Donation démembrement RP vs SCI

[Lucie92]

Bonjour,

Je me permets de solliciter votre aide pour le cas de mes parents pour lesquelles je n'ai pas les connaissances nécessaires pour statuer.

Ils possèdent :
une RP valeur 350k€ en nom propre.
une SCI à leurs noms (sans enfants pour l'instant) avec 4 biens dont 3 LMNP total 500k€

Ils souhaitent exploiter les mécanismes de donation et comptent rester dans la RP jusqu'à la fin.

Vaut il mieux commencer par donner des parts de nue propriété de RP ou des parts de SCI (en nous rajoutant dedans préalablement) ?

Merci de vos conseils avisés,

 

[Kizzo]

Bonjour,
Vos parents peuvent vous donner la nue-propriété des parts de la SCI, c'est la seule chose à faire. Ne pas donner la RP.
La SCI est sans doute à l'IS puisqu'il y a des biens loués en meublé.
A savoir : si un jour vous devez vendre un bien, la SCI paiera l'IS (15% jusqu'à 42K€ puis 25%) sur la plus-value, le prix d'acquisition étant la valeur nette comptable (donc déduction faite des amortissements). Ensuite, si vous sortez l'argent de la SCI, il y a la case impôt sur le revenu des personnes physiques (flat-tax 30%)

 

[Buffeto]

Bonjour,
Vos parents peuvent vous donner la nue-propriété des parts de la SCI, c'est la seule chose à faire. Ne pas donner la RP.

Je plussoye .

 

[Lucie92]

Bonjour,
Vos parents peuvent vous donner la nue-propriété des parts de la SCI, c'est la seule chose à faire. Ne pas donner la RP.
La SCI est sans doute à l'IS puisqu'il y a des biens loués en meublé.
A savoir : si un jour vous devez vendre un bien, la SCI paiera l'IS (15% jusqu'à 42K€ puis 25%) sur la plus-value, le prix d'acquisition étant la valeur nette comptable (donc déduction faite des amortissements). Ensuite, si vous sortez l'argent de la SCI, il y a la case impôt sur le revenu des personnes physiques (flat-tax 30%)

merci pour votre retour je continue les recherches de mon coté

 

[Lucie92]

Bonjour,
Vos parents peuvent vous donner la nue-propriété des parts de la SCI, c'est la seule chose à faire. Ne pas donner la RP.
La SCI est sans doute à l'IS puisqu'il y a des biens loués en meublé.
A savoir : si un jour vous devez vendre un bien, la SCI paiera l'IS (15% jusqu'à 42K€ puis 25%) sur la plus-value, le prix d'acquisition étant la valeur nette comptable (donc déduction faite des amortissements). Ensuite, si vous sortez l'argent de la SCI, il y a la case impôt sur le revenu des personnes physiques (flat-tax 30%)

Je me permets de revenir vers vous @Kizzo @Buffeto avec des informations cette fois correctes.

En repartant de 0 :

Ils possèdent :
une RP valeur 350k€ en nom propre.
une SCI à leurs noms (sans enfants pour l'instant) avec 1 maison louée non meublée 250k€
3 biens LMNP dans un immeuble de rapport (pas de sci, tout à l'IR), valeur total 300k€

Ils souhaitent exploiter les mécanismes de donation et comptent rester dans la RP jusqu'à la fin.

Vaut il mieux commencer par donner des parts de SCI (en nous rajoutant dedans préalablement) ou des biens LMNP?

Merci de vos conseils avisés,

 

[Buffeto]

Vaut il mieux commencer par donner des parts de SCI (en nous rajoutant dedans préalablement) ou des biens LMNP?

la SCI a t'elle encore des crédits immobiliers ? est elle à l'IS ou à l'IR ?

 

[Kizzo]

Et elle est valorisée combien ?
Y a-t-il des comptes courants d'associés ?

 

[moietmoi]

Bonjour
Avez vous des frères ou sœurs ?

 

[Lucie92]

Merci à tous pour vos réponses

Je possède une soeur.

La SCI n'a plus de credit immobilier, est à l'IR. uniquement un bien de 250k€. Pas de compte courant d'associé a priori (je ne connais pas bien le terme mais après recherche je pense pas).

 

[Kizzo]

Merci à tous pour vos réponses

Je possède une soeur.

La SCI n'a plus de credit immobilier, est à l'IR. uniquement un bien de 250k€. Pas de compte courant d'associé a priori (je ne connais pas bien le terme mais après recherche je pense pas).

SCI à l'IR : qui a remboursé le prêt ?
Si vos parents ont abondé les comptes de la SCI il y a forcément de CCA. Ces CCA sont un actif successoral

Indépendamment de cela, il faut qu'avec votre famille vous vous interrogiez sur ce que vous conserverez après le décès de vos parents. Si un bien doit être vendu, inutile de le transmettre

Ensuite, qu'ils donnent en priorité les biens susceptibles de fortement se valoriser

 

[moietmoi]

Je possède une soeur.

dans ce cas, si c'est la volonté aussi envers votre soeur, il faut penser dans ce cas à faire une donation dite "donation partage"

 

[Sans]

SCI à l'IR : qui a remboursé le prêt ?
Si vos parents ont abondé les comptes de la SCI il y a forcément de CCA. Ces CCA sont un actif successoral

Ou alors le bien a été apporté à la SCI et le capital social correspond à la valeur du bien lors de son apport et les loyers ont permis de couvrir tous les frais et les associés se sont distribués le reste
Ou alors les loyers ont permis de remboursé totalement l'emprunt et de couvrir tous les frais et les associés se sont distribués le solde, le cas échéant
Ou le solde des loyers, une fois les frais payés, ou une partie ont été mis en réserve

Bref ... Une comptabilité a t elle été tenue ... Elle va être indispensable pour déterminer la valeur des parts pour faire une donation, le cas échéant

Indépendamment de cela, il faut qu'avec votre famille vous vous interrogiez sur ce que vous conserverez après le décès de vos parents. Si un bien doit être vendu, inutile de le transmettre

Le transmettre peut permettre d'intégrer la plus value à la donation
A condition toutefois de ne pas vendre immédiatement après la donation . Il vaut mieux attendre quelques années

Ensuite, qu'ils donnent en priorité les biens susceptibles de fortement se valoriser

Nature de la donation souhaitée : Nue-propriété, pleine propriété ?
En bref souhaitent ils conserver tous les revenus locatifs ?

 

[Lucie92]

Désolé de mes réponses parcellaires, je fais au mieux, tout cela est nouveau pour moi.

Pour la SCI à l'IR, mes parents ont remboursé le prêt, donc effectivement il doit y avoir un compte courant associé mais je pense pas qu'il y ait grand chose dessus.

L'idée étant qu'ils conservent les revenus locatifs pour leur retraite (autonomie financière en cas d'ehpad etc.), et nous céder la nue propriété dés que possible.

 

[Lucie92]

dans ce cas, si c'est la volonté aussi envers votre soeur, il faut penser dans ce cas à faire une donation dite "donation partage"

merci je vais me renseigner

 

[Anonyme]

Je possède une soeur.

C'est marrant comme terme. Je ne l'aurais pas utilisé.

 

[Kizzo]

effectivement il doit y avoir un compte courant associé mais je pense pas qu'il y ait grand chose dessus.

Le CCA est une ligne comptable correspondant à tous les apports que vos parents ont fait en dehors du capital social

 

[Sans]

Désolé de mes réponses parcellaires, je fais au mieux, tout cela est nouveau pour moi.

Pour la SCI à l'IR, mes parents ont remboursé le prêt, donc effectivement il doit y avoir un compte courant associé mais je pense pas qu'il y ait grand chose dessus.

Tout dépend avec quoi a été remboursé le prêt, avec quoi ont été payé les charges : taxe foncières... et autres frais ....

L'idée étant qu'ils conservent les revenus locatifs pour leur retraite (autonomie financière en cas d'ehpad etc.), et nous céder la nue propriété dés que possible.

Donc si c'est vous céder la NP des parts de la SCI, il faut établir la valeur de la part à ce jour. Et pour ça il faut connaître au minimum l'actif (valeur actuelle de la maison) et le passif ( dont les comptes courants des associés) de la SCI.