Luciole49
Contributeur régulier
Voltrush a dit:
Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis
Nickfurry77
Contributeur
Merci Claude pour ton éclairage :
La réalité brutale : dans 90% des cas, voter OUI à une prorogation revient à accorder un crédit gratuit supplémentaire à l'opérateur, sans contrepartie réelle. Le taux majoré de 0,5% est une compensation dérisoire face à l'immobilisation de ton capital et au risque accru.
Pourquoi les plateformes poussent toujours à voter OUI
Intérêt financier direct. La plateforme perçoit des commissions sur les encours sous gestion. Tant qu'un projet n'est pas en défaut officiel, il reste dans ses encours et génère des frais de gestion. Un défaut = arrêt des commissions + coût d'une procédure judiciaire à leur charge.
Taux de défaut publié. L'AMF oblige les PSFP à publier leurs taux de défaut. Un défaut formellement déclaré dégrade ce taux et nuit à la collecte de nouveaux projets. Une prorogation = pas de défaut dans les statistiques, même si l'opérateur ne peut pas rembourser.
Responsabilité réduite. Si la masse vote OUI, la plateforme est couverte. Elle a "consulté les investisseurs". Si tu votes NON et que la procédure qui s'ensuit rapporte moins, c'est "le choix de la masse". Le risque est transféré à toi.
Relation commerciale avec les opérateurs. Les plateformes ont besoin des opérateurs pour leurs futurs projets. Un opérateur "brûlé" par une procédure judiciaire agressive ne reviendra pas sur la plateforme. Il y a un conflit d'intérêts structurel entre défendre les investisseurs actuels et séduire les futurs opérateurs.
Quand voter OUI est légitime vs quand c'est une erreur
OUI légitime : couverture > 150% avec actif liquide, opérateur de bonne foi avec communication régulière, taux majoré significatif (+1% minimum), hypothèque 1er rang inscrite, durée < 6 mois. Exemples : Atelier Montparnasse (192%), Bib. Mitterrand (promesse ferme), Touquet (contractuel respecté).
OUI une erreur : opérateur silencieux ou de mauvaise foi, couverture < 120%, hypothèque non inscrite, prorogation > 3e fois consécutive, aucune contrepartie concrète. Exemples : Hôtel de Triomphe (fonds disparus), La Pinède (protocole jamais signé), Val-d'Oise (plan sauvegarde déjà raté).
Ce que tu dois exiger systématiquement en échange d'un OUI : hypothèque complémentaire ou sûreté nouvelle, clause de déchéance du terme automatique en cas de nouveau défaut, rapport mensuel d'avancement obligatoire, taux majoré d'au moins 1% (pas 0,5%).
Le conflit d'intérêts des plateformes est structurel, pas accidentel. Une plateforme qui déclare un défaut formel perd ses commissions sur cet encours, dégrade son taux de défaut publié AMF, et grille un opérateur avec qui elle travaille peut-être sur d'autres projets. Chaque prorogation accordée leur coûte zéro et leur rapporte 6 mois de commissions supplémentaires. Comprendre ça change complètement la façon dont on lit leurs communications.
La réalité brutale : dans 90% des cas, voter OUI à une prorogation revient à accorder un crédit gratuit supplémentaire à l'opérateur, sans contrepartie réelle. Le taux majoré de 0,5% est une compensation dérisoire face à l'immobilisation de ton capital et au risque accru.
Pourquoi les plateformes poussent toujours à voter OUI
Intérêt financier direct. La plateforme perçoit des commissions sur les encours sous gestion. Tant qu'un projet n'est pas en défaut officiel, il reste dans ses encours et génère des frais de gestion. Un défaut = arrêt des commissions + coût d'une procédure judiciaire à leur charge.Taux de défaut publié. L'AMF oblige les PSFP à publier leurs taux de défaut. Un défaut formellement déclaré dégrade ce taux et nuit à la collecte de nouveaux projets. Une prorogation = pas de défaut dans les statistiques, même si l'opérateur ne peut pas rembourser.Responsabilité réduite. Si la masse vote OUI, la plateforme est couverte. Elle a "consulté les investisseurs". Si tu votes NON et que la procédure qui s'ensuit rapporte moins, c'est "le choix de la masse". Le risque est transféré à toi.Relation commerciale avec les opérateurs. Les plateformes ont besoin des opérateurs pour leurs futurs projets. Un opérateur "brûlé" par une procédure judiciaire agressive ne reviendra pas sur la plateforme. Il y a un conflit d'intérêts structurel entre défendre les investisseurs actuels et séduire les futurs opérateurs.Quand voter OUI est légitime vs quand c'est une erreur
OUI légitime : couverture > 150% avec actif liquide, opérateur de bonne foi avec communication régulière, taux majoré significatif (+1% minimum), hypothèque 1er rang inscrite, durée < 6 mois. Exemples : Atelier Montparnasse (192%), Bib. Mitterrand (promesse ferme), Touquet (contractuel respecté).OUI une erreur : opérateur silencieux ou de mauvaise foi, couverture < 120%, hypothèque non inscrite, prorogation > 3e fois consécutive, aucune contrepartie concrète. Exemples : Hôtel de Triomphe (fonds disparus), La Pinède (protocole jamais signé), Val-d'Oise (plan sauvegarde déjà raté).Ce que tu dois exiger systématiquement en échange d'un OUI : hypothèque complémentaire ou sûreté nouvelle, clause de déchéance du terme automatique en cas de nouveau défaut, rapport mensuel d'avancement obligatoire, taux majoré d'au moins 1% (pas 0,5%).Le conflit d'intérêts des plateformes est structurel, pas accidentel. Une plateforme qui déclare un défaut formel perd ses commissions sur cet encours, dégrade son taux de défaut publié AMF, et grille un opérateur avec qui elle travaille peut-être sur d'autres projets. Chaque prorogation accordée leur coûte zéro et leur rapporte 6 mois de commissions supplémentaires. Comprendre ça change complètement la façon dont on lit leurs communications.
Romanof16
Contributeur
Depuis que je me sers de Claude pour poser des questions précises et pointer les incohérences sur mes projets en retard, les retours des PF se font de plus en plus rare…….Nickfurry77 a dit:
Claude s’agace plus que moi des réponses des PF quand y’en a
gros panda
Contributeur régulier
[Montreuil logistique] [Pulsim] clubfunding
Remboursement intégral des 30% du capital restant et de ses intérêts après 2.5 ans de retard.
Je peux désormais faire un bilan de Clubfunding car sur mes 12 investissements, il m'en reste un seul qui est en liquidation judiciaire et dont je ne retrouverai pas mon capital.
J'ai investi dans 12 projets avec 1000e chacun en 2021/2022 : intérêts nets reçus 1300e et perte net capital donc 1000e sur projet Tenon.
Taux d'intérêts sur 2 ans (les 3/4 de mes projets ont été remboursés dans les temps ou en avance) : 1.2% nets sur 2 ans malgré la diversification. Certains diront que j'ai la chance de m'en tirer en positif. Oui, j'ai eu énormément de chance mais le bilan n'est pas glorieux et j'ai encore pas mal de casseroles chez Wiseed ou je serai négatf malgré la diversification également.
Le risque n'en vaut pas la peine, le crowdfunding Immo, terminé pour moi (plus investi depuis 10/2023).
Est ce que je recommanderai Clubfunding ? : certainement pas
Est ce que j'investisserai de nouveau chez Clubfunding, même hors immobilier ? Impossible
Remboursement intégral des 30% du capital restant et de ses intérêts après 2.5 ans de retard.
Je peux désormais faire un bilan de Clubfunding car sur mes 12 investissements, il m'en reste un seul qui est en liquidation judiciaire et dont je ne retrouverai pas mon capital.
J'ai investi dans 12 projets avec 1000e chacun en 2021/2022 : intérêts nets reçus 1300e et perte net capital donc 1000e sur projet Tenon.
Taux d'intérêts sur 2 ans (les 3/4 de mes projets ont été remboursés dans les temps ou en avance) : 1.2% nets sur 2 ans malgré la diversification. Certains diront que j'ai la chance de m'en tirer en positif. Oui, j'ai eu énormément de chance mais le bilan n'est pas glorieux et j'ai encore pas mal de casseroles chez Wiseed ou je serai négatf malgré la diversification également.
Le risque n'en vaut pas la peine, le crowdfunding Immo, terminé pour moi (plus investi depuis 10/2023).
Est ce que je recommanderai Clubfunding ? : certainement pas
Est ce que j'investisserai de nouveau chez Clubfunding, même hors immobilier ? Impossible
ReneL
Membre
Toujours pas de nouvelles sur Rueil Commerces… j’imagine que cela va venir si Méditerranée Cap 7 / Montreuil Logistiques ont été remboursés par PULSIM… est-ce que quelqu’un d’autre est sur le projet ?gros panda a dit:
Axiles
Contributeur régulier
Nickfurry77 a dit:
Merci pour ce rappel de salubrité publique sur le désalignement d'intérêts structurel qui existe dans le crowdfunding. Surtout le dernier paragraphe.
Je remets mon message aussi dans la même veine :
Romanof16
Contributeur
LPB
Les derniers projets ne partent pas…. Cela stagne.
Peut être que les gens en ont marre de perdre leur argent ?
Les derniers projets ne partent pas…. Cela stagne.
Peut être que les gens en ont marre de perdre leur argent ?
ostibapa
Contributeur régulier
Romanof16 a dit:
Les temps sont durs : le taux de [LPB] [Le Phenix] vient d'être poussé à 13% pour attirer le pigeon...
Ceci étant, dans le même temps, ils ont battu en avril leur record de collecte avec 400 millions
Charles356
Contributeur régulier
Les projets en cours ne me donnent pas trop envie :Romanof16 a dit:
- Le château avec un CA estimé à 11m€ et une "étude de marché" baclée en 3 pages qui ne correspond même pas au montant du CA prévisionnel : 7500€ / m² ça fait 7,2m€ voire 9m€ en comptant les dépendances ce qui est déjà limite. Ils sont où les 11m€?
Il y a soit-disant 2 avis de valeur d'acteurs reconnus sur le marché immobilier du luxe. Pourquoi ne pas les donner? Le porteur de projet veut emprunter 4m€ et l'étude de marché fournie ressemble au travail de dernière minute d'un collégien de 6ème.
- La villa où on refinance un prêt en ajoutant au passage 176k€ au montant du prêt à rembourser mais par magie l'apport initial du porteur de projet serait conservé et il apporterait même 135k€ supplémentaires.
Même en tenant compte des frais de dossier de LPB ça ne colle pas. Les intérêts sont payés in-fine et n'interviennent pas dans le calcul de l'apport.
Aucune info sur le prix d'acquisition initial ni sur le montant des travaux déjà effectués.
La couverture hypothécaire est calculée sur la base du prix de vente (avec un prix au m² très au delà du prix haut du marché) au lieu du prix d'achat comme ce qui se pratique usuellement.
La qualité des infos sur ces projets est franchement médiocre...
Voltrush
Contributeur régulier
La qualité des infos sur l'ensemble des projets est médiocre.Charles356 a dit:
Ils font que de tourner autour du pot en permanence sur des projets de 2022/2023.
Et vu ce que je vois passer ici c'est la même chose sur les projets récents.
ostibapa
Contributeur régulier
Dans la série de la qualité des infos, surprise sur [LPB] [L’Ohana]:
le même jour, le porteur de projet fait une autre collecte [Look&Fin] [Rue Baratte Cholet] !
L&F a la transparence de communiquer sur les différentes collectes. Il y’en a d’ailleurs une 3ème à venir…
Pas un mot chez LPB.
A noter par ailleurs que pour l’opération financée par LPB, L&F annonçait initialement 100 k€ de CA en moins, en partie compensés par une réduction de 80 k€ sur le poste travaux.
Retour LPB :
le même jour, le porteur de projet fait une autre collecte [Look&Fin] [Rue Baratte Cholet] !
L&F a la transparence de communiquer sur les différentes collectes. Il y’en a d’ailleurs une 3ème à venir…
Pas un mot chez LPB.
A noter par ailleurs que pour l’opération financée par LPB, L&F annonçait initialement 100 k€ de CA en moins, en partie compensés par une réduction de 80 k€ sur le poste travaux.
Retour LPB :
La présentation L&F a été modifiée mais... "quand c'est flou, c'est qu'il y'a un loup"
Dernière modification:
Charles356
Contributeur régulier
Voltrush a dit:
Il y a des projets corrects, tout n'est pas mauvais en ce moment.
C'est comme le suivi des projets en cours. Sur certains projets c'est plutôt bien géré par contre pour d'autres c'est très léger.
NicoNoclaste
Contributeur régulier
Bonjour
De fait, la réponse à votre question semble être: NON.
A 13%, la cohorte des pigeons se fait légion.
Le seuil de faisabilité de 3,6 M€ devrait être atteint dans les temps; tout vient à point à qui sait attendre...
Consternant.
Et aucune supervision ne semble être en mesure de pallier le manque de rigueur des arpètes.
Actualité de [LPB] [La Baguette]: vote accordant une prorogation de 12 mois supplémentaires (85%), avec suppression des pénalités de retard (52%).Romanof16 a dit:
De fait, la réponse à votre question semble être: NON.
Ce qui a fait bondir le taux de souscription au projet à plus de 70% en moins de 3 heures...ostibapa a dit:
A 13%, la cohorte des pigeons se fait légion.
Le seuil de faisabilité de 3,6 M€ devrait être atteint dans les temps; tout vient à point à qui sait attendre...
Consternant.
Accessoirement, le bilan prévisionnel ne tient compte que du coût du foncier et des frais liés au prêt LPB (commission + intérêts sur 18 mois). Quid du coût des "travaux de rénovation complète" et du prêt bancaire? Il n'y a décidément pas que l'étude de marché qui pèche dans cette présentation...Charles356 a dit:
Et aucune supervision ne semble être en mesure de pallier le manque de rigueur des arpètes.
Je n'ai absolument rien vu passer de bon depuis cinq mois sur CF, Baltis et LPB.Charles356 a dit:
JIGA
Membre
[LPB] [Le Solarys]
enfin un projet remboursé complètement sans retard, le premier pour moi depuis 6 mois.
Plus que 31 projets en retard sur LBP
enfin un projet remboursé complètement sans retard, le premier pour moi depuis 6 mois.
Plus que 31 projets en retard sur LBP
Berberis_1992
Contributeur régulier
ostibapa a dit:
[LPB] [Le Phenix]
Avec un taux à 13%, il est vrai qu'il n'est plus nécessaire de répondre aux questions posées .......
Je suis parti du contrat obligataire indiquant CHATEAU PHENIX [lien réservé abonné] et de l'opérateur [lien réservé abonné].
Premier élément étonnant, l'activité principale d'un "domaine viticole d’exception" : Acquisition, revente en l'état ou après travaux, rénovation, transformation, location de tous biens immobiliers.
Avec un siège social au 122 chemin des Caperanies 33360 Quinsac ou au 122 Lieudit Boulbenne, 33360 Quinsac : Demeure dite Château de la Boulbène [lien réservé abonné].
Cette société "Château Phenix" [lien réservé abonné] (voir la copie des statuts) a été créée ce mois d'avril 2026 (voire officiellement au 01/01/2027 [lien réservé abonné], je n'ai pas compris).
La commune de Quinsac se trouve sur le territoire de l'AOC de l'Entre-deux-Mers.
Le site Web du Château Phenix [lien réservé abonné] (créé en 2023, [lien réservé abonné] cherchez "chateau-phenix") indique que "Situé sur la commune de Illats, le vignoble de 4 hectares s’étend sur la crête et les versants sud / sud-ouest des côteaux d’Archambeau.".
Or, la commune de Illats est sur le territoire des Graves, de l'autre côté de la Garonne .......
Je passe le fait que "Samuel D. en charge aujourd’hui du Château PHENIX".
Le même Samuel D. exerce son activité principale au Château d’Archambeau [lien réservé abonné].
Pourquoi "mettre en tête de gondole" la notion de "domaine viticole d’exception" alors que la vente porte uniquement sur une demeure dans un grand parc arboré avec un domaine n'étant pas concerné par la vente ?
Pourquoi une association de lieux n'ayant aucun rapport entre eux : "Le vignoble d’un seul tenant, atout fonctionnel et de charme de cette propriété, se situe sur une colline unique dans l’appellation des Graves." ?
Le seuil de faisabilité de 3,6 M€ étant maintenant atteint .......
Nickfurry77
Contributeur
en parlant de taux ils ont drastiquement baissés sur les petits nouveaux :
on est loin des années fastes , les heures de gloires
on est loin des années fastes , les heures de gloires
Dallas78
Membre
Ca change quoi? A la fin dans les 2/3 des cas, pas d interets ni de remboursement de capital...alors que ce soit 9% ou 17% ne change pas grand chose...A la fin l emprunteur négociera 2 ans de décalage, annulation des ineterets et des pénalités de retard....Nickfurry77 a dit:
Bref les taux promis n'engagent que ceux qui y croient....
Vince008
Membre
Un projet qui risque fort de tourner au vinaigreBerberis_1992 a dit:
Miles
Contributeur régulier
Bonjour, vous avez reçu vos IFU Upstone et LPB ? Ce sont les deux seules plateformes où j'ai eu des remboursements en 2025 mais je n'ai pas d'IFU.
ostibapa
Contributeur régulier
LPB dispo sur le site internet sous la rubrique mes documentsMiles a dit:
Upstone : pas d'intérêts perçus en 2025 mais devrait être dispo sur le site onglet fiscalité.
Sachant que les années précédentes il y'avait un écart entre le site (IFU unique au nom d'Upstone) et le pré-remplissage de la déclaration (au nom de chaque société de projet)
Dernière modification:
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