Conseils investissement SCPI : AV, Direct, avec prêt…?

[Darkedge84]

Bonjour à tous

Merci pour votre forum où on trouve vraiment de bons conseils

Et merci aux forumiens des partages d idées, c est une mine d or !

Je voudrais avoir des petits conseils pour investir environ 20000/30000 euros en SCPI

TMI à 30%. Profil dynamique sur de l immobilier car je maitrise, mais très sécurité (caractère) sur le reste (Bourse…)

J ai deja investis cet été en SCPi via Assurance vie (17000 euros) et j hesite à recommencer ou à faire un prêt chez Corum (ou autre) ou Investissment en direct chez Corum pour de la SCPI Europeenne. Les autres SCpI en direct sans pret ca ne vaut pas le coup (à cause de la TMI)

Ci-joint ma situation à date :

• Propriétaire ( 42 ans)de notre maison depuis 6 mois (plus de crédit) (remboursement de 1300 euros/mois arrete cette annee que je peux réinvestir)
• Livret A pleins
• PER LINXEA SPIRIT 2 pour défisc l’an dernier avant le PINEL : 8500 euros
• Assurance Vie 1 EVOLUTION VIE : 7500 euros (SCI Fonds Euro et ETF)
• Assurance vie 2 LYNXEA SPIRIT 2 pour 35000 euros dont la moitié de SCPI diversifiés (5)
• Par mon entreprise PEG : environ 50000 euros en action/fonds (avec abondement…)
• PERCO futur PER entreprise 3000 euros
• PEG de ma femme : 5000 euros
• PEA avec ETF : 5000 euros , pas trop le moment d investir dessus pour quelqu un de profil sécurité
• Cette année : Achat d’un PINEL: Avec un prêt sur 15 ans (1%), effort d’ épargne de 200 euros sur 12 ans après le loyer (570 euros) pourrait passer à 800/850 euros. Je vais dire que çà tournera tout seul… (premiere experience appart on va voir…) avec un effort d epargne correct

Niveau emplacement , rentabilité, TRI… tout roule à date

Pour revenir au sujet initial, j ai vu les taux remonter fortement (j ai eu mon pret Pinel à 1%) et en ce moment pour les SCPI c est 3,50/3,75% donc cela m a un peu freiné… même si c est des taux normaux comparés au passé

Je me pose quelques questions en sachant qu avec le Pinel, PEG abondé…, Perco/PER, et des versements sécurités (Fonds Euros SCi…) , je peux encore épargner environ 500 euros par mois:

1. Je recommence à investir en AV en versant chaque mois X euros: sécurité, dispo de l epargne au cas où, fiscalité avantageuse
2. J investis en direct chez Corum/SCPI Europe en versant chaque mois X euros : j ai du mal à trouver un interêt mais cette solution existe
3. Je prend pour 100000 euros , je fais un pret de 80000/90000 euros avec apport de 10000/20000 et je me retrouve avec un effort d epargne de 100/200 euros tous les mois pour avoir plus de SCPi: surement la meilleure solution mais Quid des SCPI dans 20 ans…avec un pret sur 15/20/25 ans… c est un peut être la loterie je trouve par rapport à de l immobilier. Et surtout argent bloqué et peut etre pour plus tard (dans 15 ans) si on veut faire un nouveau pret pour une nouvelle maison, est ce que ca ne va pas bloquer… bref à part ces inquiétudes je pense que ca vaut le coup avec l effet levier, les interets d emprunts à déduire… mais quand on a un profil sécurité on a les idées mais on la joue parfois petit bras (sauf dans l immobilier où j ai toujours su acheter/revendre/renégocier prets pour obtenir à 40 ans ma RP… mais pas envie de le faire pour du locatifs deja un appart vu les problèmes souvent rencontrés…)
4. Arrête tes conneries tu as trop d immo, balance tout en PEA…

J ai fait mes calculs et niveau rendement net d impots, j obtiens ça avec TMI 30 (en prenant des ScPI en’moyenne 5%)

1. SCPI en AV: 3,36%
2. SCPI classique en direct : 2,47% (ouille…on élimine)
3. SCPi européenne en direct : environ 3,75% (dur de calculer avec impots etrangers…) Je m attendais à beaucoup plus que de l AV (?)
4. J ai un gros doute sur les SCPI Corum car apres avoir parcouru divers forums, sites… ils déduisent pas mal de chose et on sait pas trop ce que l on va avoir apres impots…Beaucoup sont déçus des 6-7% annoncés où on se retrouve avec beaucoup beaucoup moins à la fin… Si quelqu’un peut me prendre un exemple…
5. J ai écarté la NP car je maîtrise mal et le concept ne me plait pas trop (vous pouvez argumenter…)


Merci d avance si vous avez le temps de me répondre / conseiller/expliquer (sur le prêt, les SCpI, AV/Direct…, Corum…) , je reste novice sur les ScPI (3 mois de lectures…)

 

[Buffeto]

Et merci aux forumiens

préfèrons les moneyvoxaunotes ...

Je voudrais avoir des petits conseils pour investir environ 20000/30000 euros en SCPI

TMI à 30%.:

Niveau emplacement , rentabilité, TRI… tout roule à date

J ai fait mes calculs et niveau rendement net d impots, j obtiens ça avec TMI 30 (en prenant des ScPI en’moyenne 5%)

si je comprends bien ton souci est l'imposition .

pourquoi (puisque que tu as une capacité d'épargne de 500€/ mois ) ne pas acheter de la NP de SCPI ?

pas de revenus supplémentaires pendant la phase de démemebrement donc pas d'IR en plus .
déductibilité des interets du crédit des autres revenus fonciers
gain net en fin de démemebrement au minimum la valeur du pourcentage de la réduction du prix de départ .

à terme un complément de revenu pour ta retraite ( je vois que tu as PER ;PERCO ,PEG outils de retraite )

qu'en penses tu?

 

[Darkedge84]

Alors pas forcément l imposition, j ai payé des impôts pendant des années car je ne pouvais pas investir

Avec le Pinel/PEA , je vais bien chuter

Merci pour ta reponse, pile dans ce que je ne veux pas c est intéressant du coup

Tu vas pouvoir m expliquer

J en pense que je ne suis juste pas fan de la nue propriété dans le principe

Tu donnes les clés et tu attends qu on te les rende… j aime maîtriser un minimum

Le coup de la remise de départ c est un peu abusé. En plus ça discrédite le produit en lui même

Les sociétés y gagnent sinon ils ne le proposeraient pas avec ces décotes

Immobilisé l argent 10 15 20 ans avec aucun moyen de bouger/couper, pas pour moi

Si tout s écroule t es mort et tu regardes: risque énorme

Surtout sur des SCPI où c est risqué de base

Et à crédit… avec aucun revenu… je ne comprend pas la logique ? tu enrichis la société et la banque

Je vous donne 100000 rdv dans 15 ans, j espère ne pas avoir de mauvaises surprises

Et surtout tu te mets dans le rouge tout seul en cas de coup dur (perte d emploi, situation économique actuelle…). A mon âge je trouve ça un peu dangereux

En fait , j ai l impression de prendre tous les risques dans l histoire pour enrichir les autres

Et niveau rentabilité… bref je vais m y repencher mais j avais éliminé pour ces raisons personnelles mais aussi financière

Bref pour moi c est vraiment le produits d investissement qui fait tres televente: on te promet tout : le super produit , une bonne remise , un cadeau, un bon prêt … à 3,5% quand en immo tu as 2% (eh oui les commissions) , pas d impots pendant pas d impots après… c est merveilleux !! Et quand tu creuses/compares ce n est pas si rose et ils se gavent bien et ton bénéfice/risque penche vraiment d un côté…

Je pense que tu peux me convaincre car tu t y connais bien plus que moi mais tu pars de loin sur ce sujet…

La NP il faut avoir les reins solides, et le dos la tête les jambes…

J ai tout faux sûrement et/ou tout à apprendre ?

 

[Buffeto]

Je pense que tu peux me convaincre

il y a longtemps que j'ai cessé d'essayer de convaincre d'un choix d'investissement.

moi , ici , je donne des conseils .
TOUS les conseils que je donne , je les ai moi meme testés . ( mais tu n'es pas obligé de me croire sur parole )

l'achat de NP de parts de SCPI est un outils parmi d'autres qui répond à certains objectifs dont j'avais cru déceler dans ton post qu'ils pouvaient etre les tiens

La NP il faut avoir les reins solides, …

c'est exact mais le jeu en vaut la chandelle ....

Avec le Pinel/PEA , je vais bien chuter

baisser tes impots avec le PEA ? certainement pas

Tu donnes les clés et tu attends qu on te les rende… j aime maîtriser un minimum

Le coup de la remise de départ c est un peu abusé. En plus ça discrédite le produit en lui même

Les sociétés y gagnent sinon ils ne le proposeraient pas avec ces décotes

il va falloir que tu creuses un peu plus le concept de NP parce que je vois dans ces 3 phrases uniquement des idées préconçues et pas une analyse rationnelle

Si tout s écroule t es mort et tu regardes: risque énorme

tout quoi?

Surtout sur des SCPI où c est risqué de base

pas plus risqué que l'immo en direct

tu enrichis la société et la banque

et surtout tu t'enrichis toi .....la banque tu ne l'enrichit pas , juste tu la rémunères pour le crédit qu'elle te consent

Je vous donne 100000 rdv dans 15 ans,

dans 15ans avec une décote au départ de 35% je suis donc propriétaire de 135 000€ de parts minimum ( en admettant qu'il n'y ait aucune revalorisation entre temps )

En fait , j ai l impression de prendre tous les risques dans l histoire pour enrichir les autres

oui tuas raison ce n'est qu'une impression

J ai tout faux sûrement et/ou tout à apprendre ?

disons qu'il va te falloir maitriser plus le sujet

 

[Darkedge84]

Je maitrise je maitrise

J évite juste les pièges depuis 20 ans et j en ai vu autour de moi… (entre la Bourse à une époque, les pyramides, les AV dans les banques, l immobilier genre Pinel à une époque… ceux qui sont arrivés apres la guerre en Crypto… , avec des connaissances qui ont beaucoup perdu sur tous ces sujets) donc très méfiant

Merci pour tes réponses/conseils

Pour le PEA pour info, cela depend des profils mais beaucoup de personnes se précipitent je suis d accord

Apres pas de miracle, dans tous ces systèmes, on te rattrape à un moment donné , souvent à la sortie d ailleurs

Par contre j aime les exemples :

Tu me dis tu mets 100000 tu as 135000. Mais le prix de cession n est pas le même que celui d achat ? Et à la sortie c est imposé aussi (Dividende ?) ? C est dommage je n arrive pas à trouver des tableaux comparatifs sérieux entre tous ces investissements avec les profils (TMI) et les différentes solutions (AV, NP, Direct…) . J en ai trouvé mais avec beaucoup d erreurs…

 

[Buffeto]

Pour le PEA pour info, cela depend des profils

non ca ne dépend pas ...ca permet d'avoir des PV non fiscalisées mais ça ne fera pas chuter tes impots comme tu l'indiques

Par contre j aime les exemples :

ok alors en voici un :
Montant de la souscription :
100.000€ en nue-propriété 5 ans
Décote sur le prix de souscription : 22 %
Economie IFI : 500€ par an pendant 5 ans
Impôt sur le revenu : 0€ pendant 5 ans

Au terme du démembrement :
Valeur de ton patrimoine : 136.092€
revenu net de charges : 389€ par mois
(au lieu de 290€ pour un investissement en pleine propriété)

Hypothèses : taux de distribution SCPI : 4,18% net, revalorisation annuelle du capital et du revenu 1%, taux IFI 0,5%, revenu net avant IR et net de prélèvements sociaux.

exemple pris sur le site de référence des SCPI [lien réservé abonné]

 

[Darkedge84]

Merci c est très précis

Etant chez Linxea, je viens de voir leur comparatif sur 5/10/15 ans et c est pour 5 ans que c est le plus rentable (?) 5,60% contre 5,36% 10 ans, 4,80% 15 ans (en sachant que derrière tu peux revendre, toucher des loyers avec impôts… peut etre refaire une NP…), et 3,17% en direct TMI 30

Et si je ne fais pas de credit, en y allant cash… 30000 euros sur 5 ans c est une bonne idée ? Car un credit sur 5 ans ça ne va pas être top niveau mensualité et comme dit plus haut 10/15 ans je suis un peu frileux à date sans revenus (deja un prêt Pinel 800 euros…)

Ca peut être une entrée pour voir un peu comment ça se passe et peut être faire derrière un coup en prévision de la retraite

 

[Buffeto]

Et si je ne fais pas de credit, en y allant cash… 30000 euros sur 5 ans c est une bonne idée ?

moyenne bonne idée...

ton Pinel va te créer des revenus fonciers . un crédit te permettra de déduire les intérêts du crédit de ces revenus .

 

[Darkedge84]

Suite à ton lien (merci) je viens de refaire mes calculs et je dois manquer une marche

Suite à mes calculs récents, je me suis dit je peux investir 600 euros par mois environ

J ai voulu comparer 3 cas : NP , Direct et AV avec TMI 30, pas d IFI sans augmentation de part ou autre pour tous les exemples

Voici ce que j obtiens sur Primalliance :

Cas : Investir 100000 euros en NP avec 10000 euros d apport
Une SCPI à 5% , Taux du pret SCPI 3,60% sur 15 ans
SCPI en NP >> 40%

- NP : 100000 , pret de 90000 >> 623 euros par mois de remboursement prêt sur 15 ans
Capital à terme : 166667 euros , Montant revenus mensuel net : 367 euros
Cumule Epargne versée : 112140 euros
TRI 3,6% Gain 44503 euros

- Direct : pour obtenir la même chose à la fin (166667 euros) j ai fait mes calculs d épargne par mois
On obtient (toujours via calculatrice Primalliance) : 10000 euros d apport, 156667 euros de prêt 623 euros par mois d épargne investie
Cumul versee epargne : 125269 euros
Capital à terme : 166667 euros , Montant revenus mensuel net : 367 euros
TRI : 3,4% Gain 41398 euros

Si je fais le même calcul moi même avec une SCPI Europe type Corum Origin cela devient plus rentable car fiscalité plus basse et rendement (7%) plus haut. A TMI30 c est d ailleurs la meilleure solution en direct+prêt , le reste on se fait hara-kiri niveau fiscal

Ces deux investissements sont totalement différents, je le concois mais mon but est d arrivée à la même chose à la fin avec le même effort d épargne, et trouver quel est le meilleur rendement, le plus/moins risqué, les efforts d epargne…
J ai aussi fait le calcul avec Direct et prêt de 90000 euros on obtient à la fin des 15 ans 100000 euros de SCPI mais je ne trouvais pas ça judicieux à comparer car on rembourse chaque mois la même chose mais on a un loyer donc moins d effort d épargne

Il faut déduire surement les interets d emprunts (ce qui va rendre l opération un peu plus rentable) mais je ne pense pas que la calcultrice les prend en compte (?)

Partant de ce principe de 623 euros par mois je me suis dit je prend le même cas sur la calculette Primalliance avec l AV en versant 623 euros par mois chaque mois sur mon AV Linxea sur une SCPI 5%

- AV : apport 10000 euros au départ, versement de 623 euros/mois sur SCPI (en faisant 50/50 puis 100%)
SCPI 5% Frais annuel 0,5% par UC , pas de frais d entrée (Linxea)
Cumul versée epargne : 112140 euros (idem NP / prêt c est le principe de ma démarche )
Capital à terme : 186447 euros

Pour info j ai trouvé 3-4 calculatrices, aucune d entre elle ne sort exactementla même chose à la fin… c est pour ça que je ne trouve pas ça évident de se projeter

J avais trouvé un excel très bien fait avec tous les outils de comparatifs mais je n arrive plus à remettre la main dessus

L’AV avait de mémoire un TRI de 3,8% , NP 3,6%, et Direct 3,4% donc on retombe à peu près sur ça

Les 3 se tiennent, tout dépend de pas mal de choses à mon avis (choix SCPI, taux, fiscal, profil) qui vont faire basculer l une ou l autre solution en premier

Au final quand tu as une TMI30, certaines AV restent dans les premiers calculs un bon moyen sécuritaire, fiscal, rentable, et surtout plus libre, tu arrêtes quand tu veux après quelques années

Je continue mes recherches/calculs avant de prendre la foudre de Buffeto

 

[Buffeto]

Les 3 se tiennent, tout dépend de pas mal de choses à mon avis (choix SCPI, taux, fiscal, profil) qui vont faire basculer l une ou l autre solution en premier

en effet il y a énormément de paramètres qui peuvent influer...

mais tu peux faire tous les calculs que tu veux , sur 15ans ce ne sera que des hypothèses car si la fiscalité change soit sur les revenus fonciers soit sur l'AV , ça change tout ...
or en 15ans la fiscalité peut changer plusieurs fois ( si on regarde comment elle a changé depuis 30ans ) ....

donc impossible de savoir ce qui aura été le meilleur choix à terme ....