition tout autant qu’il y a un prix de marché pour la location.

 

[moietmoi]

Personnellement, je ne fais que des investissements immobiliers à vocation de cash flow positifs
Vocation= calcul sur un crédit de 20 ans
Base du calcul: mensualités de 500 euros = emprunt de 100ke
Sur une base d'avant les dernières recommandations du hcsf, apport minimum.
Exemple
Appart 65 M2 acheté au de tgi a 93 000 euros en région parisienne prix de revient 108ke, 28ke de travaux, 10 de meubles, 4 ke de divers soit 150ke
Ce qui donne sur 20 ans 750 de mensualités. Soit 9000 euros
Charges : tf 1000. Charges copro chauffage..3000. électricité, internet, diag.. pno, 1200 , frais compta cga 550 CFE variable 500.
Charges totales 6250+9000=15250
Coloc de 3 meublée 3*550*12= 19800 avec en général 1500 de moins (roulement)=
18300 en fait, un peu plus, car location d'une place de parking , donc
19000 de recettes
Soit 3250 de cash flow avant impôts.
Impôts:
19000-6250-amortissement travaux 2000-amortissement du bien 2500- amortissements meubles 1000 - frais acquisition 15000.- intérêts d'emprunt
Pas d'impôts pendant quelques années...
Puis impôts très faible
Autre exemple
Achat sci IS d' un bien déjà loué nu.
Achat 95000 loué 860 tt charges comprises grosse ville de province:10320 annuel charges comprises.
Frais acquisition et divers 10ke
Coût total 105ke
Charges 1200
Tf 800
Compta 500
Assurance loyer et agence,pno 1200
10320-3700 soit 6620.
Cela payerait juste le crédit sur 105ke
Mais apport de 10000
Crédit sur 95000.donc petit cf.
Impôts:
Bénéfice imposable de la sci IS 6620-10 000- amortissements 2300= non imposable.pendant 5 ans puis un impôt à 15%du benef.. soit max 600euros.
En fait, ici, si on a les fonds( 105ke), il faut prêter à la sci,en compte courant, ce qui permet de récupérer du 6% net d'impôts.
Bien sûr avec une sci IS, l'état récupére un jour ou l'autre les impôts.