Un prêt à taux zéro ne doit pas représenter plus de la moitié du financement d'une opération (souvent moins, suivant les caractéristiques du logement). Il faut alors le combiner avec un prêt bancaire, ce qui peut être réalisé par lissage de crédit.
Cette page vous explique comment effectuer un lissage de prêt à taux zéro (PTZ) et utiliser la calculatrice de lissage de crédits pour simuler différents montages de financement.
Lissage de prêt à taux zéro avec période de différé
Lorsque le prêt à taux zéro comporte une période de différé, l'article R. 318-12 du Code de la construction et de l'habitation impose une contrainte importante : la période de différé ne peut pas être plus longue que la durée des autres prêts finançant la même opération immobilière. En pratique, il ne doit donc pas exister de période pendant laquelle le prêt principal serait totalement remboursé alors que le remboursement du PTZ n'aurait pas encore commencé.
Autrement dit, il ne doit pas y avoir de « trou » entre la fin du remboursement du prêt principal (et des éventuels prêts complémentaires) et le début de la période de remboursement du PTZ. Dans la calculatrice de lissage, un message d'erreur apparaîtra si la durée de la première période du PTZ dépasse celle du prêt servant au lissage.
Optimiser le montage
Lorsque le prêt à taux zéro (PTZ) bénéficie d'un différé de remboursement, le montage le plus économique consiste généralement à rembourser le prêt principal pendant toute la durée du différé, puis à faire débuter le remboursement du PTZ au moment où le prêt principal est terminé. Cette solution permet de limiter le coût des intérêts du prêt principal.
Selon votre capacité de remboursement, il est également possible de réduire simultanément la durée du prêt principal et celle de la période de différé afin de diminuer la durée totale de l'emprunt. Cette optimisation reste toutefois limitée par le montant des mensualités, qui doit demeurer compatible avec votre budget.
Si ce premier montage n'est pas envisageable parce que les mensualités deviendraient trop élevées, il faudra poursuivre le remboursement du prêt principal pendant la seconde période du PTZ, voire au-delà, comme l'illustre le schéma ci-dessous. Dans la calculatrice, commencez par conserver la durée maximale du différé correspondant à votre profil de remboursement, puis faites varier progressivement la durée du prêt principal jusqu'à obtenir une mensualité compatible avec votre capacité de remboursement.
Exemple. Prenons un exemple théorique fondé sur une ancienne génération de PTZ : un ménage disposant d'une capacité de remboursement de 1 000 euros par mois, d'un besoin de financement de 200 000 euros et bénéficiant d'un prêt à taux zéro de 80 000 euros, assorti d'un différé de remboursement de 15 ans suivi d'une période de remboursement de 10 ans, soit une durée totale d'emprunt de 25 ans.
Avec un prêt principal au taux de 1,80 % sur 25 ans, l'échéance (hors assurance) s'élève à 728,40 euros pendant la première période. Durant la seconde période, la mensualité reste identique grâce au lissage (728,40 euros), mais elle est composée de 666,67 euros au titre du PTZ et de 61,73 euros pour le prêt principal. Le coût total du financement est alors de 18 519 euros.
En réduisant simultanément la durée de la première période à 10 ans et celle du prêt principal servant au lissage à 12 ans, la mensualité passe à 745,81 euros, que ce soit pendant la période de remboursement du seul prêt principal ou pendant celle du prêt principal et du PTZ. Le coût total du financement s'élève alors à 23 741 euros.
Lissage de prêt à taux zéro sans différé
Attention : les explications qui suivent concernent les anciennes générations de prêt à taux zéro pouvant être remboursées sans période de différé. Depuis la réforme du PTZ entrée en vigueur le 1er avril 2025, les modalités de remboursement sont déterminées par la réglementation en fonction des ressources des emprunteurs. Les exemples ci-dessous sont donc conservés à titre pédagogique afin d'illustrer les principes du lissage.
Avec un prêt à taux zéro remboursable en une seule période, le lissage est plus classique. Dans cette configuration, réduire la durée du PTZ n'apporte généralement aucun avantage. Au contraire, cela diminue la capacité de remboursement du prêt principal et réduit les possibilités de lissage.
D'une manière générale, il est préférable de réduire la durée du prêt principal afin de limiter le coût total du financement, dans la limite de votre capacité de remboursement.
Avec le PTZ, certaines configurations peuvent toutefois limiter les possibilités de lissage. Lorsque la mensualité du prêt à taux zéro est trop élevée, elle peut dépasser votre capacité de remboursement ou empêcher la mise en place d'un montage équilibré. Il peut alors être nécessaire de réduire le montant du PTZ, lorsque vos droits le permettent, afin d'obtenir un plan de financement compatible avec votre budget.
Exemple. Prenons un ménage disposant d'une capacité de remboursement de 1 500 € par mois, d'un besoin de financement de 200 000 € et bénéficiant, dans le cadre des anciennes règles du PTZ, d'un prêt à taux zéro de 80 000 € remboursable sur 5 ans. Le prêt principal est accordé au taux de 4 %.
Les possibilités de lissage sont alors très limitées. Sur une durée de 10 ans, le montage est possible, mais l'échéance globale (PTZ + prêt principal) atteint 1 948 €. À partir de 12 ans, le montage ne peut plus être réalisé sans amortissement négatif. Avec des durées beaucoup plus longues, le lissage devient impossible.
Pour résoudre cette situation, désactivez temporairement le PTZ dans la calculatrice et recherchez une durée de remboursement du prêt principal produisant une mensualité proche de votre capacité de remboursement. Dans cet exemple, une durée de 15 ans permet d'obtenir une échéance de 1 479 €.
Réactivez ensuite le PTZ en réduisant progressivement son montant, puis effectuez plusieurs simulations afin d'obtenir un montage compatible avec vos finances. Avec un PTZ ramené à 57 000 €, l'échéance globale (prêt principal + PTZ) s'établit à 1 439 €.
Quel est le gain procuré par un prêt à taux zéro ?
La calculatrice permet d'estimer le gain financier procuré par un prêt à taux zéro associé à un lissage de crédit.
Ce gain ne correspond pas au montant du PTZ lui-même, mais aux intérêts économisés grâce à son utilisation. Il est égal à la différence entre le coût total d'un financement comprenant un PTZ et celui d'un financement réalisé uniquement avec des prêts classiques.
Pour calculer ce gain avec la calculatrice, effectuez une première simulation en intégrant le PTZ et notez le coût total du financement. Réalisez ensuite une seconde simulation en désactivant le prêt à taux zéro. La différence entre les deux coûts correspond à l'économie réalisée grâce au PTZ.
Ce calcul constitue un bon indicateur pour mesurer l'intérêt financier du dispositif et comparer différents montages de financement.
A voir aussi sur le site : les principes de lissage de crédit, le mode d'emploi de la calculatrice de lissage.
Frédéric VERGNE
Frédéric VERGNE est le fondateur du site cBanque, rebaptisé MoneyVox fin 2019. De formation technique, Frédéric a d’abord travaillé dans... Lire la suite
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