Demande avis/conseils placement immobilier

[StaphMetiR]

Bonjour à toutes et à tous,

Nous avons pour projet d'acheter 1 appartement "petite surface" sur Toulouse pour le louer en LMNP en ciblant un quartier étudiant.

Nous avons repéré 2 biens
Prix achat : 115 0000 EUR
Frais acquisition : environ 10 000 EUR
Loyer potentiel ( d'après l agence) 600 euros
Nous ciblons également l achat d'un autre bien pour un budget d'environ 140 000 d'ici la fin d'année.

Notre situation : propriétaire de notre RP, nous avons déjà acheté à crédit il y a 2 ans un premier appartement de surface plus grande en location nue. Il nous reste environ 18 ans a payer, mensualité 1050 euros. Cet appartement est loué 860 euro CC, effort de financement mensuel environ 400 euros.

Épargne personnelle
Mr : 120 000 ( Pel, LA, Ldd)
Mme : 110 000 (Pel, LA, Ldd). nous avons des LA ouverts pour nos enfants.

Revenus du couple environ 110 000 par an.

Objectif des achats : avoir un appartement potentiel pour les études de nos enfants, placer des liquidités, ne pas être "trop" pénalisés par l imposition.

Ma question porte que l apport que nous allons mettre dans l achat du premier appartement. Nous pensons mettre la moitié du prix + frais acquisition soit 70 000 euros et emprunter le reste soit environ 60 000.
D'après une simulation sur le net, on pourrait prétendre a un taux de 3.3% sur 10 ans avec un coût total du crédit de 15 000 euros.
Est-ce que ça vous paraît judicieux ? Faudrait il mètre plus? Ou moins ? Vu le prix de 15 000 euros du crédit, vaut il mieux tout payer maintenant ?
Car on aura forcément recours au crédit pour le financement du deuxième projet d'achat.
Merci pour votre aide

 

[fdod]

Attention il faut bien penser à la fiscalité rédhibitoire de l'immobilier. 17,3 de prélèvement sociaux en plus de la tranche marginale si elle est de 30 %: 47.3 % d'impôts. Bien sûr en plus les 8 % de frais de notaire.

 

[Philou75]

Attention il faut bien penser à la fiscalité rédhibitoire de l'immobilier. 17,3 de prélèvement sociaux en plus de la tranche marginale si elle est de 30 %: 47.3 % d'impôts. Bien sûr en plus les 8 % de frais de notaire.

17,2% suffisent, ne pas donner d’idées à nos politiques

 

[Buffeto]

Est-ce que ça vous paraît judicieux ? Faudrait il mètre plus? Ou moins ?

pour du locatif j'essaye de mettre toujours le minimum d'apport personnel ...

autrefois on pouvait meme faire des crédits à 110% .....

 

[Rewolution]

Hello,
ceux qui parlent de la fiscalité rédhibitoire ne connaissent pas le LMNP au Réel ou ne déclarent pas correctement leurs revenus locatifs meublés.

pour le bien loué nu, effectivement, pas mal d'impôt. Voyez si vous pouvez le passer en meublé pour bénéficier de la fiscalité LMNP.

pour le prochain, mettre un apport vous permettra de ne pas avoir d'effort d'épargne. Quand vous aurez gouté à la fiscalité du LMNP, vous en ferez sans doute un autre, donc conservez de l'épargne pour un prochain investissement locatif meublé.

Mais acheter pour vos enfants, c'est faire le pari qu'ils étudierons à Toulouse. Peu de chances en vrai. Mais ça peut les aider à démarrer dans la vie. Dans ce cas, organisez le démembrement pour qu'ils en aient la nu-propriété par donation par exemple.

 

[StaphMetiR]

En LMNP normalement on devrait pas avoir de fiscalité ?

 

[StaphMetiR]

Hello,
ceux qui parlent de la fiscalité rédhibitoire ne connaissent pas le LMNP au Réel ou ne déclarent pas correctement leurs revenus locatifs meublés.

pour le bien loué nu, effectivement, pas mal d'impôt. Voyez si vous pouvez le passer en meublé pour bénéficier de la fiscalité LMNP.

pour le prochain, mettre un apport vous permettra de ne pas avoir d'effort d'épargne. Quand vous aurez gouté à la fiscalité du LMNP, vous en ferez sans doute un autre, donc conservez de l'épargne pour un prochain investissement locatif meublé.

Mais acheter pour vos enfants, c'est faire le pari qu'ils étudierons à Toulouse. Peu de chances en vrai. Mais ça peut les aider à démarrer dans la vie. Dans ce cas, organisez le démembrement pour qu'ils en aient la nu-propriété par donation par exemple.

Merci pour votre retour, effectivement c'était un peu notre objectif.
Le premier appartement fait 58m2, on se dit que ce n'est pas forcément facile de le passer en LmNP, on va essayer de jour le déficit foncier. ( Même si on sait que ça sera une limite pour le passer en LMNP ensuite car pas compatible)

C'est sûr que pour les études rien n'est joué, mais Toulouse reste ( a notre avis) un bon emplacement pour un investissement ( nous connaissons car y avons vécu et habitons à proximité).

Et concernant le montant de l'apport avez vous un avis ?

Merci en tout cas

 

[moietmoi]

Objectif des achats : avoir un appartement potentiel pour les études de nos enfants,

D'accord avec la mise en garde...ils feront peut être leurs études ailleurs..

placer des liquidités, ne pas être "trop" pénalisés par l imposition.

Bonne idée en ce moment.

pour le prochain, mettre un apport vous permettra de ne pas avoir d'effort d'épargne.

Bonne idée à mon avis

Dans ce cas, organisez le démembrement pour qu'ils en aient la nu-propriété par donation par exemple.

À l'inverse de ce que l'on fait habituellement
On peut donner l'usufruit temporaire.. pendant les études les enfants ont un revenu.

Toulouse reste ( a notre avis) un bon emplacement

À ce que j'en sais, dans la première couronne. Pas en centre ville.
Mais vous connaissez cela mieux que moi,ma culture toulousaine n'étant que livresque..

 

[StaphMetiR]

D'accord avec la mise en garde...ils feront peut être leurs études ailleurs..

Bonne idée en ce moment.

Bonne idée à mon avis

À l'inverse de ce que l'on fait habituellement
On peut donner l'usufruit temporaire.. pendant les études les enfants ont un revenu.

À ce que j'en sais, dans la première couronne. Pas en centre ville.
Mais vous connaissez cela mieux que moi,ma culture toulousaine n'étant que livresque..

Merci pour ta réponse, nous sommes relativement néophytes, on a sûrement des idées pas forcément réalistes ( merci pour ta remarque sur le géographie Toulousaine).

 

[StaphMetiR]

À l'inverse de ce que l'on fait habituellement
On peut donner l'usufruit temporaire.. pendant les études les enfants ont un revenu

Merci pour cette info que je ne connais pas !

 

[StaphMetiR]

pour du locatif j'essaye de mettre toujours le minimum d'apport personnel ...

autrefois on pouvait meme faire des crédits à 110% .....

Merci pour votre réponse, même avec les taux actuels ?

 

[Philou75]

Merci pour votre réponse, même avec les taux actuels ?

Oui car déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs et tu gardes ton cash pour autre placement par exemple. Il vaut mieux financer l’immobilier avec l’argent de la banque

 

[StaphMetiR]

Oui car déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs et tu gardes ton cash pour autre placement par exemple. Il vaut mieux financer l’immobilier avec l’argent de la banque

Effectivement merci!
D'ailleurs petite question, on peut déduire les intérêts mais pas les autres frais du prêt ?

 

[Philou75]

Effectivement merci!
D'ailleurs petite question, on peut déduire les intérêts mais pas les autres frais du prêt ?

Si tous frais comme l’assurance du prêt par exemple

 

[Rewolution]

En fait, en LMNP, on peut TOUT déduire
les frais de notaire,
les frais d'agence
les frais de dossier bancaire
les frais crédit logement
le comptable
les courtiers, conseils, avocats,
et l'amortissement of course.

tout, tout tout.

 

[Philou75]

En fait, en LMNP, on peut TOUT déduire
les frais de notaire,

il me semble seulement si le début de la location commence la même année que l’acquisition du bien immobilier

 

[StaphMetiR]

Si tous frais comme l’assurance du prêt par exemple

Ok merci !

 

[StaphMetiR]

Ok merci pour toutes ces réponses et le partage sur ce forum !

 

[Rewolution]

en effet, les frais d'acquisition sont déductibles pour un investissement locatif. Pas pour la transformation d'une RP en locatif.
Ce choix de déduction (ou d'amortissement) vous engage pour les achats ultérieurs d'ailleurs.

 

[moietmoi]

Ce choix de déduction (ou d'amortissement) vous engage pour les achats ultérieurs d'ailleurs.

Remarque importante..
En effet pour celui qui pense faire plusieurs investissements en location meublée.
Le choix de " passer" les frais d'acquisition en frais ou en charges d'amortissement pour le premier bien, s'impose à tous les achats futurs.