Débutant - Investir dans SCPI à crédit

[Carpman78]

Vu ta TMI pas sûr que ce soit le meilleur placement. Tu vas te faire exploser par les impôts

 

[moneymoneymaker]

Financer l'immobilier à crédit a toujours été une recommandation largement partagée. Mais :

• Les taux explosent, et même pour se loger en RP, le taux d'usure est souvent un bloqueur en ce moment. Pour de la SCPI, le problème doit être encore pire
• Les apports demandés augmentent (cf. publications de l'observatoire Crédit Logement)
• Au-delà de la faisabilité, il n'y a pas de raisons d'être optimiste en ce moment sur les perspectives du marché de l'immobilier d'entreprise. Pour la même raison, à savoir la remontée des taux, sur fond de dégradation économique. Vidéo que j'ai trouvée intéressante sur ce sujet :

A titre personnel, je réfléchirais à deux fois avant de partir sur de la SCPI à crédit en ce moment, vs "simplement" placer l'épargne en bourse ou sur des fonds obligataires qui redeviennent attractifs.

La bourse plutôt que de l’immobilier à crédit dans la conjoncture actuelle ?

Mon avis est qu’une chute de l’immobilier est possible. Mais que les marchés auront alors énormément ramassé avant.

Je peux comprendre ceux qui ne sont pas très optimistes pour 2023. Mais alors dans ce cas pourquoi vouloir à tout prix investir alors que le Livret A pourrait être ce qui rapporte le mieux sur l’année à venir et qu’il n’y a pas d’équivalent niveau liquidité ?

 

[sorcier]

Je peux comprendre ceux qui ne sont pas très optimistes pour 2023. Mais alors dans ce cas pourquoi vouloir à tout prix investir alors que le Livret A pourrait être ce qui rapporte le mieux sur l’année à venir et qu’il n’y a pas d’équivalent niveau liquidité ?

Inflation? Le livret A et le LDDS étant plafonnés, si les taux d’intérêt continuent à être inférieurs à l'inflation, ce n'est pas simple de savoir qui perdra plus, si celui qui garde son cash ou celui qui achète à crédit.

 

[lebadeil]

Bonjour,
Peut etre faut il alors revenir aux fondamentaux : l'immobilier (incl. SCPI) ou les actions s'achetent sur le long terme. Donc, même s'il y a des peurs de dégradation sur 2023 , ca remontera.... non ?

 

[Axiles]

La bourse plutôt que de l’immobilier à crédit dans la conjoncture actuelle ?

Mon avis est qu’une chute de l’immobilier est possible. Mais que les marchés auront alors énormément ramassé avant.

Je peux comprendre ceux qui ne sont pas très optimistes pour 2023. Mais alors dans ce cas pourquoi vouloir à tout prix investir alors que le Livret A pourrait être ce qui rapporte le mieux sur l’année à venir et qu’il n’y a pas d’équivalent niveau liquidité ?

La bourse intègre normalement (plus ou moins bien évidemment) les anticipations futures. La baisse est déjà la, -30% sur le Nasdaq en un an par exemple. Attendre une nouvelle baisse, c’est parier sur une dégradation de la situation non prise en compte par les investisseurs, des gens dont c’est le métier au quotidien. Possible, mais c’est un pari. Et sur le long terme la bourse est un choix gagnant en rentrant progressivement.

De l’autre côté l’immobilier, dont les prix ont bénéficié des baisses de taux depuis des décennies, sur lequel la baisse est à peine visible a date car il y a toujours un décalage important sur ce marché. Mais les deux principaux facteurs sur les prix immobilier (taux et situation économique) sont mal orientés. Sans même prononcer les mots DPE, réglementation et tutti quanti.

Je ne cherche à imposer à personne mon choix, mais il est vite vu . Quant au fait de ne ps investir du tout, c’est la tentation permanente. Il y a toujours de raisons de s’inquiéter pour le futur. Toujours. La meilleure façon de gérer cela est d’investir progressivement selon moi pour diluer le risque d’investir à un « mauvais moment »

P.S : j'ai de l'immobilier (RP) et de l'immobilier d'investissement (LMNP). Mais pris intégralement à crédit, et avant la remontée des taux.

 

[moietmoi]

La bourse intègre normalement (plus ou moins bien évidemment) les anticipations futures. La baisse est déjà la, -30% sur le Nasdaq en un an par exemple. Attendre une nouvelle baisse, c’est parier sur une dégradation de la situation non prise en compte par les investisseurs, des gens dont c’est le métier au quotidien. Possible, mais c’est un pari. Et sur le long terme la bourse est un choix gagnant en rentrant progressivement.

De l’autre côté l’immobilier, dont les prix ont bénéficié des baisses de taux depuis des décennies, sur lequel la baisse est à peine visible a date car il y a toujours un décalage important sur ce marché. Mais les deux principaux facteurs sur les prix immobilier (taux et situation économique) sont mal orientés. Sans même prononcer les mots DPE, réglementation et tutti quanti.

Je ne cherche à imposer à personne mon choix, mais il est vite vu . Quant au fait de ne ps investir du tout, c’est la tentation permanente. Il y a toujours de raisons de s’inquiéter pour le futur. Toujours. La meilleure façon de gérer cela est d’investir progressivement selon moi pour diluer le risque d’investir à un « mauvais moment »

P.S : j'ai de l'immobilier (RP) et de l'immobilier d'investissement (LMNP). Mais pris intégralement à crédit, et avant la remontée des taux.

Même si, sur les grandes lignes je suis en accord avec toi, je trouve difficile de parler de l'immobilier en général, ainsi que de la bourse en général.
Ces 2 catégories sont diverses et variées.
Tout dépend des objectifs de chacun .
Mais un critère jusqu'à maintenant valable s'estompe pour les années à venir en immobilier,ce sont les placements de très forts rendements au détriment de la tenue dans le temps de la valeur du bien. Sauf peut être dans la logistique.
Les investissements que j'ai fait, achat pas chers et loyers élevés ne sont quasi plus faisables aujourd'hui vu les contraintes que tu cites.

 

[Axiles]

Je trouve difficile de parler de l'immobilier en général, ainsi que de la bourse en général.

Oui clairement.

Pour ma part j'ai une approche très passive (voire flemmarde) de l'investissement, détaillée ici. Donc dans le cas de la bourse, je ne vais pas faire de paris sur un secteur, une zone géographique, etc., ce qui explique ma vision simplificatrice du sujet

 

[moneymoneymaker]

Mon message n'avait pas pour but de tout mettre sur des livrets A.

Je pense aussi que pour l'immo ou la bourse, l'investissement se fait sur le long termes. Dans ce cas, j'ai du mal à comprendre les craintes en ce qui concerne le moyen termes. Je faisais simplement remarquer que quitte à avoir peur, autant l'être pour tout, et donc rester liquide en attendant que l'orage passe.

Maintenant j'entends parler de hausse des taux tous les jours, mais pour l'instant, ces taux me rappellent surtout ceux du milieu des années 2010 et ils étaient qualifiés de bons à l'époque. Ils sont en tout cas toujours en dessous de l'inflation donc...

Enfin, certains des membres semblent oublier l'effet de levier du crédit immobilier.

 

[Axiles]

Mon message n'avait pas pour but de tout mettre sur des livrets A.

Je pense aussi que pour l'immo ou la bourse, l'investissement se fait sur le long termes. Dans ce cas, j'ai du mal à comprendre les craintes en ce qui concerne le moyen termes. Je faisais simplement remarquer que quitte à avoir peur, autant l'être pour tout, et donc rester liquide en attendant que l'orage passe.

Maintenant j'entends parler de hausse des taux tous les jours, mais pour l'instant, ces taux me rappellent surtout ceux du milieu des années 2010 et ils étaient qualifiés de bons à l'époque. Ils sont en tout cas toujours en dessous de l'inflation donc...

Enfin, certains des membres semblent oublier l'effet de levier du crédit immobilier.

Effet de levier qui devient effet de massue quand ça baisse

 

[moneymoneymaker]

Certainement. Vous avez souvenir d’une baisse des loyers en France sur les dernières décennies ?

 

[Axiles]

Certainement. Vous avez souvenir d’une baisse des loyers en France sur les dernières décennies ?

Oui, en ce moment même [lien réservé abonné]. Et le raisonnement s’applique aussi a la baisse de la valeur de l’actif (immobilier) dont a de bonnes raisons de penser qu’elle va baisser (en général) comme la capacité d’emprunt des acquéreurs baisse nettement.

Loin de moi l’idée de déconseiller l’immobilier tout court. Mais en ce moment, dans un contexte de hausse des taux, de probable crise économique et de baisse des prix à attendre, ça ne me semble juste pas la brique sur laquelle aller en priorité.

Très bonne vidéo que j’avais postée dans un autre fil :

Ne pas s’arrêter au titre putaclic, le contenu est très bien

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour qu'il y ait un effet de levier positif c'est à dire l'inverse d'un "effet de massue = effet boomerang" il faut que la rentabilité nette excède le taux réel du crédit.

Or, la rentabilité réelle d'un bien ne résulte pas seulement des ressources/recettes; le niveau des diverses charges et/ou absences de recettes (vacances locatives - loyers impayés - travaux rénovations/dégradations - charges copro - assurances - taxes/impôts....) peuvent venir obérer cette rentabilité et annihiler ledit effet de levier espéré.

 

[moietmoi]

Certainement. Vous avez souvenir d’une baisse des loyers en France sur les dernières décennies ?

cela dépend de ce qu'on appelle loyer et baisse;
jusqu'à quelques années les loyers étaient libres, puis suivant les régions et se généralisant:
-on n'a plus eu le droit d'augmenter le loyer entre 2 locations;
- on a des plafonds de loyers , même pour une première location;
puis le loyer d'une colocation ne peut plus dépasser le loyer "normal" du bien..
bref le rendement de mes colocations à baissé de 60%......
et si on regarde bien,des millions de biens ne peuvent plus se louer dans quelques mois.....

 

[Philou75]

et si on regarde bien,des millions de biens ne peuvent plus se louer dans quelques mois.....

Ça fait les affaires de ceux qui louent des logements hors des zones des plafonnements de loyer et avec des DPE à partir de D voire E. Pour ceux-là les loyers peuvent continuer d’augmenter au rythme de l’IRL d’autant plus qu’il risque d’y avoir moins de logements à louer dans un futur proche à cause de ce DPE.