Groupe Pierre et Vacances (P&V) Renouvellement bail et Baisse des loyers

[Christophe_lyon]

Les center park c'est le même piege à c...
Et en plus ils ont la folies des grandeurs 2 ou 3 ouvertures prévues, du 5000 € le m2 chez disney, des milliers de cottage dans des trous perdus. Bien sur la garanties des loyers c'est du vent, le renouvellement hypothétique pour eux au bout de 10 ans mais votre crédit lui est bien sur 20 ans pour un bien qui ne vaudra pas grand chose sans bail. Et si sa marche vous pourrez pas vous en défaire car le bail est incassable. Quand la magnifique bulle sera à refaire (car elle ne dura pas 20 ans sans travaux) qui payera d'après vous ? les pigeons qui ont signés au départ à moins qu'ils ne trouvent d'autre pigeons avant pour racheter
c'est les subprime à la française

 

[Emy74]

Les center park c'est le même piege à c...
Et en plus ils ont la folies des grandeurs 2 ou 3 ouvertures prévues, du 5000 € le m2 chez disney, des milliers de cottage dans des trous perdus. Bien sur la garanties des loyers c'est du vent, le renouvellement hypothétique pour eux au bout de 10 ans mais votre crédit lui est bien sur 20 ans pour un bien qui ne vaudra pas grand chose sans bail. Et si sa marche vous pourrez pas vous en défaire car le bail est incassable. Quand la magnifique bulle sera à refaire (car elle ne dura pas 20 ans sans travaux) qui payera d'après vous ? les pigeons qui ont signés au départ à moins qu'ils ne trouvent d'autre pigeons avant pour racheter
c'est les subprime à la française

Bonjour

Merci d'avoir fait remonter ma file de discussion par votre commentaire plus que pertinent et super réaliste.
Vous avez bien raison, la garantie de loyer c'est du vent, après 9 ans, P&V résilie systématiquement le bail pour vous faire une nouvelle offre où le taux de rentabilité devient pratiquement négatif en comptant la taxe foncière et les frais annexe de gestion de votre appartement. Bien entendu, le prêt que l'on vous a fait souscrire pour une période de 20 ans, lui ne change pas et au bout de ces 9 ans, il faut rajouter de l'argent tous les mois pour faire face aux échéances.
J'ai un 2è lot chez P&V acheté en 2005 à Flaine en Haute-Savoie, le bail est résilié au 30/04/2015. Je m'attends au pire avec la nouvelle offre de renouvellement du bail pour les années à venir et qui devrait arriver incessamment sous peu.
J'espère grandement que cette file prend les mêmes proportions que le forum vedette de Cbanque P&S.
P&V au même titre que les autres gestionnaires est à fuir absolument !!!

Emy

 

[Emy74]

Bonjour

Reçu une nouvelle proposition de bail la semaine dernière :







4819€ de travaux, soit 2ans 1/2 de loyers.....

Le loyer du bail initial était à 8700€ HT/an payable trimestriellement.
La proposition est de -78%, 1861€ HT/an payable annuellement.
J'hésite face à une si bonne affaire....

Emy

 

[Emy74]

Un joli tableau est joint à la proposition pour mettre en confiance !



Emy

 

[moietmoi]

Bonjour,
merci pour cette copie de proposition de bail et le tableau qui montre que même dans un cas favorable.. ce n'est pas trop favorable;

lorsque tu dis

Le loyer du bail initial était à 8700€ HT/an payable trimestriellement.

c'est le dernier loyer? ou bien le loyer d'il y a 9 ans?

 

[Emy74]

8700€ c'est pour 2014.
Ci-dessous le bail initial en avril 2005



Il y a eu une révision à la hausse de 22% sur les 10 ans soit 2.2%/an

Emy

 

[Christophe_lyon]

Cet exemple prouve bien que le modèle d'investissement proposé par Pierre&vacance et Center Parcs repose sur des rendement complétements impossibles à tenir et que leur fameuse garantie n'existe pas.
Le mirage des emplois crées est aussi dangereux on construit au milieux de nul part des milliers de cottages et si le centre ne fonctionne pas qui va payer à la fin ? les fameuse retombées fiscales comme par exemple les taxes foncières; elles viennent d’où ?
Le reportage d'hier sur le projet de Roybon est édifiant...sous prétexte de créer des emplois on fait n'importe quoi
Petits investisseurs fuyez

 

[investisseurlmp]

-les politiques disent "créer" des emplois avec l'argent des contribuables
- les promoteurs empochent les marges de promotion
- les salariés empochent leurs bonus et commissions
- les cgp qui vendent empochent 8% du prix

les petits investisseurs trinqueront quand ils voudront revendre. une patate chaude qu'il faut refiler. attention à ne pas être le dernier investisseur. tout le monde le sait, sauf le petit investisseur qui se fait illusionner par le censi bouvard, par la tva, par l'image....

Cet exemple prouve bien que le modèle d'investissement proposé par Pierre&vacance et Center Parcs repose sur des rendement complétements impossibles à tenir et que leur fameuse garantie n'existe pas.
Le mirage des emplois crées est aussi dangereux on construit au milieux de nul part des milliers de cottages et si le centre ne fonctionne pas qui va payer à la fin ? les fameuse retombées fiscales comme par exemple les taxes foncières; elles viennent d’où ?
Le reportage d'hier sur le projet de Roybon est édifiant...sous prétexte de créer des emplois on fait n'importe quoi
Petits investisseurs fuyez

 

[moietmoi]

-les politiques disent "créer" des emplois avec l'argent des contribuables
- les promoteurs empochent les marges de promotion
- les salariés empochent leurs bonus et commissions
- les cgp qui vendent empochent 8% du prix

les petits investisseurs trinqueront quand ils voudront revendre. une patate chaude qu'il faut refiler. attention à ne pas être le dernier investisseur. tout le monde le sait, sauf le petit investisseur qui se fait illusionner par le censi bouvard, par la tva, par l'image....

Petits investisseurs fuyez

je serais beaucoup plus calme:
petits investisseurs comme dans tout produit essayez de comprendre et d'être logique: immobilier= emplacement et prix au niveau du marché:
Ainsi à Roybon sur les sites d annonces immobilières on trouve en plein centre ville ou a coté des maisons appartements de 75 à 150 m² pour 75 000 à 168 000 euros donc a peu près après quelques peintures et autres 1500 euros/m²

Si un jour quelqu'un sous pretexte qu'il y a une grande piscine et autres vous vends juste à coté un studio à 5000 euros/m².... pourquoi pas?
libre à vous...
mais si quelqu un vous prétend que ceci va rapporter 4 ou 5% de rendement, cela reviendrait à dire que la maison standard achetée à coté d'une piscine de luxe (style centre de thermalisme, balneo en campagne) serait a un rendement de 17%
vous comprenez de suite que le gestionnaire ne pourra pas tenir longtemps les 17%
17% à 1500 euros/m² c est la même chose que 5% à 5000m²

donc pour tenir ce rendement les premières années du bail... comment font ils?

le promoteur reverse au gestionnaire une ristourne sur le prix de vente; ainsi sur les 5000 euros du m² le gestionnaire récupère par exmeple 1000 euros/m² ... donc pendant les premières années, il peut vous payer le loyer... et quand cette ristourne est épuisée , il se retrouve face à son vrai compte d'exploitation... et doit baisser le loyer; les sages qui maîtrisent cette technique l'ont appelé les fonds de concours( le promoteur concoure à la "bonne" gestion....)

Donc le petit investisseur avisé choisira du lmnp au bon endroit et à un prix a peu près équivalent à l'immobilier du coin....(un peu plus vu que c est du neuf avec services, mais dans la limite du raisonnable)
tout autre achat est voué à la grosse perte... comme tout immobilier acheté aux mauvais endroits et trop cher

 

[Buffeto]

Donc le petit investisseur avisé choisira du lmnp

exact ...il y a LMNP et LMNP.....

perso depuis 2007 je n'ai eu aucun problème avec mon gestionnaire . encore faut il que les bases sur lesquels sont calculés les loyers soient saines .....
il est clair que le secteur des loisirs est beaucoup trop conjoncturo-dépendant.