Comparaison immo locatif/épargne financière

[Remy_Thoiry]

Bonjour,

Petite présentation rapide : 46 ans, marié, deux enfants (11 ans et 18 ans).

D'ici deux ans, nous aurons terminé de payer notre RP et nous avons constitué une épargne financière sur AV + PEA (dont 60 % en sécurisé, 40 % environ en dynamique). Ma fille aînée va entamer des études supérieures, ce qui aura un coût, mais nous allons bientôt avoir un gain de trésorerie, car nous ne paierons plus de traites sur la maison. Se pose donc la toute classique question de l'immobilier locatif.

Nous aimons prendre des décisions aussi rationnelles que possible et je me demande quels sont les éléments à prendre en compte pour déterminer s'il est plus intéressant pour nous de bénéficier du levier du crédit pour l'immo locatif, ou de continuer d'investir le surplus d'épargne sur les supports financiers (AV et PEA).

Il y a pas mal de paramètres à prendre en compte il me semble, comme :

Pour l'immo locatif
Rendement brut et net
Fiscalité immobilière
Effet de levier (crédit)
Hypothèses de valorisation
Risques spécifiques

Pour l'épargne financière
Rendement attendu
Fiscalité
Liquidité
Risque et volatilité
Effet de capitalisation

De plus, pour bien faire, il faudrait présenter différents scénarios de rendement (haut, central, bas).
Ma question : existe-t-il un outil dédié (comparatif en ligne, tableur ou autre) ? Ou faut-il se dépatouiller soi-même ?

Merci d'avance de vos lumières,
Rémy

 

[MDacier]

Pour l'immobilier locatif, ajouter les GLI ou sinon le risque de mauvais payeurs (a ne pas négliger !)

Le mieux est d'employer un tableur classique avec TCD.

 

[niklos]

Bonjour @Remy_Thoiry .

A ma connaissance, il n'y a rien qui fasse le tout. Cependant, j'imagine qu'il doit être possible de poser les questions à des IA. En entrant tous les paramètres, elles devraient réussir à sortir un résultat intéressant... Encore faut-il connaitre tous les paramètres.

Ceci étant dit, il y a des simulateurs (j'aime bien celui-ci [lien réservé abonné]) qui permettent de calculer simplement l'effet des intérêts composés.

Je pense qu'il faut aussi prendre en compte les intérêts du crédit. Un crédit à 0.5%, c'est pas pareil qu'un autre à 5%. Je ne connais pas les conditions actuelles mais la dernière fois que j'ai regardé, il me semble qu'on était autour des 3%... Ce qui semble être plutôt pas mal sans être excellent...

Une idée pourrait peut-être être de se dire que vos enfants feront des études pendant encore 10 à 15 ans. Est-ce rentable d'acheter un appartement qu'ils occuperont durant ces études ? C'est un calcul à faire mais il est probable que oui... Si vraiment ils font des études et surtout si l'emplacement est le bon... Quand ils auront fini leurs études, cet appartement pourrait être remboursé ou, au minimum, remboursé en bonne partie. Vous pourrez, à ce moment là, le revendre avec une hypothétique plus-value, tout en n'ayant pas eu de loyer à payer (le remboursement du crédit est un investissement). Ou le louer si vous le souhaitez.
En plus, vous avez confiance dans vos "locataires" (vos enfants).

 

[MDacier]

Les paramètres sont variables et mouvants.

En effet, le taux d'un emprunt immobilier est actuellement un peu au dessus de 3,2 % (on peut arriver a légèrement moins si on est un excellent client)

Pour l'immobilier locatif, hautement recommandé d acheter et de rénover, sinon le rendement est très largement mangé par les impôts et charges ...

 

[Remy_Thoiry]

Bonjour @Remy_Thoiry .

A ma connaissance, il n'y a rien qui fasse le tout. Cependant, j'imagine qu'il doit être possible de poser les questions à des IA. En entrant tous les paramètres, elles devraient réussir à sortir un résultat intéressant... Encore faut-il connaitre tous les paramètres.

Ceci étant dit, il y a des simulateurs (j'aime bien celui-ci [lien réservé abonné]) qui permettent de calculer simplement l'effet des intérêts composés.

Je pense qu'il faut aussi prendre en compte les intérêts du crédit. Un crédit à 0.5%, c'est pas pareil qu'un autre à 5%. Je ne connais pas les conditions actuelles mais la dernière fois que j'ai regardé, il me semble qu'on était autour des 3%... Ce qui semble être plutôt pas mal sans être excellent...

Une idée pourrait peut-être être de se dire que vos enfants feront des études pendant encore 10 à 15 ans. Est-ce rentable d'acheter un appartement qu'ils occuperont durant ces études ? C'est un calcul à faire mais il est probable que oui... Si vraiment ils font des études et surtout si l'emplacement est le bon... Quand ils auront fini leurs études, cet appartement pourrait être remboursé ou, au minimum, remboursé en bonne partie. Vous pourrez, à ce moment là, le revendre avec une hypothétique plus-value, tout en n'ayant pas eu de loyer à payer (le remboursement du crédit est un investissement). Ou le louer si vous le souhaitez.
En plus, vous avez confiance dans vos "locataires" (vos enfants).

Merci ! Effectivement, le taux du prêt est important.

Et oui, l'option achat d'un T1 ou T2 pour les études de Louisette (ce n'est pas son vrai prénom !) est envisagée Mais il est possible que Louisette bouge pendant lesdites études...
Enfin, "soucis de possédants" aurait sans doute dit mon beau-père (qui était pourtant bien à droite !)

 

[niklos]

C'est exactement ça... A titre personnel, je préfère rester endetté pour ma RP pendant longtemps (quitte a déménager tous les 15 ans) plutôt que d'acheter un bien dans le but de le louer.
D'autres comme @moietmoi te donneront surement un avis contraire... Chacun voit midi à sa porte.

 

[Remy_Thoiry]

Pour l'immobilier locatif, hautement recommandé d acheter et de rénover, sinon le rendement est très largement mangé par les impôts et charges ...

Merci ! Je suis un bien piètre bricoleur, il faudra le modéliser dans mon tableur

 

[MDacier]

Même en cas de changement de lieu d'étude, l'option d'achat est a envisager sérieusement.
Surtout si le lieu d'étude est porteur : ça ne devrait pas être difficile à relouer ou vendre si besoin

 

[MDacier]

Merci ! Je suis un bien piètre bricoleur, il faudra le modéliser dans mon tableur

Je ne pensais pas forcément à une rénovation par soi même, mais faire appel à des artisans.
Et pouvoir ainsi bénéficier de déficit foncier.

A moins de trouver un bien en parfait etat a prix en deçà du marché

 

[Kizzo]

Je ne pensais pas forcément à une rénovation par soi même, mais faire appel à des artisans.
Et pouvoir ainsi bénéficier de déficit foncier.

A moins de trouver un bien en parfait etat a prix en deçà du marché

Ne pas oublier que même si on déduit les travaux des revenus fonciers, on paie quand même les travaux et la déduction fiscale ne compense jamais la dépense effectuée. Tous les travaux ne revalorisant pas le bien d'autant, je pense que ça reste un calcul à prendre avec des pincettes malgré tout... les paramètres ne sont pas si simple qu'il n'y paraît en tout cas.

 

[MDacier]

Ne pas oublier que même si on déduit les travaux des revenus fonciers, on paie quand même les travaux et la déduction fiscale ne compense jamais la dépense effectuée. Tous les travaux ne revalorisant pas le bien d'autant, je pense que ça reste un calcul à prendre avec des pincettes malgré tout... les paramètres ne sont pas si simple qu'il n'y paraît en tout cas.

Je n'ai jamais prétendu que les travaux permettent de revaloriser le bien a la même hauteur, evidemment que non.
C'est juste que ça permet d'acheter a un prix plus raisonnable (un bien renové sera beaucoup plus difficile a negocier a l'achat) et de gagner aussi très sensiblement sur les frais notariés.
Et par ailleurs, cela permet de reduire l'impot foncier (qui est non negligeable dans les calculs de renta!)
Bref, c'est très utile mais ce n'est evidemment pas la panacée ...

 

[Buffeto]

s'il est plus intéressant pour nous de bénéficier du levier du crédit pour l'immo locatif, ou de continuer d'investir le surplus d'épargne sur les supports financiers (AV et PEA).

il faut évidemment , faire les 2 de manière concomitante ....

bien entendu créer du patrimoine ex nihilo grâce au crédit bancaire et aux loyers des locataires et se ménager une poche pour investir dans du financier à coté ...

pour dimensionner le crédit habilement tu peux aussi penser aux SCPI si l'immo en direct te parait compliqué ...

ce n'est que mon avis et tuas le droit de ne pas être d'accord

 

[Remy_Thoiry]

ce n'est que mon avis et tuas le droit de ne pas être d'accord

Dans ce domaine, je suis totalement incompétent, donc vos avis sont fort utiles.

 

[Kizzo]

Dans ce domaine, je suis totalement incompétent, donc vos avis sont fort utiles.

Deux questions essentielles sur du projet locatif : envie de mettre les mains dans la gestion ou pas ?
Capacité à gérer des absences de revenus et imprévus (vacances locative, travaux supplémentaires...)

Et pour du financier : envie de mettre les mains dans la gestion ? Capacité à accepter des fluctuations à la hausse et à la baisse ? Jusqu'à quel niveau ?

 

[Remy_Thoiry]

Deux questions essentielles sur du projet locatif : envie de mettre les mains dans la gestion ou pas ?
Capacité à gérer des absences de revenus et imprévus (vacances locative, travaux supplémentaires...)

Et pour du financier : envie de mettre les mains dans la gestion ? Capacité à accepter des fluctuations à la hausse et à la baisse ? Jusqu'à quel niveau ?

Pour répondre à tes questions... Pour le locatif, côté gestion, cela ne me fait pas peur. Concernant les absences et imprévus, je suppose que cela s'anticipe, un peu comme on anticipe les corrections, voire les krachs, pour le volant dynamique d'une allocation financière ? Le véritable frein, c'est l'absence de compétences en bricolage (et je n'ai pas non plus l'envie d'y passer des week-ends).

Côté financier, je trouve le domaine intéressant, lis beaucoup dans le domaine et applique de façon assez structurée les règles de bonne gestion classiques. J'ai adopté une optique prudente/diversifiée, avec des bandes d'allocation fixes, un peu à la BogleHeads à la française : ). J'ai bien conscience que mon volet dynamique peut subir -30, voire -40% en cas de krach, mais comme je n'ai que 40% en actions, cela ne devrait se traduire que par des chutes temporaires comprises entre -12% et -16%, ce qui me semble gérable psychologiquement. Maintenant, l'idée c'est de laisser tourner avec une surveillance minime. Donc, cela ne devrait plus me prendre trop de temps. C'était surtout la mise en place qui a été un peu laborieuse, étant perfectionniste.

Merci pour les échanges sympathiques et bonne semaine !

 

[mathieuLbx]

Salut, pour la partie immo regarde Lybox [lien réservé abonné], ça scan les annonces et calcule rentabilité, cashflow, prix au m² et tension locative. Pratique pour avoir des chiffres concrets à mettre dans ton tableur. Sinon +1 sur Buffeto, faire les deux en parallèle c'est souvent ce qui marche le mieux.