Un copropriétaire peut obtenir la résiliation du bail de son voisin si le propriétaire n'exige pas de lui le respect de la réglementation de l'immeuble. Il lui suffit d'invoquer le préjudice qu'il subit devant le non-respect du règlement de copropriété, car ce règlement doit être respecté aussi par les locataires, a indiqué la Cour de cassation.

Le litige en cause concernait un immeuble en copropriété, au rez-de-chaussée duquel une entreprise de mécanique avait loué un local. Les voisins se plaignaient des odeurs et des bruits causés par son activité et ils reprochaient au propriétaire du local de ne rien exiger de son locataire pour mettre fin à ces nuisances.

Devant cette inaction, les voisins avaient saisi la justice. Ils ont obtenu la résiliation du bail, l'expulsion de ce locataire et l'indemnisation de leur préjudice, mise à la charge du propriétaire et du locataire, solidairement. Une telle action en justice permettant à un tiers d'obtenir la résiliation d'un bail auquel il n'est pas partie est une atteinte à la liberté contractuelle du propriétaire et de son locataire, disaient ces deux personnes, mais les juges ont écarté l'argument.

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Un copropriétaire est créancier des autres copropriétaires pour le respect du règlement de copropriété, ont expliqué les juges. Et selon le code civil, un créancier peut exercer les droits et actions de son débiteur si, en ne les exerçant pas, il lui cause un préjudice. Tel était bien le cas pour la Cour. L'un des copropriétaires, faisant preuve d'inertie, ne faisait pas respecter le règlement de copropriété par son locataire et les autres, victimes de troubles anormaux, pouvaient donc à sa place prendre les choses en main.

Cass. Civ 3, 8.4.2021, J 20-18.327