Le blog d'Aristide

Ticket initial publié le 21/07/2010 sur le blog Bonjour, Sur ce forum, j’ai quelquefois lu des interrogations d’accédants/emprunteurs qui posaient la question : « Est-ce que le taux de prime Assurance Décès – Invalidité de x, xx% que me propose ma banque est un bon taux ? » Il m’apparaît impossible de répondre à cette question car, en contrepartie d’une prime à payer il y a des garanties. Comparer le seul critère financier du taux de prime sans comparer lesdites contreparties n’a pas de sens. Parallèlement au taux de prime, je vous propose donc quelques conditions des prestations garanties qu’il faut prendre en considération. D’autre part il y a plusieurs façons de calculer la prime Assurance Décès Invalidité et, suivant la...

Ticket initial publié le 20/07/2010 sur le blog Initialement l’objectif de ce post (1ère partie Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir) était de pouvoir comparer les trois techniques de calcul des Assurances Groupe à savoir : + Taux de prime fixe appliqué au capital initial + Taux de prime fixe appliqué au capital restant dû – Assurance à l’extérieur du taux de prêt (= technique « out ») + Taux de prime fixe appliqué au capital restant dû – Assurance à l’intérieur du taux de prêt (= technique « in ») L’extension des Assurances Déléguées m’amène désormais a compléter l’applicatif initial de calculs/comparaisons en y intégrant cette option. J’y ai également apporté quelques aménagements. Quelques rappels concernant l’assurance...

Ticket initial publié le 23/05/2010 sur le blog Bonjour, Pour le calcul du taux d’endettement, il y quasiment autant de méthodes que d’Établissements prêteurs. Pour ce qui concerne les salaires, dans la très grande majorité des cas, c’est le salaire net qui est considéré. Après, tout est possible. Exemples : – Certains Établissements intègrent une partie des allocations familiales dans les revenus alors qu’elles sont insaisissables ? ? ? – Les uns intègrent les prime d’assurances dans les charges ; pas les autres – Les uns intègrent les impôts dans les charges ; pas les autres – Les uns ajoutent les APL/Allocations logement dans les revenus ; les autres les déduisent des charges – Lorsqu’il y a des revenus locatifs...

Ticket initial publié le 23/05/2010 sur le blog J’ai quelquefois lu dans ce forum que les projets avec lissages accroissaient le coût du crédit. Dans certains cas ce constat est vrai mais, d’autres fois, il ne l’est pas. Chaque dossier étant spécifique, on peut se trouver dans l’une ou l’autre situation. L’objet de ce post vise à montrer que moyennant la mise en œuvre de 5 principes il est possible de réduire l’accroissement du coût du crédit dans le 1er cas et d’encore accroître la réduction de ce coût dans le 2è cas. 1) – Demander un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises. Si non il s’agit d’un faux lissage qui ne donne pas une optimisation maximale et accroît le coût du crédit. 2) – Utiliser tous les prêts –...

Ticket initial publié le 23/05/2010 sur le blog Bonjour, Sur ce forum, lorsqu’il s’agit : + De construction + De vente en l’État Futur d’Achèvement (V.E.F.A) où les mises à disposition de fonds sont étalées dans le temps au fur et à mesure de l’avancement des travaux, les mêmes questions reviennent très fréquemment sur : => Les intérêts intercalaires => Les différés => Les possibilités d’amortissement immédiat => Le premier amortissement => L’ajustement d’intérêts normaux. Le but de ce post est donc de tenter une explication la plus large et la plus concrète possible de ces différentes techniques. Un minimum de jargon technique doit être expliqué. Les différés Il existe deux types de différés, le différé interne et le...

Ticket initial publié le 18/05/2010 sur le blog Bonjour, Souvent la question est posée afin de savoir quel est le bon critère de choix entre plusieurs crédits proposés soit par une même banque, soit par différents Etablissements. Afin de vous aider, je vous propose, ci-joint, un applicatif mais dont l’utilisation nécessite quelques explications préliminaires. Attention : les comparaisons ne sont vraiment fiables que pour des crédits de montants et durées identiques. (1) Des précisions seront apportées dans les développements ci-dessous Cet « outil » fait, en effet, appel à trois paramètres qu’il convient d’expliquer : 1) – Le taux Effectif Global (T.E.G.) Son calcul, ainsi que les éléments à y intégrer, sont précisés dans le code...

Ticket initial publié le 18/05/2010 sur le blog En résumé : Inconvénients communs au TEG et au Coût du Crédit + Ne prennent en compte que les charges réputées obligatoires + Excluent donc toutes autres charges – facultatives – mais que l’emprunteur paie cependant + Textes imprécis (voire contradictoires « *** ») qui laissent une marge d’interprétation aux banques « *** » Voir renvoi (2) ci-dessus + Dès lors les pratiques des banques étant différentes, ces supposés critères de comparaison ne sont plus comparables (exemple des primes assurances incendie prises en compte par les unes mais pas par les autres) Inconvénients spécifiques au Coût du Crédit + Comparaisons non pertinentes si montants et/ou durées différents + Ne tient...

Ticket initial publié le 18/05/2010 sur le blog Dans trois précédents posts intitulés comme ci-dessus, je vous donnais diverses informations sur les critères généralement utilisés pour comparer des offres de prêts à savoir : Première partie + Le Taux Effectif Global (T.E.G.) + Le Coût du Crédit Seconde partie + Le coût du Crédit Corrigé Troisième Partie + Coût du Projet à Crédit + Coût du Projet à Crédit Corrigé Dans cette troisième partie je soulignais que les critères utilisés sont très imparfaits du fait : + Qu’ils ne permettent pas la comparaison d’un plan de financement dans son ensemble (d’une offre globale). En effet, étant calculé « prêt par prêt », seule une comparaison « prêt par prêt » est possible. Or, en tant...

Ticket initial publié le 18/05/2010 sur le blog En guise de conclusion A condition que les paramètres de base soient bien intégrés dans chacune des offres afin de comparer des choses comparables, vu « côté prêteur », le TEG reste un critère synthétique à peu près fiable ( réserves sur l’assiette du calcul puisque le prêteur ne perçoit pas les primes d’assurance ni les frais de garantie). Mais, vu « côté emprunteur », le Coût du Crédit Corrigé semblerait un meilleur indicateur pour orienter le choix de l’emprunteur, compte tenu du fait, ci-dessus expliqué, que l’emprunteur n’a que rarement la possibilité de rentabiliser les flux de trésorerie à un taux égal à celui du crédit. En tout cas cet indicateur est certainement plus fiable que...