Après trois semaines de déconfinement, l’immobilier semble retrouver des couleurs. Selon Meilleurs Agents, « le nombre de promesses de ventes a littéralement explosé depuis le 11 mai », si bien que les 160 000 transactions qui n’ont pu aboutir à cause du confinement ont été rattrapées, d’après ce site d’annonces et d’estimations immobilières. Toutefois, cette reprise qui s’amorce pourrait être freinée par la difficulté à obtenir un prêt bancaire.

Alors qu’en 2019, les vannes du crédit immobilier étaient largement ouvertes - en atteste une production annuelle de prêts en hausse de 10% par rapport à 2018 selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA -, les banques se montrent désormais bien plus prudentes et refusent un nombre croissant de demandes de prêt. Ainsi, entre janvier et mai dernier, chez Vousfinancer, 6,6% des demandes de crédits immobiliers ont été refusées, contre 5,4% seulement sur la même période en 2019. « Les profils d’emprunteurs refusés sont plus qualitatifs qu’en 2019, complète Sandrine Allonier, porte-parole de ce réseau de courtage. On le constate tant sur les revenus et l’apport moyens, en hausse en 2020 chez les emprunteurs considérés comme « non finançables », que sur les durées des prêts refusés, en baisse de 7 mois en seulement 1 an ».

La faute au taux d’usure trop bas

Observé dès début 2020, le durcissement de la politique d’octroi de prêt bancaire est donc apparu avant la propagation de l’épidémie de coronavirus en France. Si cette crise contraint les banques à se montrer encore plus mesurée s’agissant du prêt immobilier - les banquiers étant mobilisés sur l’octroi aux entreprises de prêts garantis par l’Etat -, elle n’explique pas à elle seule la progression des refus de crédits immobiliers.

Selon les courtiers immobiliers, cette sélectivité accrue résulte avant tout de la baisse du taux d’usure - le taux d’intérêt maximal avec assurance emprunteur que peuvent appliquer les établissements bancaires – et qui les incite à réserver leur financement à des emprunteurs de plus en plus aisés. Illustration chez Vousfinancer où un couple de cadres quarantenaires, gagnant 84 000 euros par an, s’est vu refuser son prêt, malgré un taux d’endettement faible de 25%. En cause : un taux d’intérêt rehaussé après le confinement qui a fait bondir le TAEG à 2,86%, soit au-delà du maximum autorisé de 2,51% pour les prêts sur 20 ans et plus.

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Selon les courtiers, la sélectivité accrue des dossiers, exacerbée par la faiblesse du taux d’usure, résulte aussi de l’application stricte des recommandations du Haut conseil de stabilité financière qui souhaite que le taux d’endettement des emprunteurs n’excède pas 33% et que la durée du prêt ne dépasse pas 25 ans. « La baisse des taux d’usure dans un contexte de remontée des taux de crédit est un problème majeur. C’est l’effet collatéral des recommandations du HCSF qui ont conduit les banques à privilégier les meilleurs profils », insiste à ce propos Sandrine Allonier.

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