Financement de parts de SCPI à crédit

[jmi12]

Néanmoins, c'est passionnant, merci à tous les deux pour vos échanges,

Je n'ai toujours pas identifié la finalité du montage, et surtout, sa pertinence, mais avec un exemple cela peu paraître plus clair,

La finalité des montages intégrant l'acquisition, via une société soumise à l'IS, de droits d'usufruit de parts de SCPI est, à titre principal, d'alléger la fiscalité (par le biais de l'amortissement de l'usufruit temporaire) et partant d'augmenter le rendement financier des opérations. Le risque, à trop vouloir optimiser la fiscalité, en détournant la législation de ses objectifs, à des fins exclusivement ou principalement fiscales, est de voir les services fiscaux requalifier l'opération, dans le cadre de la procédure de l'abus de droit (article L64 et L64 A du LPF) avec application de lourdes pénalités à la clef (pouvant aller jusqu'à 80%, outre l'intérêt de retard). Les investisseurs téméraires doivent être conscients des risques et savoir qu'à trop vouloir gagner, on risque de tout perdre. Ils doivent comprendre que la mise en place de montages hyper sophistiqués attire nécessairement l'attention des contrôleurs et autres inspecteurs du fisc et accroit fortement la probabilité de faire l'objet d'une vérification. A mon humble avis, il faut savoir rester raisonnable dans ses opérations. Les services fiscaux ne vérifient pas à l'aveugle. Ils ciblent en priorité les affaires qui se démarquent de la norme et qui sont potentiellement rentables fiscalement

 

[totoka]

je vois effectivement, et dans ce cas, il est difficile de mettre en avant un objectif patrimonial,

A moins qu'on saisisse l'opportunité de faire redescendre les dividendes de la SCI à l'IS directement auprès de ses enfants dont ils possèderont des parts, (un des exemples qui me vient en tête)

 

[Lipsy]

Je suppose que votre conseiller maîtrise le sujet. Mais je ne peux m'empêcher de m'interroger sur les conditions d'imposition des produits attachés à l'usufruit de parts de SCPI étrangères, même si, comme je l'ai dit, je ne prétends pas être un expert en la matière, dès lors que je ne pratique plus la fiscalité des entreprises depuis plus de 8 ans. Vous dites que les usufruits de SCPI étrangères ne sont pas imposés à l'IS et vous liez cet avantage à la déductibilité de l'amortissement de l'usufruit.

On est d'accord sur le fait qu'en vertu du principe de territorialité, l'IS est, sous réserve des conventions internationales, établi sur les seuls bénéfices des entreprises exploitées en France. En d'autres termes, les bénéfices réalisés dans des entreprises exploitées à l'étranger ne sont pas soumis à l'IS en France. Les conventions fiscales prévoient souvent l'imposition des revenus immobiliers dans l'état ou les biens sont situés. Dans cette hypothèse, il est normal que les produits de l'usufruit de parts de SCPI étrangères ne soient pas imposables à l'IS en France.

Par contre, toujours en vertu du principe de territorialité, dans la mesure où les produits d'une exploitation située à l'étranger ne sont pas imposés en France, les charges afférentes à cette exploitation ne sont pas déductibles fiscalement en France. La logique de ce traitement peut être comprise par tout le monde. Il me semble donc, dans l'hypothèse que vous envisagez, que l'amortissement de l'usufruit ne pourrait pas être déduit intégralement, mais seulement à hauteur du prorata d'imposition en France.

Peut-être était-ce évident pour vous. Si c'est le cas, mon intervention n'a plus d'objet.

Cdt

Bonjour,
Mon conseiller m'a initié sur ces notions que j'ai ensuite tenté de "développer".
Je vous confirme que l'imposition a lieu ou se situe le bien immobilier et en vertu des conventions fiscales entre la France et les différents pays un produit n'est pas imposé à deux reprises.
Ainsi, le loyer perçu (comptablement il s'agit d'un produit financier) est déduit de la lisse fiscale.
Concernant l'usufruit il s'agit d'un actif incorporel donnant lieu à un amortissement comptable car cet actif vaut 0 à l'issue du démembrement. Il n'y a effectivement pas de jurisprudence concernant le traitement fiscal de cet amortissement

 

[Lipsy]

Bonjour,
dans ce cas, pourquoi ne pas faire le montage classique sur une même scpi: la nue propriété dans tes mains et l'usufruit temporaire détenu par la scpi;


enfin ,une petite divergence cher Jmi12, mais divergence à la marge.....

A mon avis,il faudrait étudier pour chaque scpi internationale le mécanisme qui aboutit à payer moins d'impôts: en effet dans certaines SCPI, il n'y a pas non imposition du revenu, mais annulation( d'ailleurs pas tout à fait exacte) entre l'impôt qui est calculé et l'impôt à payer, annulation réalisée par une réduction d'impôt équivalente à l'impôt dû; (par comparaison, l'année blanche était elle une année où les contribuables n'étaient pas soumis à imposition... non, il y a eu un crédit d'impôt = à l'impôt dû)
Certaines autres scpi , ou plutôt certains autres revenus de scpi internationales sont eux exonérés d'impôt en France, là, je suis entièrement ta remarque, dans le sens du non amortissement;
d'ailleurs le conseil d'état à tranché concernant la déductibilités des charges dans le cas d'une convention internationale;
3. Considérant, d'une part, qu'une provision constituée en vue de faire face à une perte ou une charge n'est déductible en application du 5° du 1 de l'article 39 du code général des impôts que lorsque la charge ou la perte qu'elle anticipe est elle-même susceptible d'affecter l'assiette de l'impôt dû au titre d'un exercice futur ; que, d'autre part, si, en principe, la moins-value réalisée lors de la cession d'un élément d'actif est de nature à affecter l'assiette de l'impôt dû, c'est sous réserve qu'aucune disposition de la loi fiscale ou aucune stipulation d'une convention fiscale internationale n'y fasse obstacle ; qu'une convention fiscale internationale qui prive la France de son pouvoir d'imposer un gain susceptible d'être réalisé lors de la cession de titres de participation dans une filiale fait obstacle à ce qu'une moins-value relative à une telle cession soit prise en compte pour déterminer le montant net des plus-values ou moins-values de même nature entrant dans l'assiette de l'impôt en France ;qu'il en résulte qu'une provision anticipant une telle moins-value ne peut être prise en compte pour la détermination de l'assiette de l'impôt dû ;
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Il faudrait donc selon moi , pour la scpi concernée , faire la partition des revenus, avec amortissements aux pro ratas
(Pierval Santé cumule les 3 cas par exemple, France, Allemagne , Portugal.. les conventions entre notre pays et les 2 autres étant différentes)

Cdlt

Bonjour,
Effectivement pour une personne physique, deux mécanismes sont prévus:
- la méthode du crédit d’impôt
- la méthode du taux effectif
Ces deux méthodes permettent d'éviter la double imposition des loyers perçus mais donnent lieu à un frottement fiscal en France

 

[moietmoi]

Ainsi, le loyer perçu (comptablement il s'agit d'un produit financier) est déduit de la lisse fiscale.

hum,non il n' y a pas de généralité; comme le fait remarquer jmi12, il faut dans un premier temps ne pas oublier que la fiscalité des particuliers n'est pas applicable au sein d'un sci (is) et dans un deuxième temps il faut noter que les conventions fiscales pour une même scpi, impliquent que le traitement n'est pas le même en fonction du pays; par exemple , pour certains pays,(par exemple l'allemagne) l'impôt sur le revenu foncier dans le pays est payé directement par la scpi et donc intégré à ses comptes, alors que pour d'autres pays, pour la même scpi, (le portugal par exemple) le revenu est identifiable au porteur de parts.... conventions différentes , traitements comptable et fiscal différents

Concernant l'usufruit il s'agit d'un actif incorporel donnant lieu à un amortissement comptable car cet actif vaut 0 à l'issue du démembrement.

Il n'y a effectivement pas de jurisprudence concernant le traitement fiscal de cet amortissement

si il y en a , ou plutôt la doctrine antérieure de l'administration fiscale, n'acceptant pas l'amortissement de l'usufruit a été battu en brèche par la décision du Conseil d’Etat rendu par un arrêt en date du 24 avril 2019, qui a donc confirmé l'amortissement fiscal;

Bonjour,
Effectivement pour une personne physique, deux mécanismes sont prévus:
- la méthode du crédit d’impôt
- la méthode du taux effectif
Ces deux méthodes permettent d'éviter la double imposition des loyers perçus mais donnent lieu à un frottement fiscal en France

Je ne visais absolument pas cela; la question est: peut on amortir fiscalement un élément dont les revenus ne sont pas soumis à impots en France; question de principe soulevé avec justesse par jmi12; il est clair que le conseil d'état a répondu; non, on ne peut pas amortir

 

[Lipsy]

Il est possible que l’amortissement ne soit pas déductible.
Sauf erreur de ma part, votre arrêt vise une provision et non un amortissement.
Enfin, vous avez évoqué l’IR, j’ai simplement énoncé la fiscalité pour le porteur de part de scpi étrangère!

 

[jmi12]

Il est possible que l’amortissement ne soit pas déductible.
Sauf erreur de ma part, votre arrêt vise une provision et non un amortissement.
Enfin, vous avez évoqué l’IR, j’ai simplement énoncé la fiscalité pour le porteur de part de scpi étrangère!

Sur le problème de l'amortissement des droits d'usufruit, je n'ai jamais contesté le caractère amortissable des droits incorporels et notamment de l'usufruit de titres, dans la mesure où dès constitution de l'usufruit, il est certain que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée, ce qui est bien le cas, en l'espèce (voir mes posts précédents).
Par contre, je ne crois pas que l'amortissement puisse être déduit, fiscalement, à hauteur des revenus imposés à l'étranger et donc pas à l'IS français, en vertu des dispositions générales relatives à la territorialité de l'IS ou des conventions internationales. Un prorata de déduction devrait être déterminé, en présence de produits partiellement imposables en France et une réintégration extra-comptable effectuée. Le BOI-IS-CHAMP-60-10-40, notamment § 310 et 320, ne dit pas autre chose.
Cdt

 

[Lipsy]

Sur le problème de l'amortissement des droits d'usufruit, je n'ai jamais contesté le caractère amortissable des droits incorporels et notamment de l'usufruit de titres, dans la mesure où dès constitution de l'usufruit, il est certain que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée, ce qui est bien le cas, en l'espèce (voir mes posts précédents).
Par contre, je ne crois pas que l'amortissement puisse être déduit, fiscalement, à hauteur des revenus imposés à l'étranger et donc pas à l'IS français, en vertu des dispositions générales relatives à la territorialité de l'IS ou des conventions internationales. Un prorata de déduction devrait être déterminé, en présence de produits partiellement imposables en France et une réintégration extra-comptable effectuée. Le BOI-IS-CHAMP-60-10-40, notamment § 310 et 320, ne dit pas autre chose.
Cdt

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Bonjour,
En connaissance de cause, je pense déduire fiscalement l'intégralité de l'amortissement de l'usufruit !

 

[jmi12]

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Bonjour,
En connaissance de cause, je pense déduire fiscalement l'intégralité de l'amortissement de l'usufruit !

Je n'ai pas l'habitude de faire la morale. Vous faites comme vous voulez. L'intérêt de la discussion est simplement d'alerter sur des points, pour le moins discutables. Ceci dit, je ne connais pas la situation des SCPI que vous envisagez de souscrire. Peut-être que le % de détention de biens situés à l'étranger est assez peu important, ce qui impacterait également assez peu l'amortissement de l'usufruit et limiterait, de fait, l'intérêt des services fiscaux pour l'examen du dossier. Enfin, je ne suis pas sûr que beaucoup d'agents du fisc maîtrisent le sujet, ce qui peut aussi limiter le risque de contrôle.
Bonne journée et bon investissement.

 

[moietmoi]

En connaissance de cause, je pense déduire fiscalement l'intégralité de l'amortissement de l'usufruit !

Chacun est libre, le forum n'est qu'un lieu d'échange; il est cependant connu que les montages sophistiqués attirent plus l'attention , cependant je souscris à l'argumentation ci dessus;
Il est vrai que la législation et la doctrine laissent place à des interprétations variées...sinon où serait le travail de conseil des avocats/fiscalistes....

 

[Lipsy]

Chacun est libre, le forum n'est qu'un lieu d'échange; il est cependant connu que les montages sophistiqués attirent plus l'attention , cependant je souscris à l'argumentation ci dessus;
Il est vrai que la législation et la doctrine laissent place à des interprétations variées...sinon où serait le travail de conseil des avocats/fiscalistes....

C'est effectivement ma position
Je ne pense pas procéder à la réintégration de l’amortissement au prorata des loyers provenant de l'étranger