Appel à témoignages difficultés d'accès au crédit immobilier

[tatooetugo]

Je reprécise que le but initial de ma demande de crédit était pour une construction et que si j avais opté pour des travaux, et donc un crédit travaux, c était uniquement si j avais commencé la construction HA HE et qu avec le crédit travaux j aurais fini le reste. Mais j ai découvert qu on avait pas le droit de faire ça.
Donc ce sera une construction sous ccmi .
Un PTZ +
Un autre prêt quelqu il soit à 3.4 % sur 17 ans/18ans.
Pour 76000€ le reste du projet est en apport.
Assuré en délégation vraisemblablement à voir les taux, sinon ce sera assuré par le CM.
Et que le dossier est en dessous du taux d usure. J ai revérifié avec TAEG de meilleur taux et c est ok.

Je vous remercie tous pour vos réponses même si certains sont agaçants, ils peuvent rendre service quand même

 

[tatooetugo]

Du coup cette partie (ci-dessous) n'est plus d'actualité si c'est 20 ans au lieu de 30 ?

Si c est d actualité, il faut juste remplacé 30 par 20. Mon doigt a glissé

 

[Blister]

Si c est d actualité, il faut juste remplacé 30 par 20. Mon doigt a glissé

Mais dans 20 ans vous n'aurez pas 83 ans ?

 

[Blister]

De plus l assurance du crédit mutuel couvre jusque 80 ans. Il va manquer 3 ans qui correspondent au PTZ si j' ai bien compris

 

[Aristide]

Bonjour,

Je reprécise que le but initial de ma demande de crédit était pour une construction et que si j avais opté pour des travaux, et donc un crédit travaux, c était uniquement si j avais commencé la construction HA HE et qu avec le crédit travaux j aurais fini le reste. Mais j ai découvert qu on avait pas le droit de faire ça.
Donc ce sera une construction sous ccmi .
Un PTZ +

Mais avez vous déjà commencé les travaux ?
Dans l'affirmative PTZ réglementairement impossible.

Un autre prêt quelqu il soit à 3.4 % sur 17 ans/18ans
Et que le dossier est en dessous du taux d usure. J ai revérifié avec TAEG de meilleur taux et c est ok.

Aux conditions indiquées, en 18 ans si les 0,9% de primes d'assurances sont sur capital initial et correspondent à deux têtes obligatoirement assurées - soit 0,45% chacune - le taux usuraire est dépassé = 5,19% pour 4,45% possible.

En revanche si une seule tête est obligatoirement assurée à 0,45% le taux usuraire est juste respecté = 4,44% pour 4,45%
Mais il ne faudrait pas que votre banque impose une assurance incendie obligatoire et/ou de frais de gestion de compte tel que la réglementation sur le TAEG le prévoit car il ne le serait plus.

Par contre en 204 mois le taux usuraire sera toujours dépassé même avec une seule tête obligatoirement assurée à 0,45% = 4,46% au lieu de 4,45%.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[tatooetugo]

Mais dans 20 ans vous n'aurez pas 83 ans ?

Si, j ai 63, je suis née en 1960.

 

[Blister]

Si, j ai 63, je suis née en 1960.

Je comprends mieux.
Vous aviez juste dit que vous avez + de 50 ans donc dans mon idée vous étiez quinquagénaire et pas sexagénaire.
Vous êtes comme @Buffeto, vous avez réussi à obtenir un crédit jusqu'à 80 ans passés.
Bravo

 

[tatooetugo]

Bonjour,

Mais avez vous déjà commencé les travaux ?
Dans l'affirmative PTZ réglementairement impossible.

Aux conditions indiquées, en 18 ans si les 0,9% de primes d'assurances sont sur capital initial et correspondent à deux têtes obligatoirement assurées - soit 0,45% chacune - le taux usuraire est dépassé = 5,19% pour 4,45% possible.

En revanche si une seule tête est obligatoirement assurée à 0,45% le taux usuraire est juste respecté = 4,44% pour 4,45%
Mais il ne faudrait pas que votre banque impose une assurance incendie obligatoire et/ou de frais de gestion de compte tel que la réglementation sur le TAEG le prévoit car il ne le serait plus.

Par contre en 204 mois le taux usuraire sera toujours dépassé même avec une seule tête obligatoirement assurée à 0,45% = 4,46% au lieu de 4,45%.

A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour
Si j ai bien compris l assurance du crédit mutuel était sur capital restant dû.

Non aucun travaux n a été commencé hormis de viabiliser mon terrain car j ai cherché à le vendre viabilisé et comme le marché se casse la figure et que mon terrain sera zone naturelle dans 13 mois, j ai arrêté la vente et décide de construire. C est là que j' ai cherché un financement et que je me suis rendu compte à quel point c était une catastrophe.

Concernant le TAEG et le taux d usure, je pense que la banque est bien placée pour savoir de quoi il en retourne. Le logiciel a laissé passer, n a pas buggé, je pense qu ils savent ce qu ils font.

Sinon le prêt complémentaire c est 55000€, 196 mois, 3.4% ass CRD 0.88% 1 seule tête.
(désolée d avoir manqué de précisions .)
Frais de garantie 590€, frais de dossier 800€

Ceci n est pas le projet définitif, il le sera quand j aurai le devis de contrat ccmi. Les montants seront sans doute réajustés.

Cdt

 

[tatooetugo]

Je comprends mieux.
Vous aviez juste dit que vous avez + de 50 ans donc dans mon idée vous étiez quinquagénaire et pas sexagénaire.
Vous êtes comme @Buffeto, vous avez réussi à obtenir un crédit jusqu'à 80 ans passés.
Bravo

Mon besoin de financement est de 25% du projet. Le reste est autofinance. Même si c est en primo accession car je suis en location depuis 2012.

Merci pour les encouragements.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si j ai bien compris l assurance du crédit mutuel était sur capital restant dû.
ass CRD 0.88% 1 seule tête.
(désolée d avoir manqué de précisions

Dans le calcul des primes d'assurance (ADI) avec le capital restant dû (CRD) pour assiette il y a deux techniques :

+ La technique "CRD out" où l'échéance hors ADI (= capital amorti + intérêts) est calculée d'une part et les primes d'assurance calculées parallèlement d'autre part.
Le total de ces deux éléments conduit à des échéances totales ADI comprises dégressives au fil du temps.

+ La technique "CRD in" où le taux de calcul de l'échéance - ADI comprise - est égal au taux du prêt (3,40%) plus celui de l'assurance (0,88%) soit un taux de calcul de l'échéance constante ADI comprise à 4,28%

Cette dernière pratique aboutit à plus d'intérêts payées et plus de primes de primes ADI payées.

Pour vous donner un ordre de grandeur et permettre des comparaisons un taux de prime de:

+ 0,40% sur capital initial
+ 0,50% sur "CRD in"
+ 0,60% sur "CRD out"
=> Donnent grosso modo le même montant de primes payées à durées égales.

Sachant que les taux ci-dessus sont déjà des taux relativement chers sur le marché, votre taux à 0,88% semble donc très élevé quelle que soit la technique "CRD" utilisée.

Non aucun travaux n a été commencé

Ok

Sinon le prêt complémentaire c est 55000€

Ok; au temps pour moi.
Pour 55.000€, avec une ADI sur captal initial, le taux usuraire serait dépassé

Concernant le TAEG et le taux d usure, je pense que la banque est bien placée pour savoir de quoi il en retourne. Le logiciel a laissé passer, n a pas buggé, je pense qu ils savent ce qu ils font.

On peut l'espérer.
Votre banque rend t-elle l'assurance incendie obligatoire .
Vous impose t-elle des frais de gestion de compte ?
Le CM étant une banque mutualiste, vous impose t-elle la souscription de parts sociales ?

Cdt

 

[tatooetugo]

Bonjour,

Dans le calcul des primes d'assurance (ADI) avec le capital restant dû (CRD) pour assiette il y a deux techniques :

+ La technique "CRD out" où l'échéance hors ADI (= capital amorti + intérêts) est calculée d'une part et les primes d'assurance calculées parallèlement d'autre part.
Le total de ces deux éléments conduit à des échéances totales ADI comprises dégressives au fil du temps.

+ La technique "CRD in" où le taux de calcul de l'échéance - ADI comprise - est égal au taux du prêt (3,40%) plus celui de l'assurance (0,88%) soit un taux de calcul de l'échéance constante ADI comprise à 4,28%

Cette dernière pratique aboutit à plus d'intérêts payées et plus de primes de primes ADI payées.

Pour vous donner un ordre de grandeur et permettre des comparaisons un taux de prime de:

+ 0,40% sur capital initial
+ 0,50% sur "CRD in"
+ 0,60% sur "CRD out"
=> Donnent grosso modo le même montant de primes payées à durées égales.

Sachant que les taux ci-dessus sont déjà des taux relativement chers sur le marché, votre taux à 0,88% semble donc très élevé quelle que soit la technique "CRD" utilisée.

Ok

Ok; au temps pour moi.
Pour 55.000€, avec une ADI sur captal initial, le taux usuraire serait dépassé


On peut l'espérer.
Votre banque rend t-elle l'assurance incendie obligatoire .
Vous impose t-elle des frais de gestion de compte ?
Le CM étant une banque mutualiste, vous impose t-elle la souscription de parts sociales ?

Cdt

Bonjour

Je n ai pas discuté de ce dont sont faits les frais de dossier, je suppose que les parts sociales sont incluses et les frais de compte. Je poserai la question.

Concernant l assurance incendie, imposée ou pas, n importe qui assure sa maison contre l incendie et autres dégâts, même un locataire. Non, nous n en avons pas parlé.
Tout comme nous n avons pas parlé du changement de banque qui pour moi est évident au vu du comportement désastreux de la banque postale où j ai tous mes comptes depuis 14 ans qui d ailleurs, qu il y ait un crédit ou non, sera viré dans les prochaines semaines. La banque postale n a pas joué son rôle de conseiller. Quand je les ai consultés en octobre, le conseiller a passé plus de temps à me vendre une nouvelle carte avec crédit dont je n avais pas besoin, des assurances dont je n avais pas besoin qu à m expliquer Clairement que sa simulation de crédit était sur 15 ans pour le prêt + 20 ans pour le PTZ. Quand j ai posé la question, il a répondu 20 ans. Et je suis restée longtemps persuadée que je pouvais emprunter sur 20 ans sans soucis. Il me semble qu un bon conseiller doit être pédagogue pour aider son client à prendre les bonnes décisions comme par exemple ouvrir un LDDS quand vous a un compte sur livret qui ne lui rapporte rien.
Bref, j ai une rage de dents contre eux...

Concernant les assurances, j ai une question :

J ai reçu un devis avec les exigences du crédit mutuel à un taux fixe de 0.66%. c est Magnolia qui le propose. Il m encourage à signer alors que le ccmi n est pas signé, ni l offre de prêt définitive et il me dise que les prélèvements commenceront en octobre, alors que les fonds ne seront sans aucun doute pas débloqués et qu il faudra 16 à 18 mois pour débloquer l intégralité des fonds.
Je leur ai répondu que c était prématuré et que je verrai avec le crédit mutuel qui au final donnera son aval. J ai trouvé qu il y avait bcp de précipitations d autant qu il faut à minima vérifier le TAEG et le taux d usure.

Une chose qui est bien, le crédit mutuel a bloqué le taux à 3.4% jusque 17/08. Si je ne me trompe, le taux d usure va continuer de monter et ça nous donnera plus de latitude.

Cdt

 

[Triaslau]

C'est normal que l'assurance commence dés que le crédit a été validé - même si les fonds ne seront mis à disposition que plus tard.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n ai pas discuté de ce dont sont faits les frais de dossier, je suppose que les parts sociales sont incluses

Non; pas possible.
Les parts sociales sont des titres de placement qui rapportent des intérêts et sont récupérables en fin de prêt.
Si la banque rend la souscription obligatoire son montant doit être intégré dans le calcul du TAEG sans tenir comte des intérêts perçus et sans tenir compte de leur remboursement.

et les frais de compte. Je poserai la question.

Ok
S'ils sont rendus obligatoires ils rentrent dans le calcul du TAEG

Concernant l assurance incendie, imposée ou pas, n importe qui assure sa maison contre l incendie et autres dégâts, même un locataire. Non, nous n en avons pas parlé.

Si elle est rendue obligatoire, à fortiori si une délégation de l'indemnité est prévue au profit de la banque en cas de sinistre, les primes doivent aussi être prises en compte dans le TAEG

Bref, j ai une rage de dents contre eux...

Beaucoup d'intervenants sur se forum s'en plaignent; certains la "débaptisant" quelquefois en "La Poste Bancale"

Concernant les assurances, j ai une question :

J ai reçu un devis avec les exigences du crédit mutuel à un taux fixe de 0.66%. c est Magnolia qui le propose.

Un taux de prime pour une tête à 0,66% sur capital initial c'est deux fois plus que la normale.
Auriez-vous une surprime pour risque aggravé de santé ?

Il m encourage à signer alors que le ccmi n est pas signé, ni l offre de prêt définitive et il me dise que les prélèvements commenceront en octobre, alors que les fonds ne seront sans aucun doute pas débloqués et qu il faudra 16 à 18 mois pour débloquer l intégralité des fonds.

Ce serait normal de commencer à payer les primes d'assurances dès l'acceptation de l'offre de prêt.

En effet, si un sinistre survenait avant mise à disposition des fonds, les ayants droit de l'assuré percevraient le capital assuré ce qui leur permettrait de donner suite au projet sans difficulté.

Cdt

 

[tatooetugo]

Bonjour,

Non; pas possible.
Les parts sociales sont des titres de placement qui rapportent des intérêts et sont récupérables en fin de prêt.
Si la banque rend la souscription obligatoire son montant doit être intégré dans le calcul du TAEG sans tenir comte des intérêts perçus et sans tenir compte de leur remboursement.


Ok
S'ils sont rendus obligatoires ils rentrent dans le calcul du TAEG

Si elle est rendue obligatoire, à fortiori si une délégation de l'indemnité est prévue au profit de la banque en cas de sinistre, les primes doivent aussi être prises en compte dans le TAEG

Beaucoup d'intervenants sur se forum s'en plaignent; certains la "débaptisant" quelquefois en "La Poste Bancale"

Un taux de prime pour une tête à 0,66% sur capital initial c'est deux fois plus que la normale.
Auriez-vous une surprime pour risque aggravé de santé ?

Ce serait normal de commencer à payer les primes d'assurances dès l'acceptation de l'offre de prêt.

En effet, si un sinistre survenait avant mise à disposition des fonds, les ayants droit de l'assuré percevraient le capital assuré ce qui leur permettrait de donner suite au projet sans difficulté.

Cdt

Concernant les questions soulevées ici, je vais me renseigner par rapport au TAEG et ce qui rentrera dedans.

Pour le moment , pour l assurance, je n ai pas rempli de questionnaire de santé et 2 Courtiers en assurance m ont proposée des taux identiques à peu près. Donc je suppose que c est un taux normal pour mon âge et sachant qu ils m assurent jusque 83 ans. Je suis plus inquiète quand ils auront mon questionnaire de santé car si ça va très bien maintenant, ça n a pas été le cas ces 10 dernières années même si mon pronostic vital n a jamais été engagé ( pas de maladie mortelle) , j ai subit 2 opérations dont une en 2021.
Je ne fume pas , je ne bois pas, mes analyses bio sont limites, je n ai pas d hypertension et je fais 1 à 2 h de sport par jour, 7j/7 mais je suis en surpoids. Et ça m inquiète, j ai hâte d avoir passé ces étapes.

Une chose qui est bien : le crédit mutuel a bloqué le taux de 3.40, jusqu au 17/08. Si le taux d usure augmente un peu, ça devrait bien se passer même avec l assurance.

Sinon j ai eu des nouvelles de la BP est bien c est NON. Heureusement que le crédit mutuel était là.

J ai l impression qu on s est bien éloigné du post initial .

 

[Aristide]

Bonjour,

Ces billets de mon blog traitent des assurances décès-invalidité et pourraient vous intéresser ; en particulier les applicatifs Excel dont l’un est joint ci-dessous avec les données que vous avez fournies.

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie )
[lien réservé abonné]

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée)
[lien réservé abonné]

Concernant les 500€ de frais de garanties il est fort probable que cette estimation porte sur les deux prêts dont le total fait 75.000€.

Mais le TAEG qui est préoccupant pour le respect du taux usuraire de 4,45% est seulement celui du prêt classique de 55.000€.

Dès lors j’ai fait un prorata par rapport aux montants considérés de telle sorte que le coût de ladite garantie sur le sur le seul prêt complémentaire serait estimé à :
=> 500€ / 75 x 55 = 367€.

Les frais de dossier étant affectés à 100% audit crédit (= interdit sur PTZ) ce sont donc :
=> 800€ + 367€ qui sont positionnés en « Frais divers » dans l’applicatif joint.

Avec les conditions antérieurement indiquées
+ Montant = 55.000€
+ Taux = 3,40%
+ Durée = 216 mois
+ Taux ADI du Crédit Mutuel à 100% sur une tête avec capital restant dû (CRD) pour assiette = 0,88%

=> Il en ressort que :

+ Tant en assurances sur « CRD out » qu’en « CRD in » les TAEG dépasseraient le taux usuraire de 4,45% en vigueur ( = respectivement 4,6558% et 4,6500%).

Pour que ce taux usuraire soit respecté il ne faudrait pas que le taux de prime dépasse :
-+- 0,6855% en « CRD out »
Et
+- 0,6898% en « CRD in »

+ Avec une assiette sur capital initial le taux de prime ne devrait pas dépasser 0,42261%

+ En assurance déléguée le taux moyen ne devrait pas dépasser 0,6596%

NB) - Avec cet outil vous pouvez procéder à toutes les simulations que vous souhaiteriez mais n’a pas été prévu pour prendre en compte les éventuels coûts de l’assurance incendie, frais de tenue de compte et parts sociales s’ils étaient rendus obligatoires.

À toutes fins utiles.

Cdt

 

[tatooetugo]

Bonjour,

Ces billets de mon blog traitent des assurances décès-invalidité et pourraient vous intéresser ; en particulier les applicatifs Excel dont l’un est joint ci-dessous avec les données que vous avez fournies.

Concernant les 500€ de frais de garanties il est fort probable que cette estimation porte sur les deux prêts dont le total fait 75.000€.

Mais le TAEG qui est préoccupant pour le respect du taux usuraire de 4,45% est seulement celui du prêt classique de 55.000€.

Dès lors j’ai fait un prorata par rapport aux montants considérés de telle sorte que le coût de ladite garantie sur le sur le seul prêt complémentaire serait estimé à :
=> 500€ / 75 x 55 = 367€.

Les frais de dossier étant affectés à 100% audit crédit (= interdit sur PTZ) ce sont donc :
=> 800€ + 367€ qui sont positionnés en « Frais divers » dans l’applicatif joint.

Avec les conditions antérieurement indiquées
+ Montant = 55.000€
+ Taux = 3,40%
+ Durée = 216 mois
+ Taux ADI du Crédit Mutuel à 100% sur une tête avec capital restant dû (CRD) pour assiette = 0,88%

=> Il en ressort que :

+ Tant en assurances sur « CRD out » qu’en « CRD in » les TAEG dépasseraient le taux usuraire de 4,45% en vigueur ( = respectivement 4,6558% et 4,6500%).

Pour que ce taux usuraire soit respecté il ne faudrait pas que le taux de prime dépasse :
-+- 0,6855% en « CRD out »
Et
+- 0,6898% en « CRD in »

+ Avec une assiette sur capital initial le taux de prime ne devrait pas dépasser 0,42261%

+ En assurance déléguée le taux moyen ne devrait pas dépasser 0,6596%

NB) - Avec cet outil vous pouvez procéder à toutes les simulations que vous souhaiteriez mais n’a pas été prévu pour prendre en compte les éventuels coûts de l’assurance incendie, frais de tenue de compte et parts sociales s’ils étaient rendus obligatoires.

À toutes fins utiles.

Cdt

Ok merci je vais regarder de près.

 

[MDacier]

+ Tant en assurances sur « CRD out » qu’en « CRD in » les TAEG dépasseraient le taux usuraire de 4,45% en vigueur ( = respectivement 4,6558% et 4,6500%).

Vu que le taux est "bloqué" jusqu'a mi aout, il est probable que d'ici là (augmentation début juillet + début aout) on respectera le taux usuraire ...

 

[tatooetugo]

Re
Je viens de vous lire sur votre blog. Je n ai pas encore accès au tableur, mon nouveau pc n est pas encore en route.

Concernant les assurances j ai reçu de Magnolia une offre sur CRD inférieure aux taux indiqués ci dessus. Par contre CRD in ou out, ça je ne sais pas, je verrai avec la banque.

Je vous avoue que si ça pouvait être l assurance de la banque, je serais soulagée mais comme ce sera sûrement pas le cas ...

Au plaisir de vous lire.

 

[tatooetugo]

Vu que le taux est "bloqué" jusqu'a mi aout, il est probable que d'ici là (augmentation début juillet + début aout) on respectera le taux usuraire ...

Oui, c est ce que je me suis dit. Je vais croiser les doigts.

 

[MDacier]

Je vous avoue que si ça pouvait être l assurance de la banque, je serais soulagée mais comme ce sera sûrement pas le cas ...

Dans la loi, l'AE qui se substitue a l'assurance proposée par la banque doit proposer - au moins - une garantie equivalente.
Donc même en cas de délégation d'assurance, tu beneficieras d'une couverture au moins aussi bonne que l'initiale!