Déficit foncier et in fine

[James92]

Bonjour,
Je m'intéresse en ce moment au déficit foncier et j'ai quelques questions un peu bêtes mais pour être sur d'avoir compris.

L'idée serait de contracté un prêt in fine et d'acheter pour du locatif avec grosses charges de copro.
Admettons revenus foncier 8K HC - 7K d'intérêts d'emprunts - 4K d'autres charges déductibles = -3K du revenu global.
Cela me permettrait d'épargner 3K de moins sur PER et de l'injecter dans le bien immobilier.

1- Le régime réel, ne concerne que les revenus foncier sommes nous bien d'accords?
Je conserve toujours l'abattement de 10% pour les revenus du salaria?
Il y à bien distinction entre les deux catégories de revenu et seulement après je suis imposé sur le revenu global?

2- Le déficit foncier s'il est <10700 € c'est la même mécanique qu'un PER
Admettons 35K de revenu global - 5K de déficit (donc <10700)=30K
TMI 30% sur 30K-27K( TMI11%)= 3K€x30% donc 1000€ d'impôt ?
Et ainsi de suite l'année suivante sur la durée du crédit?

Voilà voilà.
Car sur internet entre les vendeurs de rêves de YouTube et certains site/blog qui incluent essentiellement des travaux de 50K et report sur X années on trouve pas trop d'infos sur un petit déficit pas trop gourmand.

Cdt

 

[Buffeto]

1- Le régime réel, ne concerne que les revenus foncier sommes nous bien d'accords?
Je conserve toujours l'abattement de 10% pour les revenus du salaria?
Il y à bien distinction entre les deux catégories de revenu et seulement après je suis imposé sur le revenu global?

oui

2- Le déficit foncier s'il est <10700 € c'est la même mécanique qu'un PER
Admettons 35K de revenu global - 5K de déficit (donc <10700)=30K

oui

TMI 30% sur 30K-27K( TMI11%)= 3K€x30% donc 1000€ d'impôt ?

pas compris le calcul

 

[James92]

Salut Buffeto merci pour ton retour.

Je vais me pencher su la partie AV et assurance liée au prêt maintenant.

J’imagine qu’il faut jongler et arbitrer entre prix du bien/taux/durée/intérêt av/charges/loyers/defisc/déficit pour trouver le bon équilibre et un bon coup.
C’est pas de la tarte

PS: Est-ce que c’est toi Buffetophile? j’ai lu un article de 2010 sur le blog parlant du in fine

 

[moietmoi]

Bonjour,
ATTENTION:

le déficit foncier dû aux intérêts d'emprunts n'est pas imputable sur le revenu global;
tant le code des impots que la 2044 pour la déclaration , mettent en place un système sophistiqué où l'on décompose le déficit foncier entre celui qui est dû aux charges d'exploitation pour la location, des charges(intérêts) de banques;
Dans les faits, on peut exprimer cette calculette de la manière suivante, les intérêts d'emprunt ne peuvent que amener le revenu foncier à 0, ce qui dépasse du point de vue des intérêts, est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes;
la bonne solution pour voir ce qu'il en est est de prendre une 2044 et de la remplir en simulation... quelques heures d'hiver où le cerveau chauffe, et où l'on peut réaliser des économies de chauffage!!
Mais sur le principe du infine, pour diminuer le revenu , tu as tout a fait raison. Reste à savoir le vrai gain en tenant compte du coût des intérêts..le un fine étant plus cher que le crédit amortissable.

avec grosses charges de copro.

toutes le charges ne sont pas déductibles, ni facturables au locataire, donc ce n'est pas forcément gagnant... par ailleurs les loyers n'étant pas extensibles en montant, tant par la loi, que par le pouvoir d'achat, si le loyer a trop de charges, tu ne trouveras pas de locataires;

 

[baboune]

L'idée serait de contracté un prêt in fine et d'acheter pour du locatif avec grosses charges de copro.

pour le in finé est ce que vous avez quelque chose a mettre en garantie ?
si pas de capital à placer en garantie c'est pas gagné
Cdt

 

[Buffeto]

PS: Est-ce que c’est toi Buffetophile?

oui c'est moi mais à présent je mets juste mon nom Phil Buffeto

j’ai lu un article de 2010 sur le blog parlant du in fine

oui j'en parlais en 2010 déjà

 

[James92]

D’après les impôts c’est revenus - intérêts d’emprunts en priorité et ensuite les charges du moins celles déductibles. Donc comme je l’ai dit loyer HC>intérêts.

 

[James92]

Oui bien entendu @baboune .
@moietmoi concernant la répartition des charges je verrais ça lors du prospect d’appartement.
@Buffeto d’acc, les commentaires avec 13ans de reculés étaient assez drôles
Mais sur le principe mon idée est faisable?
Je n’ai pas fait fausse route ?

 

[Buffeto]

Mais sur le principe mon idée est faisable?

bien sur mais à conditions comme le dit @baboune il sera nécessaire d'avoir un capital nanti en garantie