Bonjour,
Comme le disait baboune, j’ai pu « décortiquer » le plan de financement que votre banque vous a proposé et que vous avez accepté.
=> Trois remarques préalables :
1) - Votre banque indique considérer des revenus de 3.556€ et tenir compte d’une charge antérieure de 242€ dans le calcul de votre taux d’endettement qu’elle affiche à 34,22%.
Si l’on fait abstraction d’une première période de huit mois où vous avez demandé une franchise totale, les premières échéances - tous prêts confondus - sont, aux arrondis près, de 925€.
Donc, pour moi, votre taux d’endettement est de (925€ + 242€) / 3.556€ = 32,82% et non pas 34,22%.
Mais peu importe ; l’essentiel étant de pouvoir comparer des situations comparables, dans les diverses hypothèses que j’ai émises - pour ce seul projet (donc charge antérieure exclue) - j’ai retenu une échéance cible de 925€ assurances comprises afin d’avoir un projet acceptable par votre banque.
Dit autrement, un montage qui générera une charge supérieure audits 925€ assurances comprises conduira à un refus des crédits et, donc, une impossibilité de réaliser le projet d’investissement.
2) - J’ai bâti quatre plans de financements (Voir tableaux Excel joints):
+ Le premier (bandeau bleu) reproduit l’offre de votre banque.
+ Le deuxième (bandeau jaune) suppose deux crédits (PTZ + complémentaire) juxtaposés
- + - Sans prêts gigognes
- + - Sans lissage
+ Le troisième reprend le deuxième sans prêts gigognes mais avec un « lissage simple « PTZ + complémentaire » (bandeau gris)
+ Le quatrième simule un montage gigogne à échéances lissées avec les mêmes prêts que ceux de votre banque
mais en évitant tout amortissement négatif. (bandeau violet)
3) - Si vous regardez la reproduction du plan de financement de votre banque (1er tableau - bannière bleue à gauche - colonne AO) vous pouvez observer que bien qu’ayant 128 lignes en amortissements négatifs sur votre prêt long lisseur, sur l’ensemble du plan de financement (= tous prêts confondus - colonne AW)
il ne reste plus que 8 lignes avec des amortissements négatifs.
Cela s’explique par « l’injection » de deux prêts emboîtes de durées plus courtes (donc taux plus faibles) qui génèrent des sur amortissements compensant les amortissements négatifs du prêt long lisseur.
En fait si vous n’aviez pas demandé cette première période de franchise de huit mois, globalement, vous n’auriez pas eu d’amortissements négatifs du tout.
=> Maintenant analysons et comparons les résultats.
=> Montage de votre banque (Tableaux amortissement bandeau bleu)
+ Première échéance projet assurances comprises.... = 924,99€
+ Total des échéances payées assurances comprises = 275.895,89€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. =
170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)………………… =
105.365,89€
+ Taux d’ensemble du plan de financement…………... = 3,5534%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)………... = 32,79%
=> Hypothèse N°1 - « PTZ + complémentaire » juxtaposés - Sans prêts gigognes et sans lissage ( Tableaux amortissement bandeau jaune)
+ Première échéance projet assurances comprises = 1.036,88€
Avec une telle échéance vous n’auriez pas eu à vous demander si vous gagniez ou perdiez de l’argent car le
taux d’endettement résultant étant de 35,94% le prêt aurait été refusé et vous n’auriez pas pu réaliser votre projet
+ Total des échéances payées assurances comprises = 275.592,11€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. =
170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)………………… =
105.062,11€
+ Taux d’ensemble du plan de financement…………... = 3,7646%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)………... = 35,94%
=> Hypothèse N°2 - « PTZ + complémentaire » - Sans prêts gigognes mais avec lissage simple ( tableaux amortissement bandeau gris)
+ Première échéance projet assurances comprises = 925€
+ Mais pour réduire ladite échéance à ce montant compatible avec votre capacité de remboursement il a été
nécessaire d’allonger la durée du prêt lisseur de 8 mois.
Étant précisé que - sur cette durée - il n’est pas du tout certain que votre banque aurait maintenu ce taux de 3,90% ; compte tenu de sa grille de taux
peut-être serait-il passé à 3,95% ou même 4% ???
En supposant donc que le taux soit cependant maintenu à 3,90%
(???) nous obtenons :
+ Total des échéances payées assurances comprises = 284.538,71€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. =
170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)………………… =
114.008,71€
+ Taux d’ensemble du plan de financement…………... = 3,7745%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)………... = 32,79%
=> Hypothèse N°3 - Montage de votre banque mais sans aucun amortissement négatif ( Tableaux amortissement bandeau violet).
+ Première échéance projet assurances comprises = 1.070,66€
Avec une telle échéance vous n’auriez pas eu à vous demander si vous gagniez ou perdiez de l’argent car
le taux d’endettement résultant étant de 36,89% le prêt aurait été refusé et vous n’auriez pas pu réaliser votre projet.
En effet, mathématiquement parlant, il est impossible de maintenir vos deux prêts courts emboîtés à taux plus faible sans réduire la durée du prêt long lisseur à 229 mois et, corrélativement, augmenter l’échéance assurances comprises à 1.070,66€
+ Total des échéances payées assurances comprises = 245.180,27€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. =
170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)…………………. =
074.650,27€
+ Taux d’ensemble du plan de financement………….... = 3,4592%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)…………. = 36,89%
En conclusion seules l’offre de votre banque et l’hypothèse N° 2 sont compatibles avec votre capacité de remboursement de 925€ et permettent donc l’acceptation des crédits et la réalisation du projet ;
Comparons donc ces deux solutions possibles :
| Votre banque | Hypothèse N° 2 | Différences |
| Coût crédit | 105 365,89 € | 114 008,71 € | -8 642,82 € |
| Taux d'ensemble | 3,5534% | 3,7745% | -0,2210% |
| Taux endettement | 32,79% | 32,79% | 0,00% |
=> Je vous laisse le soin d’en tirer les conclusions qui s’imposent.
Cdt
) surtout du fait que vos fichiers pdf n'étaient pas exploitables et qu'il a fallu que je reconstitue manuellement vos tableaux d'amortissement au format Excel.
