L'Assemblée nationale a validé n amendement du gouvernement qui porte de 9,2% à 10,6% le taux de CSG applicable à une partie des revenus du capital dans le cadre du PLFSS 2026 adopté ce mardi. Selon plusieurs analyses reprises par Les Échos et d'autres titres économiques, l'objectif affiché du gouvernement est de dégager des recettes supplémentaires pour financer la suspension de certains aspects de la réforme des retraites, tout en ménageant des secteurs jugés prioritaires de l'épargne des ménages.

Dans l'exposé des motifs de l'amendement adopté, il est clairement indiqué que certains revenus considérés comme « revenus du capital » verront leur CSG augmenter, mais que d'autres, comme les revenus fonciers et les plus-values immobilières, resteront exonérés de cette hausse, afin de ne pas décourager l'investissement immobilier nu.

Les bénéfices industriels et commerciaux taxés ?

Pourtant, au regard du droit fiscal français, cette exemption risque de ne pas profiter à une large part des bailleurs. Les loyers issus de la location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, rien dans la rédaction actuelle ne prévoit d'exonérer explicitement les BIC de cette hausse du taux de CSG. Comme plusieurs avocats fiscalistes l'ont souligné, seuls les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers échappent (pour l'instant) à l'augmentation de la CSG, mais pas les revenus relevant des BIC.

Cette lecture a pour effet immédiat de placer les bailleurs en meublé dans une position fiscale différente de ceux qui louent leur bien nu : si rien n'est modifié, leurs revenus locatifs bruts pourraient être soumis à un taux global de prélèvements sociaux porté de 17,2% à 18,6% à compter de 2026.

Comme l'explique l'avocat fiscaliste Charly Tournayre à MoneyVox, « tel qu'il est rédigé, cet amendement gouvernemental prévoit la petite rétroactivité fiscale pour les dividendes 2025 et les plus-values mobilières de 2025, [et] les bénéfices tirés de la location meublée ». Cette citation met en lumière une question cruciale : est-ce un oubli rédactionnel ou une volonté politique de taxer davantage la location meublée ?

Sur le terrain, l'impact pour les bailleurs dépendra aussi du régime d'imposition choisi. Pour ceux au régime réel, l'effet de la hausse de la CSG pourrait être atténué par la déduction des charges. À l'inverse, pour ceux au micro-BIC, qui appliquent un abattement forfaitaire sans pouvoir déduire toutes les charges réelles, l'augmentation de 1,4 point de CSG se traduira par une charge plus nette sur le revenu taxable.

En dépit des intentions affichées de ne pas « pénaliser l'investissement locatif », la rédaction actuelle du projet de loi laisse entendre que les revenus tirés de la location meublée pourraient subir réellement cette hausse de CSG.