Contre toute attente, les taux de prêt immobilier ont baissé depuis le confinement. Même si l’érosion reste minime, elle ouvre une dernière fenêtre de renégociation pour ceux qui n’ont toujours pas profité des taux record des dernières années.

Flash-back. En 2012, signer un prêt immobilier au taux de 4% n’avait rien de honteux : c’était le taux moyen des crédits toutes durées confondues selon la Banque de France. Puis, en l’espace de 4 ans seulement, les taux immobiliers ont dégringolé : 3% en moyenne à l’été 2013, 2,16% mi-2015, et 1,50% en décembre 2016 ! Depuis, ils n’ont jamais réellement rebondi, et ils sont mêmes restés sur une pente légèrement glissante, sans toutefois descendre beaucoup plus bas (1,17% en décembre 2019). Faut-il profiter de ces taux qui restent exceptionnellement bas, en 2020, pour renégocier un crédit immobilier dont le coût n’a pas été parfaitement optimisé ?

Renégocier : qui, et pour quel gain ?

En 2016, appâtés par de nouveaux records de taux bas, chaque mois, les emprunteurs se sont précipités en masse dans les agences bancaires et chez les courtiers. Selon le timing de l’opération, par excès de précipitation, vous avez peut-être raté l’occasion d’emprunter « au plus bas ». Dans la foulée d’une année 2019 record, les taux 2020 vous offrent une occasion de rattraper ce « raté ».

Les écarts de taux étant minces, comment savoir si vous avez intérêt à vous lancer dans la renégociation ? Autrefois, banques et courtiers basaient leur discours sur la « règle de 1% ». En clair : envisager un rachat de prêt à 3% si votre crédit a été conclu à 4%. Pourquoi ? Parce qu’une renégociation, ou plus précisément un rachat de prêt par une banque concurrente, a un coût : il faut payer des pénalités - ou indemnités de remboursement anticipé (IRA) - et anticiper de nouveaux frais de garantie. Pour amortir ces coûts, vous devez obtenir un financement à un bien meilleur taux.

Plus d’infos : Racheter un crédit immobilier, combien ça coûte ?

Aujourd'hui, cette règle de 1% devient caduque : « S’il vous reste 15 ans à rembourser et que vous pouvez abaisser votre taux de 0,50%, vous avez probablement intérêt à étudier une renégociation », explique Bruno Risser, directeur du développement du courtier Cafpi. « Cette règle de 1% a toujours été simplifiée, confirme Pierre Chapon, fondateur du comparateur de crédits Pretto. Le delta entre l’ancien et le nouveau taux est important mais l’intérêt se juge à la lumière du capital restant à rembourser, de la durée de prêt restante… Nous avons vu passer des dossiers avec de gros montants, et de nombreuses années restantes, pour lesquelles un écart de 0,30% suffisait ! » Tout dépend aussi de votre objectif : si vous voulez optimiser votre montage financier en réduisant la durée de crédit, ou si vous voulez en profiter pour réduire vos mensualités.

Si vous voulez réduire le coût du crédit

« Le plus souvent, les emprunteurs cherchent à faire des économies sur le coût global du crédit », observe Pierre Chapon, de Pretto. Cette démarche a un double avantage. Premièrement plus la durée du nouveau crédit est faible, plus le taux sera bas. Deuxièmement plus vous réduisez la durée du crédit, plus vous économisez les frais mensuels : moins d’intérêts, moins de cotisations d’assurance.

Août 2016. Charlotte et Yanis, 28 et 30 ans, signent un prêt de 200 000 € à 1,75% sur 20 ans, pour acheter une maison de 250 000 €. Ils gagnent chacun 2 000 € nets mensuels. Ils acceptent de prendre l’assurance emprunteur proposée par leur banque (0,225% par tête, soit 0,45% au total), et une caution Crédit Logement.

  • Mensualité : 1 063 €, dont 75 € d’assurance

Août 2020. Il leur reste 16 ans de remboursements et 165 392 € de capital restant dû (CRD)… Pour racheter leur prêt, ils doivent anticiper les pénalités de la banque initiale (1 447 € d’IRA), et de nouveaux frais de garantie (2 322 €). Le montant total à racheter par une autre banque atteint donc 169 161 €… Leur but étant de réduire la durée de remboursement, en maintenant les mensualités à un niveau proche, ils obtiennent dans les conditions actuelles du 1,10% sur 15 ans (en conservant une assurance équivalente) :

  • Mensualité : 1 083 €, dont 63 € d’assurance
  • Gain sur le coût total du crédit : 9 148 €

Exemple réalisé à l’aide de la calculatrice d’emprunt de MoneyVox, avec de quotités d’assurance à 100% par emprunteur

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Si vous voulez réduire vos mensualités

Deuxième possibilité : gagner en pouvoir d’achat en réduisant vos échéances ! La contrepartie : cette option implique de maintenir votre durée de remboursement initiale, ce qui limite mécaniquement le gain sur le coût total du crédit.

Août 2020. Yanis et Charlotte demandent cette fois d’abaisser les échéances mensuelles. Ils obtiennent du 1,15% sur 16 ans (en conservant une assurance équivalente). Le gain purement financier est moindre mais ils ont désormais 35 € de moins à rembourser chaque mois !

  • Mensualité : 1 028 €, dont 63 € d’assurance
  • Gain sur le coût total du crédit : 6 684 €

Si vous changez aussi d’assurance emprunteur

Vous avez accepté le « contrat groupe » d’assurance de prêt proposé par votre banque, sans chercher à le négocier, au moment de signer votre crédit initial ? Alors vous pouvez sans aucun doute envisager des économies. Un rachat de crédit vous offre une occasion de négocier une assurance emprunteur bien plus avantageuse, soit en acceptant celle proposée par votre nouvelle banque, soit en sollicitant un assureur alternatif.

Août 2020. Notre couple cherche toujours à réduire ses mensualités, mais il en profite pour changer d’assureur. Le taux d’assurance (par emprunteur) passe de 0,225% à 0,10% (soit 0,20% pour le couple). Résultat : 70 € à rembourser en moins, chaque mois, par rapport à leur crédit initial !

  • Mensualité : 993 €, dont 28 € d’assurance
  • Gain sur le coût total du crédit : 13 450 €

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Faut-il vraiment se précipiter ?

La crise sanitaire implique nécessairement son lot d’incertitudes. Difficile, dans ces conditions, de jouer les voyants et de donner des perspectives fiables sur l’évolution des taux dans les prochains mois. Cependant, le directeur développement et stratégie de Cafpi, Bruno Risser, reconnaît que la balance penche clairement du côté d’un stabilité des taux : « L’inflation n’est pas galopante, la dette française augmente… Nous ne disposons d’aucun élément économique probant pour dire que les taux vont remonter dans les 6 ou 7 prochains mois. » L’économiste Michel Mouillart s’est lui aussi voulu rassurant dans la dernière étude trimestrielle d’observatoire Crédit Logement-CSA : « Les taux des crédits immobiliers ne devraient pas connaître de nouvelles tensions, au moins jusqu’à l’automne. »

Renégocier ? Oui. Se précipiter ? Non. D’autant que les particuliers remboursant déjà un crédit ont actuellement tout intérêt à jouer la concurrence et le rapport de force avec les banques : « Suite au rappel à l’ordre du Haut conseil de stabilité financière [HCSF, entité liée à Bercy, NDLR], les dossiers finançables se raréfient dans les banques, appuie Pierre Chapon, de Pretto. La concurrence est donc d’autant plus forte sur les dossiers finançables, et les dossiers de renégociation en font partie. » Bruno Risser, de Cafpi, confirme : « Si vous avez conclu votre premier emprunt il y a 2 ou 3 ans, que votre situation ne s’est pas dégradée et que vous remboursez vos échéances sans accroc, vous devenez une cible pour les banques concurrentes. »