Le blog d'Aristide

Ticket initial publié le 19/12/2010 sur le blog Bonjour, Sur le forum, la question a été posée afin de : 1) – Savoir s’il est préférable de conserver et rentabiliser des avoirs ou bien de les utiliser à rembourser par anticipation des crédits en cours d’amortissement. 2) – Dans l’hypothèse d’un remboursement anticipé savoir si solder un crédit en début d’amortissement revient financièrement à la même chose que de le faire en fin de crédit. En fonction des paramètres de votre crédit et des hypothèses de rémunérations de vos avoirs, l’applicatif jointe vous permet de faire des simulations. Le plus souvent, le remboursement anticipé semble préférable et, dans cette hypothèse, plus ce remboursement intervient tôt dans la vie du prêt...

Ticket initial publié le 20/08/2016 sur le blog Bonjour, Un premier billet antérieur traitait de l’intérêt éventuel à rembourser un crédit par anticipation plutôt que de conserver une épargne existante ou attendue. Il va sans dire que la réponse dépend à la fois des conditions du crédit (taux intérêt, assurances et frais divers) mais aussi du taux de rémunération de l’épargne. A ce billet, dont lien ci-dessus, est joint un applicatif qui présente les caractéristiques suivantes : Il permet de simuler : Uniquement un remboursement anticipé total Mais à deux dates différentes Uniquement un crédit à échéances constantes En considérant deux taux de rémunération de l’épargne ; un taux pour l’épargne préexistante et un autre pour la...

Ticket initial publié le 10/04/2016 sur le blog Sommaire I) – Quelques rappels. 1.1) – Seuls les frais imposés par la banque sont pris en considération. 1.2) – Un TEG/TAEG par prêt dans le même plan de financement. 1.3) – Incidence de l’apport personnel sur le taux réel du plan de financement. 1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG. II) – Quelques définitions. 2.1) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) légal. 2.2) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) financier. 2.3) – Coût du crédit « légal ». 2.4) – Coût du crédit « simple ». 2.5) – Coût du crédit « corrigé ». 2.6) Valeur du patrimoine total. 2.7) Notion de patrimoine financier...

Ticket initial publié le 08/04/2015 sur le blog Bonjour, Dans ce blog il existe déjà un billet (en 4 parties) qui traite des critères de comparaisons/choix entre diverses offres préalables de crédit. Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie) https ://blog.moneyvox.fr/aristide/6/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/ => Ainsi que les trois autres parties à la suite. => Avec, en plus, une étude réalisée par l’A.N.I.L. en 1999 : « Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification » « ANIL, Habitat actualité, mai 1999 Étude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat ». http...

Ticket initial publié le 21/04/2014 sur le blog Il est relativement fréquent qu’un propriétaire de résidence principale, secondaire ou locative, souhaite en acquérir une nouvelle cependant que le produit de la vente de l’ancienne devrait servir d’apport personnel – au moins partiel – dans le nouveau plan de financement. Ceci est vrai que la propriété actuelle soit déjà complètement payée ou bien qu’il subsiste un en-cours sur un crédit obtenu pour le financement d’origine. Mais il s’avère qu’il n’est pas forcément aisé de faire en sorte que les deux opérations « Investissement nouveau » et « Vente bien antérieur » s’articulent dans une chronologie idéale qui permettrait que l’encaissement du produit de la vente arrive juste à point...

Ticket initial publié le 20/01/2014 sur le blog Bonjour, Cette question étant quelquefois posée sur le forum cBanque, je vous propose l’applicatif joint dont l’objectif – en fonction des informations que vous saisissez – vise à orienter vers l’option financièrement la plus intéressante. Comparaison Achat Location Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant : + La zone (urbaine ou rurale) + Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement) + La nature du bien (neuf ou ancien) => Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait + Impôts fonciers + Assurance multi risques habitation + Travaux entretiens/réparations + Charges copropriété...

Ticket initial publié le 07/06/2011 sur le blog Bonjour, A de très nombreuses reprises les emprunteurs ayant bénéficié d’un prêt à taux zéro (PTZ) ont posé la question de savoir quelles étaient les règles relatives à ce remboursement ; en particulier est-ce que la banque peut exiger le remboursement anticipé du PTZ en priorité par rapport aux autres crédits du même plan de financement. Afin de répondre à cette question nous disposions de trois textes…..mais hélas contradictoires 1) L’article L.312-21 du code de la consommation qui précise : « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation……. » 2) – L’avis de l’Asemblée Nationale d’août 1999 qui, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux...

Ticket initial publié le 16/03/2011 sur le blog C’est une question que les accédants/emprunteurs se posent souvent avant de rencontrer leur banque et, fonction de l’investissement envisagé, contacter les professionnels concernés. Les développements qui suivent ont pour objectif de leur fournir quelques éléments de nature à : + Bâtir un plan de financement + Détailler ses ressources (= recettes) + Expliquer ses emplois (= dépenses) + Proposer un applicatif de simulation avec divers projets possibles. Sommaire : 1) – Le Plan de Financement 2) – Les ressources (= Recettes) 2.1) – L’apport personnel 2.2) – Les subventions à l’habitat. 2.3) – Les emprunts. 2.3.1) – Calcul du montant du prêt classique. 2.3.1.1) – Le taux...

Ticket initial publié le 16/03/2011 sur le blog 1) – Le Plan de Financement Il se présente sous forme d’un tableau en deux colonnes où, d’un côté figurent les ressources (= les recettes) et de l’autre les emplois (= les dépenses). Dans un ménage, c’est comme pour le budget de l’Etat ; il convient de d’abord valider la colonne « Ressources/Recettes » avant de s’intéresser à celle des « Emplois/Dépenses ». Dans le cas le plus général le raisonnement à suivre est donc : « Je dispose de combien pour faire quoi ? » L’autre raisonnement : « Je voudrais faire ceci ; il me faut combien ?) étant plutôt réservé aux accédants financièrement « très à l’aise » mais qui restent l’exception par rapport au cas le plus général. Il va sans dire...

Ticket initial publié le 16/03/2011 sur le blog 2.3.1.2) – Les charges dites « pérennes » Ce sont des charges antérieures au projet et que les accédants/emprunteurs continueront de payer postérieurement. Il pourrait, par exemple, s’agir de mensualités d’un crédit antérieur obtenu pour le financement d’une voiture, de meubles ou autres objets de consommation. Par contre la notion de « pérennité » varie d’une banque à l’autre. Certaines considéreront que si la charge disparaît dans le trois mois de la mise en place du nouveau crédit, il n’y a pas lieu de la considérer dans le calcul du taux d’endettent et du reste à vivre. D’autres auront une autre limite dans le temps qu’elle soit d’ailleurs supérieure ou inférieure au trois mois...

Ticket initial publié le 16/03/2011 sur le blog 3.3) – Les Frais de garanties Ces garanties peuvent être soit des garanties réelles immobilières ou la caution de Sociétés de Caution Mutuelle. Dans le cas de garanties réelles immobilières, elles peuvent être différentes en fonction des objets financés : + Acquisition seule = Privilège de Prêteur de Deniers (PPD ou IPPD) + Travaux/Construction seuls = hypothèque (NB – Rien n’interdit d’inscrire une hypothèque sur une acquisition) + Acquisition avec travaux = PPD plus hypothèque NB) – Il existe deux autres garanties réelles immobilières à savoir : + La subrogation dans le privilège du vendeur (= voisin PPD) + La caution hypothécaire (hypothèque sur bien d’un tiers) L’applicatif...

Ticket initial publié le 17/02/2011 sur le blog Les problèmes relatifs aux taux sont de ceux qui reviennent assez régulièrement dans les questions posées par les « cBanquenautes » sur le forum consacré aux crédits immobiliers. Aussi ce billet a-t-il pour objectif de faire un tour d’horizon, si non exhaustif, tout au moins le plus complet possible des diverses notions que recouvre ce terme dans ce domaine. Après un rappel des diverses catégories de taux les développements proposés seront sur trois niveaux à savoir : + Les taux stricto sensu + Les taux dans un crédit unique amortissable + Les taux dans un plan de financement global (Plusieurs crédits amortissables) Sommaire 1) – Rappel des diverses catégories de taux 1.1) – Les...

Ticket initial publié le 17/02/2011 sur le blog 1) – Rappel des diverses catégories de taux 1.1) – Les taux fixes et constants[ Un taux est fixe et constant lorsque, dans l’offre/contrat, il est unique et reste donc le même de la mise à disposition des fonds jusqu’à l’échéance finale. 1.2) – Les taux fixes (offre/contrat)…mais progressifs (Echéancier) Ceci peut paraître contradictoire ; en fait il s’agit de paliers de taux fixes qui se succèdent. Explications : A une époque où l’inflation et les taux étaient à deux chiffres, des échéanciers avec des échéances progressives (là il est bien question d’échéances et non pas de taux) pouvaient être proposées aux emprunteurs. Si l’inflation était à de 10%, le taux du crédit pouvait être...

Ticket initial publié le 17/02/2011 sur le blog 2) – Notions de taux Suite 2.4.2) – Quelques exemples => Taux nominal proportionnel = 4,20% + Taux actuariel si : ++ Echéances mensuelles…= 4,2818% ++ Echéances trimestrielles…= 4,2666% ++ Echéances semestrielles…= 4,2441% ++ Echéances annuelles…= 4,2000% ++ Echéances tous les 2 ans.= 4,1153% 2.4.3) – Conversion d’un taux proportionnel en taux actuariel et inversement Pour cela il est nécessaire de faire un peu de mathématiques financières 2.4.3.1) – Notion de « Taux Equivalent » En 2.2) – Ci- dessus il a été expliqué ce qu’est un taux périodique soit : + Si taux de 4,20% et échéances mensuelles => « Taux périodique mensuel » = 4,20%/12 = 0,35% + Le « Taux équivalent » est...

Ticket initial publié le 17/02/2011 sur le blog 3) – Les taux dans un crédit unique amortissable Suite 3.3) – Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) Ne concernant que les prêts à la consommation et assimilés, ce taux résulte de la directive européenne 98/7/CE du 16 février 1998, transposée en droit français par les décrets N° 2002-927 et 928 du 10 juin 2002. Bien que calculé différemment et donnant un résultat autre du TEG, le nom de « Taux Effectif Global (TEG) » pour le TAEG européen a été maintenu. Le décret N° 2011-135 du 1er février 2011 (JO du 03/02/2011) vient de modifier cette appellation. A partir du 1er mai 2011 le terme « Taux Annuel Effectif Global (TAEG) » devra donc être utilisé pour les prêts à la consommation et...

Ticket initial publié le 17/02/2011 sur le blog 3) – Les taux dans un crédit unique amortissable Suite 3.7) – Tableaux de synthèse => Taux Périodique / Taux Équivalent = 0,3500% => Taux Nominal / Facial + Proportionnel……………………….= 4,2000% + Actuariel……………………………..= 4,2818% + Moyen (***)………………………..= 2,3988% (***) => Taux Périodique Effectif………..= 0,3597% / Taux Équivalent………………………= 0,3596% (extrait du TAEG) => Taux Effectif + Proportionnel (TEG)…………………= 4,3167% + Actuariel (TAEG)……………………. = 4,4017% + Moyen (***)………………………….= 2,4231% (***) (***) Taux Moyen => A proscrire = tromperie 4) – Les taux dans un plan de financement comprenant plusieurs crédits amortissables Supposons désormais que nous soyons en présence d’un plan de...

Ticket initial publié le 30/08/2010 sur le blog Il ne faut pas confondre « renégociation de crédit » et « rachat de crédit » (encore appelé « reprise de crédit ») La Renégociation Dans la renégociation c’est votre banque actuelle qui modifie les conditions (taux) de votre prêt. C’est le contrat ancien qui continue ; les juristes vous diraient qu’il n’y a pas novation. Dans ce cas la banque peut vous demander des frais de dossier mais rien d’autre (***). En particulier il n’y a pas d’indemnité de remboursement anticipé (IRA). ni de nouveaux frais de garantie (***). Le Rachat de crédit Le « rachat de crédit » peut être interne ou externe Rachat Interne Un « rachat de crédit interne » est un nouveau prêt fait par votre prêteur...

Ticket initial publié le 30/08/2010 sur le blog Petit guide d’utilisation de cet applicatif : 1) – Renseigner toutes les cellules de couleur verte. Ne pas oublier de renseigner la cellule « X8 » du taux moyen auquel vous pensez pouvoir rentabiliser votre épargne. C’est avec ce taux que le « Coût du Crédit Corrigé » est calculé cet indicateur étant, à mon sens, le plus pertinent pour guider l’emprunteur dans son choix. Il va donc sans dire qu’un taux moyen supposé d’épargne trop élevé va accroître le « Coût du Crédit Corrigé » et un taux trop faible le minorer ce qui fausserait la fiabilité du résultat. 2) – Les résultats apparaissent immédiatement en bas d’écran dans le tableau « Résultats et Comparaisons » 3) – Si vous souhaitez...

Ticket initial publié le 28/07/2010 sur le blog Bonjour, Souvent, sur ce forum, la question de savoir s’il est préférable de financer un bien immobilier au moyen de son épargne ou bien de recourir à un crédit est posée L’objet de ce post est de tenter une approche de réponse en abordant le sujet sous deux angles : 1) – L’aspect financier avec l’objectif d’obtenir le coût de financement le moins coûteux (1ère partie) 2) – L’aspect « Prévoyance/Sécurité » (Seconde partie) I) – Aspect financier Dans le cas général le taux d’un crédit est supérieur au taux de l’épargne. Dans cette hypothèse, si on se base uniquement sur les taux, il est facile de déduire que le recours au crédit générera un coût de financement supérieur à celui...

Ticket initial publié le 28/07/2010 sur le blog Suite première partie II) – Aspect « Prévoyance/Sécurité » En plus des aspects strictement financiers il est un autre raisonnement qu’il me semble nécessaire d’aborder. En effet, si vous financer votre investissement au moyen de crédit(s), vous aurez très certainement une assurance décès – invalidité. Les primes représenteront un coût relativement important mais, si – hélas – survenait un sinistre (décès ou invalidité totale et permanente), le(s) solde(s) de prêt(s) sera/seront pris en charge. Dans l’hypothèse d’incapacité de travail temporaire (ITT), ce sont les échéances qui seraient payées par l’assurance. Or si vous utilisez votre épargne préexistante, dans les mêmes...