Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CharlyBgood]

HEllo les "MoneyVoxiens",

une information: j'ai été appelé en direct par un des analystes de ClubFunding (un certain Martin Nicoud, ex-Wavestone): il m'a demandé pq je m'étais inscrit et je n'avais tjs pas encore investi chez eux. J'ai répondu que le ticket mini à 1000 boules me posait problème et qu'à la base, je m'étais inscrit parce que leurs tickets initiaux étaient à 500 balles; sans que j'ai pu me placer chez eux (opportunité correcte et/ou disponibilité à l'heure H)
Il a alors reconnu que c'était effectivement pénalisant et qu'ils remettrait des projets à ticket de 500, de temps à autres. Je m'étais désinscrit de leur news.

Aussi si vous avez des news d'eux sur ce genre de tickets, ça peut m'intéresser, svp, merci.

NB: principalement investi chez Wiseed (95%), je reste traumatisé par l'un de mes seuls investissement en crowd immo à 1000 boules, qui est encore et tjs en défaut ce jour. Et naturellement je cherche à me diversifier sur d'autres plate-formes, ce que j'ai commencé à entreprendre laborieusement ...

 

[Tomas466]

J'ai aussi été appelé pour un projet "pas encore communiqué" à 11% de rendement annuel. Je n'ai pas donné suite, j'ai du mal avec leur plateforme.

 

[DryClepsydra]

Le 11% me fait peur personnellement, c'est beaucoup trop élevé, cela cache un risque important à mon sens...

Deux nouveaux projets sur Fundimmo cette semaine :
Saint Exupéry (9 mois, 600k)
Breizh (24 mois, 350k)

Le premier me plaît beaucoup.

 

[CharlyBgood]

Deux nouveaux projets sur Fundimmo cette semaine :

Tu sais à cb c'est leur ticket mini chez Fundimmo stp ?

 

[DryClepsydra]

Tu sais à cb c'est leur ticket mini chez Fundimmo stp ?

Malheureusement, non, mais il y a de fortes chances que ce soit 1.000 EUR...

 

[CharlyBgood]

il y a de fortes chances que ce soit 1.000 EUR...

Alors je passe;
dommage car effectivement sur l'aéroport de Lyon St Ex ç'eut été intéressant

 

[DryClepsydra]

Alors je passe;
dommage car effectivement sur l'aéroport de Lyon St Ex ç'eut été intéressant

C'est du 9% en lien avec : "Le projet SAINT EXUPERY consiste en la réalisation d'une avance sur le paiement de la vente d'un terrain à bâtir situé en Meurthe-et-Moselle (54) dans la région Grand Est."

S'agissant de tes déconvenues précédentes, j'évite certaines plate-formes en suivant l'agrégateur suivant :
[lien réservé abonné]Certaines sont à éviter...

 

[CharlyBgood]

C'est du 9% en lien avec : "Le projet SAINT EXUPERY consiste en la réalisation d'une avance sur le paiement de la vente d'un terrain à bâtir situé en Meurthe-et-Moselle (54) dans la région Grand Est."

S'agissant de tes déconvenues précédentes, j'évite certaines plate-formes en suivant l'agrégateur suivant :
[lien réservé abonné]Certaines sont à éviter...

Effectivement j'ai cru à l'aéroport éponyme, merci.

Merci de l'info, moi aussi je suis abonné à la news d'Argent & Salaires, qui en plus de faire un rating des P-F, investissent des billes dans quasiment chacune d'entre elles, donc c'est du concret.
Mais ... chuuutt ! On est sur MoneyVox
eux aussi font du bon boulot !

 

[poam5356]

il y a un nouveau projet sur Clubfunding au Trocadero.
J'ai 2 interrogations sur ce projet
1) pourquoi du 11 % , Parcequ'a part une preco à 50 % et une societe de promotion récente … (à part peut etre les locataires en place)

Je pense qu'il y a 2 raisons :
-> Un projet peu habituel avec remboursement de la moitié des investissements lorsque la vente du 1er bâtiment est effective, en novembre 2019.
Les investisseurs n'aiment pas vraiment les projets de courte durée. Un taux plus élevé le rend plus attrayant.
-> La jeunesse du promoteur Promoneo qui est impliqué pour 50% dans le projet. Son président a 59 ans et semble qualifié, mais sa société Promoneo n'a que 2 ans d'existence.
Les données manquent pour en apprécier la qualité. C'est ce qui transparait dans le diagramme en radar du début du pdf : les 3 points en rapport avec les finances de la société sont en retrait.
2 raisons qui sont mentionnées en page 2 du pdf "Points d'attention" :
- Pas encore d’opération livrée sur PROMONEO
- Acteur récent, mais associé avec un marchand de biens reconnu

2) le planning est incohérent… ils parlent de 18 mois mais le site la date d'echeance est en mars 2020 et sur le planning du PDF il est fait uniquement mention d'une fin de commercialisation enseptembre 2020.

Il faut prendre les données du pdf.
Vente effective du dernier lot en 09/2020.... Une date prévisible, compte tenu de l'emplacement du bien. Mais une date qui reste une estimation. Qu'ils se donnent 6 mois supplémentaires en prévoyant un projet sur 18 mois me semble cohérent, et c'est plutôt bien de prévoir cette sécurité de temps.

Là où il est situé, ce projet me convient bien et je vais y participer. 1,5M€ recherchés, il ne devrait pas y avoir de problème pour souscrire.

 

[mvhrb888]

Un projet peu habituel avec remboursement de la moitié des investissements lorsque la vente du 1er bâtiment est effective, en novembre 2019.

Du coup, qu'est-ce que vous comprenez de ce remboursement en deux temps ? Si j'investis 1000 € on m'en rembourse 500 en novembre et 500 "à maturité" (selon l'expression utilisé dans le pdf) ?
Je trouve le document pdf cette fois particulièrement concis, mais il vrai que cet emplacement exceptionnel réduit fortement les risques.

 

[poam5356]

Du coup, qu'est-ce que vous comprenez de ce remboursement en deux temps ? Si j'investis 1000 € on m'en rembourse 500 en novembre et 500 "à maturité" (selon l'expression utilisé dans le pdf) ?

Oui, c'est bien ça.

 

[kimojo]

Bonjour,
je découvre votre forum et le crowdfunding immo et je trouve les 2 très intéressants.
Après inscription sur homunity j'ai téléchargé le pdf du patio de carmel et je me pose un question sur le rendement.
On nous annonce un rendement annuel pour un investissement sur 24 mois. Le contrat peut être prolongé de 6 mois si nécessaire.
Du coup si les 6 mois sont utilisés c'est 6 mois au pourcentage annuel ou 6 mois à 0% ? Et donc une baisse du taux annuel au moment du remboursement.
Si finalement il faut plus que 6 mois, il se passe quoi?

Merci pour vos réponses

 

[poam5356]

Bonsoir, et bienvenue.
Le capital investi est rémunéré au taux annuel du projet, qu'il soit prolongé, remboursé à son échéance normale, ou remboursé par anticipation. La règle de 3 est de rigueur!

 

[kimojo]

ok merci pour l'information, ça peut donc faire chuter drastiquement le taux si par exemple on nous annonce 10% annuel ça prend 2 ans plutôt qu'un an, on passerait à 5%...
Pourquoi ils annoncent 6 mois de prolongation si nécessaire ? En quoi le promoteur est dans l'obligation de respecter cela ? il y perd quoi à rembourser en 9 mois ?

 

[poam5356]

Ah, vous allez réviser vos tables de multiplication en punition!
10% annuel... que ce soit sur 1, 2 ou 5 ans, ce sera toujours du 10% annuel.
10% sur 100€ sur 1 an = 10€
10% sur 100€ sur 2 ans = 20€
Chez Clubfunding, les intérêts sont versés tous les mois.

Le promoteur, sa seule préoccupation est de tout vendre dans le temps donné, et même plus vite s'il le peut.
Il est donc logique de prévoir une marge de temps parce qu'il est impossible de savoir aujourd'hui si tout sera vendu dans 1 an. S'agissant du Trocadéro, on peut se douter qu'il n'y aura pas de problème pour tout commercialiser. Il n'en demeure pas moins vrai que ménager un délai est logique.

 

[kimojo]

Ok j'avais mal interprété votre message
Donc en cas de retard les intérêts continuent à courir.

Si il dépasse les 6 mois supplémentaires (problème de construction ou autres), il se passe quoi de plus que de payer 1/12eme d'intérêt par mois de retard ?

 

[poam5356]

Tout dépend de ce qui est mentionné dans l'offre de financement.
Sur certaines plateformes, Wiseed par exemple, une AG est convoquée pour statuer et valider, ou non, une éventuelle prolongation du prêt.... Qui est validée parce qu'il y va de l'intérêt des prêteurs.

 

[kimojo]

On a accès à ces informations sur homunity ?
Je ne vois rien sur leur pdf.

 

[Martintintin]

Là où il est situé, ce projet me convient bien et je vais y participer. 1,5M€ recherchés, il ne devrait pas y avoir de problème pour souscrire.

N'est-ce pas 1.3M d'euros pour le projet Trocadéro sur Clubfunding?

 

[Maju]

Auriez-vous une date voire la doc pour le projet au Troca ? Je ne reçois plus leurs mails