Boursobank SCPI

[Buffeto]

Les pros des Scpi quelle est votre opinion sur les 2 scpi proposées ?

sur un investissement de ce genre on ne peut avoir un avis qu'à postériori ..

a t'il été bon ou pas ( un peu comme pour un PINEL ou un Malraux )...

et ça tu peux faire toutes les prévisions que tu veux ce ne sont que des prévisions ......

moi ma stratégie : j'ai mis une petite piécette pour voir et dans 2 ans j'en saurai un peu plus si les promesses sont tenues ou pas ...
dans ce cas si je suis satisfait peut etre que j'abonderai ....ou pas ....

 

[Pascal 75]

Les 2 SCPI dispo chez BoursoKank :

Attention aux frais de sortie "anticipé" de 5% ...
Certes, l'investissement en SCPI vise le long terme ... mais on ne sait jamais ...
Cela pondère un peu la "flexibilité" des frais de souscription à 0 % sans pour autant réduire complètement la qualité de cette proposition.



J'en profite pour faire une synthèse des 5 SCPI à 0% (à compléter si vous en voyez d'autres svp ) :

- Mistral sélection (0% de frais de souscription) : 5% si retrait avant 6 ans
- Sofidynamique (2% de frais de souscription - Cashback de 2% par BoursoBank -) : 5% si retrait avant 8 ans
- Remake live (0% de frais de souscription) : 5% si retrait avant 5 ans
- IrokoZen (0% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 3 ans. (on note aussi 3% de frais d'acquisition).
- Néo (0% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 5 ans



Attention, ceci est en DIRECT.
Les souscriptions en AV (si disponibles) bénéficient de règles spécifiques à votre contrat

 

[Argg]

J'ai essayé mais ces deux SCPI ne sont pas encore disponibles dans l'AV ni le PER BoursoBank.

 

[Phil17000]

Les 2 SCPI dispo chez BoursoKank :

Attention aux frais de sortie "anticipé" de 5% ...
Certes, l'investissement en SCPI vise le long terme ... mais on ne sait jamais ...
Cela pondère un peu la "flexibilité" des frais de souscription à 0 % sans pour autant réduire complètement la qualité de cette proposition.

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J'en profite pour faire une synthèse des 5 SCPI à 0% (à compléter si vous en voyez d'autres svp ) :

- Mistral sélection (0% de frais de souscription) : 5% si retrait avant 6 ans
- Sofidynamique (2% de frais de souscription - Cashback de 2% par BoursoBank -) : 5% si retrait avant 8 ans
- Remake live (0% de frais de souscription) : 5% si retrait avant 5 ans
- IrokoZen (0% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 3 ans. (on note aussi 3% de frais d'acquisition).
- Néo (0% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 5 ans



Attention, ceci est en DIRECT.
Les souscriptions en AV (si disponibles) bénéficient de règles spécifiques à votre contrat

Merci @Pascal 75
Parmi ces SCPI, une idée de celles qui abusent le moins sur les autres frais (gestion, transactions, etc) ?

 

[attente92]

Merci @Pascal 75 pour votre feed-back.
Mon message d'hier n'a malencontreusement pas été sauvegardé et posté

 

[Pascal 75]

J'ai essayé mais ces deux SCPI ne sont pas encore disponibles dans l'AV ni le PER BoursoBank.

Oui, il est annoncé qu'elles le seront dans qq mois dans l'article.
A signaler ; Les frais de gestion de BVie sont de 0,75% vs 0.5% (Spirtica).

 

[Pascal 75]

Merci @Pascal 75
Parmi ces SCPI, une idée de celles qui abusent le moins sur les autres frais (gestion, transactions, etc) ?

Très bonne remarque.

En attendant que je puisse faire le point, voici le post d'un article d'Iroko sur le sujet (limité à IrokoZen vs Corum) :

[lien réservé abonné]

 

[attente92]

Bonjour @Pascal 75

Je viens de compulser rapidement les fiches produits de Mistral Sélection et Sofidynamic.
Les frais de gestion (s/ loyers HT) sont importants :16.5 % TTC pour MS et 14.4% TTC pour Sofidynamic.
Je compare juste par rapport aux FG en investissement direct de l'ordre de 6 à 7% HT.

Concernant Sofidynamic , j'ai relevé les frais suivants additionnels:

- Commission Acquisition/ Arbitrage Actifs Immobiliers : 3 % ttc;
- Frais de cession des parts : 6% TTC (hors commission de retrait);
- Commission suivi / Pilotage des travaux : 1.8 % TTC si > à 100 k€ HT;
- Coûts de transaction lors des achats et ventes d'investissements immobiliers : 6.34 % ttc

Ne trouvez vous pas que ces frais sont importants?
Les 6.34% de coûts de transaction se cumulent -ils avec les 3% de commission acquisition actifs immobiliers?
Je sais bien que les frais d'acquisition immobilière sont de l'ordre de 10% dans l'ancien mais ils s'amortissent normalement .

J'ai l'impression qu'acheter des scpi lors de leur lancement n'est pas si intéressant que cela compte tenu de la multiplicité des strates de coûts ?

 

[Pascal 75]

Merci @Pascal 75
Parmi ces SCPI, une idée de celles qui abusent le moins sur les autres frais (gestion, transactions, etc) ?

Une synthèse provisoire des frais des SCPI dites à "0%" :




Inconvénients des SCPi à % :

- Des coûts de gestion plus élevés
- Forte liquidité de la SCPI
- Conditions de sortie restrictives

Avantages :

- SCPI jeunes (forts rendements)
- 100% du K est investit
- Pas de frai sen sortie (si respect des contraintes temporelles)
- Engagement moins long possible

 

[Phil17000]

Une synthèse provisoire des frais des SCPI dites à "0%" :


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Inconvénients des SCPi à % :

- Des coûts de gestion plus élevés
- Forte liquidité de la SCPI
- Conditions de sortie restrictives

Avantages :

- SCPI jeunes (forts rendements)
- 100% du K est investit
- Pas de frai sen sortie (si respect des contraintes temporelles)
- Engagement moins long possible

Merci @Pascal 75 pour cette synthèse très intéressante qui sera indispensable pour faire son marché parmi ces nouvelles SCPIs !
Un petit input : pour Epsilon 360 ce sont les montants HT.

 

[attente92]

@Pascal 75

Merci pour ce tableau comparatif.

Pour Sofidynamic , que recouvrent les 6 % de frais de cession des parts mentionnés ds la fiche produit ?
Je ne vise pas la commission de retrait de 6% appliquée si non respect de la durée de détention minimale imposée par la SDG...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir,

Il faut relativiser les frais sur les loyers car cela représente "peu" par rapport aux frais d'entrée.
SCPI 10% de frais d'entrée, loyers 5%, frais sur loyers de 6%.
Pour 10000€ investis, 9000€ vont travailler. Le taux de distribution est de 4.7% par an (0.94*5)
Dans 10 ans, vous aurez 14246€
Dans 20 ans vous aurez 22551€

SCPI 0% de frais d'entrée, loyers 5%, frais sur loyers de 16% (moyenne approximative du tableau de @Pascal 75)
Pour 10000€ investis, 10000€ travaillent,
Le taux de distribution est de 4.2% par an. (0.84*5)
Dans 10 ans, vous aurez 15088€.
Dans 20 ans, vous aurez 22769€.

Jeu égal au bout de 22 ans ensuite la SCPI à frais d'entrée passe devant.

En sachant que si on a besoin de sortir au bout de quelques années, pénalités ou non, on peut faire une croix sur les frais d'entrée, cela penche clairement en faveur des SCPI sans frais d'entrée.

Avec les nouveaux courtiers qui proposent un cashback, la différence va se réduire.
(A la condition d'injecter ce cashback dans la SCPI évidemment ).

 

[Pascal 75]

Merci @Pascal 75 pour cette synthèse très intéressante qui sera indispensable pour faire son marché parmi ces nouvelles SCPIs !
Un petit input : pour Epsilon 360 ce sont les montants HT.

Merci bcp
Je vais corriger.
Il est vrai que certaines SDG présentent leurs frais en HT, d'autres en TTC, d'autres en TTI, d'autres ne précisent pas ...

Surement pour nous embrouiller ...

 

[ODL]

SCPI 10% de frais d'entrée, ...
Pour 10000€ investis, 9000€ vont travailler.

Sauf erreur c'est 10000 qui vont travailler et les 10% de frais sont pris à la sortie ; basés sur l'investissement initial (ici 1000€ de récupéré).

Du moins c'est ce que j'avais compris (pas encore vu dans les faits)...

D'ailleurs on dit 'frais d'entrée'... alors que ce sont plutôt des 'frais de sortie'.

 

[Pascal 75]

Une analyse très complète (de 2022 hélas) comparant 4 scpi à 0% et Corum :

[lien réservé abonné]



Une autre analyse plus récente et assez intéressante :

[lien réservé abonné]



Bref, les frais des SCPi constituent un sujet très pertinent mais (je trouve) un peu complexe et laborieux.

 

[ApprentiEpargnant]

Sauf erreur c'est 10000 qui vont travailler et les 10% de frais sont pris à la sortie ; basés sur l'investissement initial (ici 1000€ de récupéré).

Du moins c'est ce que j'avais compris (pas encore vu dans les faits)...

D'ailleurs on dit 'frais d'entrée'... alors que ce sont plutôt des 'frais de sortie'.

Dans ce cas,
Nous avons donc 10000€ qui travaillent rendement de 4.7%
Ce qui donne à 10 ans 15829€ auquel vous retirez 1000€ (10% des 10000€) ce qui vous donne 14829€.
Donc encore un peu moins sur 10 ans mais la différence est plus faible.

Par contre j'ai considéré une valorisation de la part qui ne bouge pas.
Si les parts s'apprécient, cela augmente la différence en faveur des SCPI sans frais d'entrée. Et inversement si la part se déprécie.

 

[Pascal 75]

Une analyse de Primaliance (2022) :

 

[Pascal 75]

Bonjour,

Suite à une très bonne remarque d'ODL ; J'ai investigué la notion d'investissement à 100% de votre épargne sur les SPCI à 0% de frais d'entrée.

1/ Cet argument est à nuancer.
Iroko, par exemple, prélève 3,6% TTC de frais d'acquisition à chaque achats d'actifs.
Donc, nous n'avons pas exactement 100% de l'épargne investit.

2/ Pour les SCPI à frais de souscription.
Il est légitime de penser que vous payez les frais de souscription au moment de la revente de vos parts par l'intermédiaire du prix de retrait < au prix de souscription.

En réalité, ces frais sont "comptablement" bien des frais dés la souscription.

Avec une hypothèse de frais à 10% ;
Vous payez 200€ mais seulement 180€ sont investit + 20€ placés comptablement en frais (servant de rémunération pour la SDG)

 

[Niluje]

Bourso ne gère pas la revente des parts. Je pense qu'ils auraient pu aller jusqu'au bout pour proposer un service 100% clé en mains.

Comment revendre ses parts de SCPI ?
Les SCPI sont des investissements immobiliers pour lesquels l’horizon d’investissement est le long terme. La durée d’investissement recommandé est d’au moins 8 ans.
Il s’agit d’un placement peu liquide, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts, qui peut prendre plus ou moins de temps. Le délai peut aller de quelques semaines à plusieurs mois en fonction de l’état du marché des parts de la SCPI.
BoursoBank ne gère pas la revente des parts de SCPI. Il faut contacter la société de gestion directement pour céder ses parts.
Pour Sofidy : en contactant [email protected] ou Sofidy – Service Associés – 303, square des Champs Elysées – Evry Courcouronnes – 91026 Evry Cedex.
Pour Swiss Life Asset Managers France : en contactant scpi@swisslife-am ou Service Client SCPI, 153 rue Saint-Honoré, 75001 Paris.

 

[Niluje]

Bonjour,

Suite à une très bonne remarque d'ODL ; J'ai investigué la notion d'investissement à 100% de votre épargne sur les SPCI à 0% de frais d'entrée.

1/ Cet argument est à nuancer.
Iroko, par exemple, prélève 3,6% TTC de frais d'acquisition à chaque achats d'actifs.
Donc, nous n'avons pas exactement 100% de l'épargne investit.

2/ Pour les SCPI à frais de souscription.
Il est légitime de penser que vous payez les frais de souscription au moment de la revente de vos parts par l'intermédiaire du prix de retrait < au prix de souscription.

En réalité, ces frais sont "comptablement" bien des frais dés la souscription.

Avec une hypothèse de frais à 10% ;
Vous payez 200€ mais seulement 180€ sont investit + 20€ placés comptablement en frais (servant de rémunération pour la SDG)

Je pense que tous les frais ont un impact, comme dans n'importe quelle société, tout ce que l'on dépense est un dividende en moins que cela soit "officiellement impactant" (frais d'entrée, de retrait) ou non (frais de gestion, frais de travaux).
A la fin, reste la performance annuelle et force est de constater que les petits nouveaux se débrouillent très bien malgré des frais de gestion souvent supérieurs. Les anciens acteurs se justifient comme ils peuvent.