Covid et immobilier

[moietmoi]

Bonjour,
Quelle influence aura cette crise sur les prix de l'immobilier?

Les prix dans la majorité des villes de France sont en hausse depuis des années avec une accélération dans les 2 dernières années;
Un candidat acquéreur risque d'être un peu ralenti dans son élan, et sera tenté de reporter son achat à plus tard.. d'où abondance de biens à vendre sur le marché , ce qui implique une baisse à moyen terme;
Mais de nombreux investisseurs douchés par leurs pertes en bourse, vont se diriger vers des valeurs refuges, telle la pierre, d'où une demande d'achat et une hausse des prix...
à votre avis?
cdlt

 

[g.b]

Abondance de biens... ça dépend où. Pour m'être penché sur la question récemment, les gens qui sont bien dans leur quartier voire ville, et bien ils ne bougent pas, il n'y a pas plus de biens en vente. Par contre, l'abondance me questionnera d'autant plus. Et puis il y aura toujours plus riche que soi.

Par contre, il est vrai que je n'irai pas visiter de maison dans l'Oise.

Après, il n'y aura que ceux qui sont pressés (mutation) qui risquent d'y perdre. Mais j'ai envie de dire que c'était déjà le cas avant sras 2.0.

 

[Buffeto]

pour moi et si on prend les choses comme elles doivent l'etre , c'est à dire sans panique ni peur excessive , ca ne devrait pas jouer sur les prix de l'immo…..

mais on n'est pas à l'abri de la paniconnerie collective

 

[moietmoi]

Abondance de biens... ça dépend où. Pour m'être penché sur la question récemment

o
actuellement c'est la pénurie...

Si on prend les choses comme elles doivent l'etre , c'est à dire sans panique

Visiblement, dans le domaine de la finance,ils ne font pas dans le bon sens

 

[moietmoi]

la vice ministre de l'économie en Italie annonce pour demain un décret suspendant toutes les mensualités de prêts immobiliers pour les particuliers pour faire le pendant du report des traites des entreprises..... du jamais vu je pense?

 

[titif0u]

Bonjour @moietmoi ,

Tu m'as devancé, j'allais créer un post sur le sujet ajd. Cet article a nourri ma reflexion:

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Il y a plusieurs paramètres, enfaite :
- il y a une vrai baisse des prêts accordés par les banques depuis le 1T 2020 (et déjà toute fin 2019). Cela risque de s'aggraver avec le Covid.
- Dans les zones tendues, (Région parisienne, je ne parle que de ce que je connais), de ce que j'observe c'est que tout les professionnels du secteur me parlent d'une pénurie de logement depuis 6 mois. La demande a baissé par rapport à 2019, mais reste forte.
- On peut prendre en point de comparaison les deux mois de grèves qui ont été assez intenses. Résultat sur l'immo local et national ? Peu d'impact. Ponctuel.

==> Les gens savent que ça risque de durer qlq semaines, mais qu'une fois le pic atteint, la situation va revenir progressivement à la normale. Tout comme une élection ou une grève, je pense que dans certaines zones déjà fragile la baisse va s’accentuer. Dans les zones tendues, qui ont déjà fortement progressées, je pense qu'il y a aura une stagnation et un effet d'attente, temporaire, ce qui va avoir pour effet positif (pour les accédants à la propriété) de stopper momentanément la flambée des prix au niveau local (bien sûr hors Paris), et au mieux, une légère baisse, avec une remontée quand la situation sera maitrisée.

la vice ministre de l'économie en Italie annonce pour demain un décret suspendant toutes les mensualités de prêts immobiliers pour les particuliers pour faire le pendant du report des traites des entreprises..... du jamais vu je pense?

S'il pouvait de produire la même chose ici, ce serait une bénédiction de trésorie pour que je puisse investir ces sous sous sur mon PEA sur des valeurs sûres et à bon prix en ce moment...

 

[moietmoi]

S'il pouvait de produire la même chose ici, ce serait une bénédiction de trésorie pour que je puisse investir ces sous sous sur mon PEA sur des valeurs sûres et à bon prix en ce moment.

c'est ce qu'on appelle un effet d'aubaine....car tu ne ferais pas partie du public visé...

 

[moietmoi]

Bonjour, autant j'étais partagé sur hausse ou baisse ou stagnation, autant je pense que quelques éléments montrent que l'immobilier ne sera pas en dehors du maestrum;
Aux USA des millions de nouveaux chomeurs n'ont pas de quoi payer leur loyer; des propriétaires loueurs ne vont donc plus pouvoir payer leurs crédits..saisie en vue...on connaît la suite; sauf si le gouvernement prend les bonnes mesures, ou si un vaccin ou un traitement est trouvé dans les mois qui viennent;
Dans le monde et à Paris entre autres, des dizaines de milliers de loueurs en airbnb, sans client , se ruent pour mettre en location meublée classique leurs biens; Ainsi les sites d'annonces traditionnels de locations se trouvent envahis de biens qui sont normalement sur les plateforme de location saisonnières... une baisse des prix de location est visible dans les quartiers chics de Paris sur les surfaces fétiches des loueurs saisonniers 20/50m²; combien de propriétaires seront contraints de vendre rapidement pour payer leur crédit? ici aussi, cela va se jouer sur les délais; 3 ou 6 mois d'impayés, pour un investisseur sérieux, cela passe sans problème, mais plus.... je ne sais pas;
cependant l'immobilier en France est très résilient, Paris n'appartient pas aux investisseurs mais surtout aux familles qui n'ont plus de crédit sur le bien... la masse fera tampon...

 

[moietmoi]

Après quelques recherches à Paris, dans les quartiers centraux, Marais, quai de Seine, quartier latin, les locations se battent à la baisse..( les multiples locations vide de airbnb) alors que dans les quartiers périphériques, les biens meublés se louent à la hausse folle , exemple: un 88m² dans le 12 ème à 4336 euros par mois..... sans doute un propriétaire réalisant ce chiffre en location saisonnière qui veut conserver son revenu( crédit oblige..) Bref un peu de folie...

 

[Blister]

Après quelques recherches à Paris, dans les quartiers centraux, Marais, quai de Seine, quartier latin, les locations se battent à la baisse..( les multiples locations vide de airbnb) alors que dans les quartiers périphériques, les biens meublés se louent à la hausse folle , exemple: un 88m² dans le 12 ème à 4336 euros par mois..... sans doute un propriétaire réalisant ce chiffre en location saisonnière qui veut conserver son revenu( crédit oblige..) Bref un peu de folie...

Tout ce qui est lié au tourisme va avoir du plomb dans l’aile pendant un long moment car même après la levée du confinement les mesures sanitaires vont perdurer avec des restrictions de déplacements.
Sans compter que pendant un long moment beaucoup de personnes vont avoir peur de voyager loin et d’aller dans des lieux bondés.
Les locations saisonnières vont donc souffrir.
L’annulation des grands événements internationaux (qui sont extrêmement lucratifs pour ce type de location) va également se faire sentir.

 

[baboune]

Personnellement je ne vais pas pleurer sur leur sort.
J'ai toujours eu horreur de ces personnes qui mettent dehors les locataires à l'année pour relouer en airbnb
j'ai rencontré l'an dernier des investisseurs immobiliers qui après 15 ans de location avec convention ANAH et donc abattement de 75% sur les revenus fonciers et loyers payés par les APL, ont choisis de "recycler" leur parc d'appartements pour des locations Airbnb plus rentables en terme de loyers avec location en meublés.
ils m'ont expliqué qu'après 15 ans, leur locations payées par les APL et donc leurs mensualités d'emprunt, leur parc locatif était libre d'emprunt...et qu'ils allaient donc le rentabiliser au maximum.
le top c'est qu'ils ont salarié leurs épouses (qui ne travaillent pas) pour assurer la réception, le ménage etc sur les appartements.
avec les travaux d'entretien et divers ils ne paient pas d'impôts depuis 15 ans sur un parc d'une valeur de 2 millions d'euros avec une valeur moyenne par appartement de 50.000 à 60.000€
en gros on se débarrasse d'une quarantaine de locataires à l'année pour y loger des touristes.

 

[Blister]

Personnellement je ne vais pas pleurer sur leur sort.
J'ai toujours eu horreur de ces personnes qui mettent dehors les locataires à l'année pour relouer en airbnb
j'ai rencontré l'an dernier des investisseurs immobiliers qui après 15 ans de location avec convention ANAH et donc abattement de 75% sur les revenus fonciers et loyers payés par les APL, ont choisis de "recycler" leur parc d'appartements pour des locations Airbnb plus rentables en terme de loyers avec location en meublés.
ils m'ont expliqué qu'après 15 ans, leur locations payées par les APL et donc leurs mensualités d'emprunt, leur parc locatif était libre d'emprunt...et qu'ils allaient donc le rentabiliser au maximum.
le top c'est qu'ils ont salarié leurs épouses (qui ne travaillent pas) pour assurer la réception, le ménage etc sur les appartements.
avec les travaux d'entretien et divers ils ne paient pas d'impôts depuis 15 ans sur un parc d'une valeur de 2 millions d'euros avec une valeur moyenne par appartement de 50.000 à 60.000€
en gros on se débarrasse d'une quarantaine de locataires à l'année pour y loger des touristes.

C’est tout à fait juste et on observe la même chose dans les grandes capitales/villes du monde.
Petit à petit les habitants sont chassés et il ne reste que des touristes de passage.
Le syndrome de la ville musée.

 

[moietmoi]

Personnellement je ne vais pas pleurer sur leur sort.

ici j essayais d'analyser les facteurs pouvant aller dans le sens d'un trouble sur l'immobilier suite à la crise sanitaire;
je n'ai pas de jugement de valeur sur la valorisation d'un patrimoine, pourvu que cela soit légal;
Devrait on rendre la plus value encaissée sur des actions, lorsqu'un grand du cac40 procède à ce que certains appellent des licenciements boursiers?
Le monde n'est pas bisounours; à l'inverse j'ai participé pour permettre à plusieurs centaines de loueurs saisonniers via des groupe fb à mettre gratuitement les locations saisonnières vides à disposition des personnels de santé...
il est à noter cependant que la majorité des locations saisonnières en France se font en contradiction avec la loi... le problème est peut être là... (rien qu'à Paris ce sont entre 20 000 et 30 000 illégales...)

 

[Blister]

ici j essayais d'analyser les facteurs pouvant aller dans le sens d'un trouble sur l'immobilier suite à la crise sanitaire;

Si je devais me risquer à quelques prévisions, je dirais (sans aucune certitude):
- Forte baisse des transactions immobilières (en conséquence de la paralysie actuelle)
- Attentisme post-crise (personne ne sait ce que donnera la crise tant dans sa durée que dans les effets économiques) et baisse de confiance pour se lancer dans des projets long terme (dont l'immobilier)
- Arrivée sur le marché de nombreux biens en raison du nombre de décès et des successions;
- Les bailleurs devraient voir leurs droits encore diminués face aux locataires en difficultés (en raison de l'effort de solidarité nationale qui sera demandé à ceux qui ont du patrimoine)
- Au niveau des prix:
=> une résilience de Paris (valeur refuge, concentration de CSP+ à gros revenus et haut niveau de qualification donc moins en risque face au chômage) et de rentier/héritiers
=> paralysie et baisse des prix (qui ne sont jamais revenus aux niveaux de 2008) dans les villes moyennes, zones péri-urbaines et rurales où la clientèle à des moyens financiers + limités et est + exposée aux risques du chômage.
=> Meilleure résistance des grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes etc) mais baisse tout de même car elles ont atteint un niveau de hausse déjà très important qui n'est plus en adéquation avec le pouvoir d'achat local (le flot d'acheteurs locaux et parisiens pouvant payer ces montants se tarit et il n'y aura pas de clientèle internationale pour prendre le relais contrairement au marché parisien).

Enfin reste à savoir quelle sera l'attitude des banques dans l'octroi du crédit.
Il y avait déjà eu un appel de la Banque de France pour limiter strictement l'endettement à 33% et ne pas dépasser 25 ans d'emprunt mais avec la dégradation de la situation économique elles vont devoir pondérer leurs risques.
Dans la mesure où elles devront déjà soutenir, à la demande de l'état, les entreprises, elles devraient se montrer plus sélectives dans le crédit accordé aux ménages ce qui pourrait durcir l'accès au crédit immobilier même si les taux ne devraient pas remonter fortement.

Ce ne sont que des hypothèses, l'avenir nous le dira...

 

[g.b]

À Paris 15, j'ai déjà vu des locations à 3500€/mois pour un T5, avant confinement.

Depuis la crise, en proche banlieue, j'ai vu apparaître des (2) T3 au prix d'un T2 avant la crise (180K €), et un T2 de 36 m2 pour 150K alors que c'était plus dans les 170K. L'état a l'air équivalent aux biens précédents. C'était une recherche LBC que je suivais.

Selon les critères (prix), j'avais rarement des nouveaux biens avant, genre 2 en 3 semaines. Là c'est 3 en 1 semaine. Ça va être dur car pas de visites possibles.

 

[g.b]

C'est sûr que les gogos qui ont suivi les youtubers improvisés expert immo locatif en s'endettant pour du locatif Airbnb, et bien ils risquent d'avoir quelques soucis.

Indice: dans la mesure où on commence à évoquer le second tour des municipales pour octobre, ça veut dire que la "libre" circulation des personnes en déconfinement total ne pourra intervenir avant cette date. Donc on a mini 6 mois de crise.

 

[g.b]

C'est Pierre 48 ou Patrimmo Croissance, voire des viagers en direct, qui auraient pu être intéressants, objectivement parlant pour reprendre l'analyse de @Blister

 

[moietmoi]

C'est sûr que les gogos qui ont suivi les youtubers improvisés expert immo locatif en s'endettant pour du locatif Airbnb, et bien ils risquent d'avoir quelques soucis.

Si ils ont bien suivi les conseils, ils sont à l'abri

N'acheter que si une location classique rentabilise l'opératiion
Négocier 24 ou 36 mois de différé
Avoir 24 mois de trésorerie
que la valeur achat ,frais, travaux, soit en dessous du prix du marché revente
Evidemment, tout ce qui brille n'est pas d'or.et certains ont du foncer tête baissée.

 

[Blister]

Toujours dans le même thème, un article intéressant sur l'allongement des délais de rétractation et des droits de préemption.
Il ne faudra pas être pressé pour vendre.

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