Ticket initial publié le 28/07/2010 sur le blog
Suite première partie
II) – Aspect « Prévoyance/Sécurité »
En plus des aspects strictement financiers il est un autre raisonnement qu’il me semble nécessaire d’aborder.
En effet, si vous financer votre investissement au moyen de crédit(s), vous aurez très certainement une assurance décès – invalidité.
Les primes représenteront un coût relativement important mais, si – hélas – survenait un sinistre (décès ou invalidité totale et permanente), le(s) solde(s) de prêt(s) sera/seront pris en charge.
Dans l’hypothèse d’incapacité de travail temporaire (ITT), ce sont les échéances qui seraient payées par l’assurance.
Or si vous utilisez votre épargne préexistante, dans les mêmes circonstances, il n’y aura pas intervention de l’assureur.
Prenons un exemple :
+ Vous achetez un bien immobilier 100.000 €
+ Vous disposez d’une épargne de 100.000 €
+ Vous avez la possibilité d’obtenir un crédit de 100.000 € à 3,5% sur 20ans soit une mensualité hors assurance de 579,96 €
+ Au bout de 7 ans un des emprunteurs décède alors que le capital restant dû s’élève alors à 72.604 €
Première hypothèse = vous financez votre bien avec votre épargne préexistante
+ En supposant qu’il n’y ait ni plus value ni moins value, au bout de 7 ans votre patrimoine est égal à 100.000 € (= valeur de votre bien immobilier)
Seconde hypothèse = vous financez votre bien à 100% avec un crédit.
+ En supposant que votre épargne préexistante n’ait pas varié et qu’il n’y ait ni plus value ni moins value sur votre bien.
+ Au bout de 7 ans la valeur nette de votre patrimoine est de :
=> Epargne = + 100.000 €
=> Bien = + 100.000 € (valeur nette puisque le capital dû de 72.604 € sur le crédit est remboursé par l’assurance)
=> Echéances payées
84 x 579,96 € = 48.716 € à déduire
Valeur Patrimoine = 151.284 € duquel il conviendrait cependant de déduire également les primes d’assurances payées (***)
(***) A titre indicatif, en 84 mois, une assurance groupe à 0,40% sur capital initial et sur 2 têtes coûterait :
+ 100.000 € x 0,40% / 12 x 2 x 84 = 5.600 €
=> Dans cet exemple, en cas de sinistre, la différence de valeur du patrimoine serait donc de l’ordre de 45.000 € ? ? ?
Pour se mettre dans des conditions de financement parfaitement comparables il faudrait donc souscrire des assurances même en l’absence de crédits c’est-à-dire si l’option de financer son projet au moyen de son épargne constituée était retenue.
Mais ce n’est pas simple car il faudrait :
=> Une assurance décès d’une part (décès et invalidité totale et permanente)
+ Les primes varient avec l’âge
+ Pour rester comparable avec un éventuel crédit il faudrait revoir le capital assuré chaque année et le calquer sur le solde du crédit théorique
=> Une assurance garantissant les accidents de la vie (incapacité temporaire de travail – ITT) d’autre part
+ Les primes varient chaque année en fonction des décisions de l’assureur
+ Les garanties réellement assurées varient suivant les assureurs et, d’autre part, ne sont pas forcément comparables avec celles des ITT des assurances associées aux crédits.
Du fait de cette complexité, ces aspects « assurances » n’ont pas été pris en compte dans l’applicatif de calcul proposé mais il me semblerait bon qu’au moment de décider de l’option de financement retenue chacun les intègre dans ces réflexions.
Cordialement,
Suite première partie
II) – Aspect « Prévoyance/Sécurité »
En plus des aspects strictement financiers il est un autre raisonnement qu’il me semble nécessaire d’aborder.
En effet, si vous financer votre investissement au moyen de crédit(s), vous aurez très certainement une assurance décès – invalidité.
Les primes représenteront un coût relativement important mais, si – hélas – survenait un sinistre (décès ou invalidité totale et permanente), le(s) solde(s) de prêt(s) sera/seront pris en charge.
Dans l’hypothèse d’incapacité de travail temporaire (ITT), ce sont les échéances qui seraient payées par l’assurance.
Or si vous utilisez votre épargne préexistante, dans les mêmes circonstances, il n’y aura pas intervention de l’assureur.
Prenons un exemple :
+ Vous achetez un bien immobilier 100.000 €
+ Vous disposez d’une épargne de 100.000 €
+ Vous avez la possibilité d’obtenir un crédit de 100.000 € à 3,5% sur 20ans soit une mensualité hors assurance de 579,96 €
+ Au bout de 7 ans un des emprunteurs décède alors que le capital restant dû s’élève alors à 72.604 €
Première hypothèse = vous financez votre bien avec votre épargne préexistante
+ En supposant qu’il n’y ait ni plus value ni moins value, au bout de 7 ans votre patrimoine est égal à 100.000 € (= valeur de votre bien immobilier)
Seconde hypothèse = vous financez votre bien à 100% avec un crédit.
+ En supposant que votre épargne préexistante n’ait pas varié et qu’il n’y ait ni plus value ni moins value sur votre bien.
+ Au bout de 7 ans la valeur nette de votre patrimoine est de :
=> Epargne = + 100.000 €
=> Bien = + 100.000 € (valeur nette puisque le capital dû de 72.604 € sur le crédit est remboursé par l’assurance)
=> Echéances payées
84 x 579,96 € = 48.716 € à déduire
Valeur Patrimoine = 151.284 € duquel il conviendrait cependant de déduire également les primes d’assurances payées (***)
(***) A titre indicatif, en 84 mois, une assurance groupe à 0,40% sur capital initial et sur 2 têtes coûterait :
+ 100.000 € x 0,40% / 12 x 2 x 84 = 5.600 €
=> Dans cet exemple, en cas de sinistre, la différence de valeur du patrimoine serait donc de l’ordre de 45.000 € ? ? ?
Pour se mettre dans des conditions de financement parfaitement comparables il faudrait donc souscrire des assurances même en l’absence de crédits c’est-à-dire si l’option de financer son projet au moyen de son épargne constituée était retenue.
Mais ce n’est pas simple car il faudrait :
=> Une assurance décès d’une part (décès et invalidité totale et permanente)
+ Les primes varient avec l’âge
+ Pour rester comparable avec un éventuel crédit il faudrait revoir le capital assuré chaque année et le calquer sur le solde du crédit théorique
=> Une assurance garantissant les accidents de la vie (incapacité temporaire de travail – ITT) d’autre part
+ Les primes varient chaque année en fonction des décisions de l’assureur
+ Les garanties réellement assurées varient suivant les assureurs et, d’autre part, ne sont pas forcément comparables avec celles des ITT des assurances associées aux crédits.
Du fait de cette complexité, ces aspects « assurances » n’ont pas été pris en compte dans l’applicatif de calcul proposé mais il me semblerait bon qu’au moment de décider de l’option de financement retenue chacun les intègre dans ces réflexions.
Cordialement,
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