D’un côté, des ventes en chute libre, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, malgré des taux de crédits historiquement bas ; de l’autre, des prix qui ne baissent que très faiblement. Pour le cabinet Primeview, cette situation paradoxale ne pourra pas durer éternellement, et va déboucher sur une forte baisse des prix de l’immobilier dans les cinq à dix années à venir. Explications.

Depuis le début de l’année 2012, le marché de l’immobilier nage en plein paradoxe. D’un côté, l’activité immobilière affiche des signes de crise. Pour la Fnaim (1), le nombre de transactions dans l’ancien a baissé de 15% en 2012 par rapport à 2011. C’est aussi le cas des mises en chantier de logements neufs : −17,6% sur un an au 3e trimestre, selon les chiffres officiels du ministère du Logement. Le repli est encore plus sévère pour le crédit immobilier, dont la production, selon l’Observatoire Crédit Logement du mois d’octobre, est en repli de 30,5% sur les neuf premiers mois de l’année 2012, et ce malgré des taux proches des plus-bas historiques.

Pourtant, dans le même temps, les prix des logements, en moyenne, ne baissent que faiblement : −1,1% sur un an au 3e trimestre, toujours selon la Fnaim. Ils continuent même de progresser à Paris, où les notaires ont constaté un nouveau record du prix au m2 cet été, à 8.440 euros.

Une capacité d’emprunt « dopée »

Cette situation est-elle tenable sur le long-terme ? Non, estime Primeview. Le cabinet indépendant de recherches économiques fait partie des quelques spécialistes accréditant l’existence d’une bulle immobilière en France. Et pour lui, elle a déjà commencé à se dégonfler. Ainsi, dans sa dernière étude en date sur la question (2), Primeview prévient : « Tous les leviers qui ont permis la hausse des prix de la pierre vont progressivement disparaître. »

Le cabinet estime que depuis 1998, la croissance de l’immobilier (+161%) a été portée, au deux tiers, par l’assouplissement des conditions de financement : la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts et la moindre exigence des banques en matière de taux d’apport. Résultat : la capacité d’emprunt des particuliers a été en quelque sorte « dopée ». Mais cette époque est révolue. « (…) Les établissements financiers [sont] désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de réglementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III) », écrit ainsi Primeview.

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Ce nouvel environnement post-crise aura deux principales conséquences pour l’emprunteur français, selon le cabinet : une légère hausse des taux, de l’ordre d’un point, mais surtout une forte baisse de la durée moyenne des prêts immobiliers. De 20 ans environ aujourd’hui, Primeview anticipe un retour à 14 ans. « Le cumul [des deux] devrait créer un trou d’air conséquent sur la capacité d’achat des emprunteurs, entre −23% et −34% dans les années à venir (…) En ajoutant à cela la disparition progressive du soutien inconditionnel que l’Etat portait au secteur depuis plus de 15 ans, tous les paramètres semblent réunis pour que l’immobilier français rentre dans le rang : nous prévoyons ainsi une baisse de –30% à –40% des prix de la pierre dans les 5 à 10 années à venir. »

(1) Fédération Nationale de l’immobilier, principale organisation syndicale du secteur, qui regroupe 12.000 entreprises.

(2) « Vers une baisse massive de l’immobilier en France (3/3) »