Le saviez-vous ? Quand on achète une SCPI en direct, les loyers versés par les sociétés sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc sujets à une double imposition : 17,2% de prélèvements sociaux + une contribution à hauteur de sa tranche marginale d'imposition (le taux s'appliquant à la tranche la plus élevée de ses revenus). « La majeure partie de nos clients relèvent d'une TMI de 30%, synthétise Pierre Garin, directeur du Pôle immobilier du courtier Linxea. En ajoutant 17,2 et 30, on atteint donc 47,2%. » Près de 50%, cela fait beaucoup !

L'avantage des SCPI à l'étranger

Mais cette règle ne concerne que les véhicules investis en France. Or les SCPI récentes se positionnent de plus en plus au-delà de nos frontières. Et au regard du Trésor Public, cela n'a plus rien à voir ! Les revenus tirés d'immeubles étrangers hors de l'Hexagone relèvent d'un autre régime : les revenus fonciers étrangers.

Il y a deux immenses avantages : les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas, et grâce aux accords entre pays, les contributions payées ailleurs viennent se déduire de la fiscalité française. Justement, les gestionnaires utilisent ce mécanisme : « Les SCPI règlent les impôts sur les sociétés à la source, dans les pays où elles sont investies, reprend Pierre Garin. Les gestionnaires les déduisent des loyers versés, qui sont donc nets de fiscalité étrangère. »

Ce qui est payé est payé : le Trésor Public ne réclamera qu'un reliquat. Pour l'estimer, le spécialiste explique qu'il suffit de comparer deux éléments dans son avis annuel. « L'impôt sur les loyers perçus équivaut à la différence entre sa TMI et son taux moyen d'imposition. » Pour un « client type » ayant une tranche moyenne d'imposition (TMI) à 30% et un taux moyen à 14%, cela correspond à 30-14=16%. Et là, c'est beaucoup mieux que les 47,2% des SCPI françaises ! C'est l'une des raisons expliquant le succès de produits comme des SCPI 100% « étrangères » comme Transition Europe ou Comète : l'intégralité du dividende est concernée.

Impossible de faire de généralités : l'impôt des SCPI en direct varie selon le véhicule et la situation fiscale de chacun. Mais ce que l'on peut retenir, c'est que plus son taux moyen d'imposition est proche de sa TMI, moins le prélèvement sera important. Attention : pour les hauts patrimoines, il faudra tout de même ajouter l'impôt sur la fortune immobilière.

Quoi qu'il arrive, l'achat en direct demandera un peu de travail lors de sa déclaration annuelle de revenus. Deux formulaires sont à prévoir : le 2044 pour les loyers d'immeubles français, le 2047 pour ceux de l'étranger. Il faudra être rigoureux dans le report des chiffres dans les bonnes cases, la mention des pays... Une logistique qui peut effrayer ! «

Pour un salarié prélevé uniquement à la source, cela rend les choses un peu plus techniques », reconnaît Pierre Garin. Mais il l'assure : au fil du temps, on s'y habitue. « Les SCPI adressent des imprimés fiscaux pour simplifier les choses, et même des vidéos. Très peu de clients nous contactent à ce sujet. »

Voici comment déclarer les revenus de vos SCPI aux impôts

Assurance vie : moins de casse-tête fiscal

Evidemment, les choses sont plus simples avec l'assurance vie. Car comme le rappelle Pierre Garin, « tant que l'on n'a pas effectué de retrait, il n'y a pas de fiscalité ». A l'exception des contribuables sujets à l'IFI (les SCPI entrent dans l'assiette de calcul), la majorité des investisseurs peuvent accumuler parts et loyers à l'abri des impôts.

« Ce sont des éléments non négligeables, car cela permet d'avoir une épargne capitalisée sans fiscalité, souligne Nicolas Tarnaud, directeur de programmes à Financia Business School. C'est comme cela qu'on augmente son patrimoine. Il y a également un réel intérêt pour la transmission. »

« Il faudra voir comment évoluent les choses. Il n'est pas impossible que ce cadre avantageux soit revu, ou que la flat-tax augmente. »

L'impôt se déclenche en cas de rachat. La règle est claire : avant le 8e anniversaire du contrat, la flat-tax (30%) s'applique sur les plus-values. Ensuite, un abattement annuel est prévu : les 4 600 premiers euros de « gains » (le double pour un couple) ne seront taxés qu'à 17,2% de prélèvements sociaux. Même si Nicolas Tarnaud recommande la prudence : « il faudra voir comment évoluent les choses. Il n'est pas impossible que ce cadre avantageux soit revu, ou que la flat-tax augmente. »

Mais même en l'état, il y a une surprise. On entend souvent que l'assurance vie est plus avantageuse d'un point de vue fiscal. Pour les SCPI françaises, c'est vrai. Mais dans le cas des véhicules 100% international, il est possible, selon ses taux d'imposition, que les loyers soient moins fiscalisés « en direct ». Pour certains, ce sera inférieur à 10% !

Verdict : match nul. L'assurance vie est plus avantageuse pour les SCPI françaises, et simplifie les déclarations d'impôts. Mais l'achat en direct de véhicules « étrangers » peut, selon les cas, remporter la palme de la fiscalité.

SCPI en direct ou en assurance vie, le match